МИЭЛЬ. Арендовать помещение или купить его?

Анализ мотивов принятия того или иного решения провела компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Для определения того, насколько выгодно покупать то или иное помещение, надо, прежде всего, понимать цель подобной покупки: помещение приобретается для размещения собственного бизнеса, либо в целях инвестирования.

В случае покупки помещения «под себя» ситуация на рынке сегодня благоприятна. Этому способствуют два фактора.

Первый - уменьшение цен на все виды коммерческой недвижимости. Так, снижение цен на офисную недвижимость в I квартале 2009 года по сравнению с IV кварталом 2008 года достигло 25-30% по всем сегментам, во II квартале 2009 года -  8-10%. Снижение цен на торговую недвижимость за I полугодие 2009 года составило 32%, на складскую недвижимость - 26-30%. При этом к концу II  квартала по всем сегментам рынка наметилось отчетливое замедление снижения цен.

Второй фактор, влияющий на принятие решение о покупке - уменьшение количества предложений хороших объектов, некоторые из них единичные, уникальные. Эти объекты чуть ли не впервые выходят на открытый рынок при этом с большими скидками от первоначальных цен, и многие покупатели принимают решение о покупке именно сейчас. Например, сейчас на рынке появилось много предложений особняков, цены на которые за последний год снизились на 40-50%. Не становится больше и объектов, расположенных в непосредственной близости от станций метро.

Более того, в настоящее время значительная часть объектов уже снята с продажи, так сказать «до лучших времен». Собственники объектов, которые не нуждаются в средствах, готовы ждать более выгодных для себя условий. Популярным решением для них в этом случае является сдача помещений в аренду, пусть даже по более низким ставкам.

Поэтому многие компании в настоящее время рассматривают возможность покупки таких уникальных объектов, которых позже просто может уже не быть.

Ситуация с покупкой в целях инвестирования более сложная. С одной стороны, на рынке есть достаточно заманчивые предложения по приобретению небольшого арендного бизнеса (стоимостью до $1 млн), например, со сроками окупаемости в 7 лет. С другой стороны, резкое уменьшение спроса делает затруднительным поиск арендаторов, что существенно усложняет прогноз будущих поступлений от объекта инвестирования. Повысившиеся кредитные ставки также снижают доходность инвестиционного проекта. Поэтому в настоящее время инвесторы, помимо требований по спекулятивной доходности, хотят получать премию за риск покупки в кризис.

К сожалению, рынок сделок по покупке-продаже коммерческой недвижимости традиционно является достаточно закрытым, и эта непрозрачность только усугубилась в условиях кризиса. Потенциальные инвесторы не стремятся афишировать, что у них есть свободные инвестиционные средства. В свою очередь продавцы, соглашающиеся на дисконты для совершения сделки, не склонны делиться информацией об их реальных величинах, скрывая имеющиеся трудности.

В результате рынок продаж на сегодняшний день малоактивен. Решения арендовать превалируют над решениями покупать.

Безусловно, на дальнейшее развитие событий на рынке будет влиять большое количество малопрогнозируемых факторов, связанных с показателями роста российской и мировой экономики, состоянием их финансовых систем. Очевидно, что как только ситуация начнет улучшаться, ситуация на рынке недвижимости может кардинально поменяться, и предсказать темпы возможного роста цен просто невозможно. Поэтому сейчас очень многие покупатели находятся в состоянии «готовности номер 1», количество людей, которые решаются наконец-то покупать становится все больше и больше.

Таким образом, классическое правило инвестиций, согласно которому нужно покупать на спаде, а продавать при росте, сохраняет свою актуальность и по сей день.

«Покупка помещения в собственность или его аренда зависит от стратегии развития конкретной компании. В том случае, если у компании имеются свободные средства для приобретения объекта коммерческой недвижимости и при наличии максимально подходящего для ее бизнеса помещения, я бы рекомендовал не откладывать решение о его приобретении на более поздний срок», - комментирует директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов.