МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость. Индустриальные парки

Для анализа текущей ситуации специалистами «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» была собрана информация по крупным проектам строительства индустриальных парков в Московской и прилегающих областях. 

Андрей Бушин, Генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», так прокомментировал результаты исследования: «Фактически многие строящиеся объекты, заявленные  девелоперами как индустриальные парки, на деле таковыми не являются. Зачастую, индустриальными парками девелоперы называют проекты, которые скорее являются складскими комплексами, а то и бизнес-парками. Доля складских площадей в таких объектах преобладает, поскольку в предкризисное годы именно данный сегмент пользовался более прогнозируемым спросом со стороны арендаторов (покупателей)».

Громкие планы

Планы по строительству технопарков заявляли несколько компаний. Так, компания «Новая площадь» возводит индустриальный парк в Архангельской области; в Ступинском районе Московской области должен появится парк компании «Комстрин» для предприятий легкой промышленности и наукоемких технологий; «химический» V-Park намерена создать Noble House во Владимирской области; «Итальянский промышленный парк» Ассоциации АМР «Марке-Руссия» был анонсирован в Дмитровском районе Московской области; промышленно-логистический парк планировался в Новосибирской области; в 2009 году планировался ввод в эксплуатацию первой очереди индустриального парка «Шексна» в Вологодской области; был представлен проект индустриального парка «Калуга - Юг» для высокотехнологичных производств автомобильной промышленности.

К 2010 г. Московская область хотела получить благодаря программе создания промышленных округов 10 млн. кв. м новых производственных площадей для размещения современных производств, не менее 7 млн. кв. м логистических объектов классов А и В, около 4,5 млн. кв. м офисных площадей классов А и В, примерно 0,3 млн. кв. м объектов социальной инфраструктуры, а также 1 млн. кв. м малоэтажных жилых и около 40 000-50 000 рабочих мест. Действительно, планы впечатляли - планировалось создание 7 многофункциональных парков, 32 индустриальных, 8 логистических, 6 агропромышленных, 4 технопарка, а так же офисно-деловые центры. Общий объем инвестиций в проект, по данным областного Министерства экономики, должен был составить около 341,6 млрд. рублей. 

Текущая ситуация

Планировались к строительству, но так и остались только «на бумаге» следующие проекты индустриальных парков:

-        Индустриальный парк «Ступино» - в Ступинском  районе,

-        Парк логистики «Малино», промышленный парк «ИРЕС» - в районе поселка Малино,

-        Индустриальный парк «Пересвет» на бумаге - Сергиево-Посадский район,

-        Индустриальный парк «Можайский»  на бумаге

Среди реализованных проектов можно отметить следующие: 

Индустриальный парк «Шереметьево», г. Химки Московской области

Комплекс общей площадью более 19,5 тыс. кв. м, является первым завершенным проектом индустриальных парков класса А на московском рынке (2004 год). Инвестор - компания «Азимут». Проект предполагает размещение как складских помещений с офисным компонентом, так и помещений под мелкое производство. Арендаторами первой фазы «Индустриального Парка Шереметьево» являются компании IR ABG, Cummins, Akzo Nobel, Zeppelin, Toyota, York. Вторую очередь комплекса площадью 35 000 кв.м планируется ввести в эксплуатацию в IV квартале 2008 года. Вакантных площадей на проекте нет. 

Индустриальный парк «Восточный», г. Ногинск Московской области

Группа компаний «Эспро Кулон» совместно с инвестиционным фондом недвижимости «Raven Russia Limited» планирует построить индустриальный парк площадью 230 тысяч квадратных метров на Горьковском шоссе в районе подмосковного города Ногинска. В индустриальном парке разместятся логистическая зона и складские помещения класса А. Ранее предполагалось, что площадь комплекса составит более 300 тыс. кв.м.

В мае 2009 была введена в эксплуатацию 1-я очередь проекта общей площадью 121 400 кв.м. Комплекс лишь частично заполнен арендаторами. К аренде предлагаются блоки от 3 000 до 15 200 кв.м. 

Логистический комплекс «Северное Домодедово», Домодедовский район Московской области

Проектом предполагалось строительство 1,1 млн кв.м складских площадей класса А на земельном участке площадью 280 Га. Инвесторы проекта - компании "Евразия логистик" и "Megagroup". Начало строительства комплекса - июль 2006 г.

К настоящему моменту возведены 1-я и 2-я очереди проекта общей площадью 558 тыс. кв.м  Арендаторами комплекса являются логистические компании Smart Logistic Group (85 тыс. кв.м) и НЛК (60 тыс. кв.м), "САННА-ЛИТЕР", транспортная компания STS Logistics,  компании SPAR и «Техносила» и другие. 3-я очередь проекта площадью 275 500 планировалось ввести в эксплуатацию в III квартале 2009 года, но срок перенесен на 2010 год. Таким образом, общая площадь комплекса достигнет 833,5 тыс. кв. м.

В настоящее время на проекте большое количество вакантных площадей, которые предлагают как девелоперы проекта, так и арендаторы - логистические компании. Часть арендаторов из комплекса съехала в силу возникших экономических трудностей. К аренде предлагаются площади от 4 500 кв.м, в том числе оборудованные стеллажами. Сдаются также площади под размещение конкретного производства с последующей их адаптацией. 

Техно-логистическмй комплекс «Томилино», Люберецкий район Московской области

ТЛК «Томилино» расположен на территории 140 га. Это крупномасштабный проект, объединивший складской терминал, логистический центр и индустриальную площадку с развитой инфраструктурой. Планируется, что к 2012 году суммарные складские площади класса А достигнут 680 000 кв.м. На сегодняшний день в эксплуатации находится 260 000 кв.м складских площадей класса А, 57 300 кв.м - класса С, 9 700 кв.м - офисных и производственных помещений.

В настоящий момент в комплексе имеются вакантные площади. К аренде предлагаются производственные и складские корпуса площадью 3 800 - 6 800 кв.м с офисными помещениями. 

Принципиально от подобных комплексов отличается технопарк «Купавна» общей площадью 34 000 кв. м, расположенный в производственно-коммунальной зоне города Старая Купавна  (25 км от МКАД по Горьковскому шоссе). Концепция проекта предполагает оптимальное сочетание складских и производственных площадей в одном комплексе. Проект изначально планировался именно под размещение производств, объект обладает достаточным уровнем энерговооруженности для размещения производств - до 300 Вт на 1 кв.м. Наряду с производственным корпусами в комплексе предусмотрена складская часть класса «В+». Специально для небольших производственных компаний на объекте предлагаются лоты от 1 200 кв. м.

Немного истории

До недавнего времени девелопмент производственной недвижимости среди зарубежных и отечественных компаний-производителей был достаточно популярной темой, ведь компаний, заявляющих об открытии новых крупных производств в России, становилось все больше и больше с каждым годом. Новое производство планировалось размещать преимущественно за пределами города. Администрации районов Московской области поощряли строительство промышленных предприятий, так как это способствовало развитию района, обеспечивая населению рабочие места, а местному бюджету налоговые отчисления.

Однако на пути к созданию новых производств было препятствие, связанное с физическим отсутствием подходящих земельных участков. Согласно программе Московской области по развитию промышленных округов, «все большее число заявок инвесторов на строительство новых предприятий не может быть удовлетворено, поскольку в Московской области все более остро нарастает дефицит предложения земельных участков для промышленного строительства, отвечающих требованиям инвесторов по инженерной, транспортной, деловой и социальной инфраструктуре».

Поэтому выходом из сложившейся ситуации стало решение о создании специализированных индустриальных парков, которые обеспечивают арендаторов транспортной, инженерной, логистической, социальной и деловой инфраструктурой для ведения бизнеса.

Благо, нашлись и достойные примеры - среди уже существующих в России индустриальных парков часто выделяют Камский индустриальный парк «Мастер», созданный в Набережных Челнах на базе КамАЗа и ориентированный на машиностроительную отрасль. Множество мелких и средних компаний работают вокруг «якорного» предприятия и в основном занимаются поставками комплектующих для его нужд. Такая модель широко распространена в мире, например по ней организованы промпарки вокруг заводов Toyota, Siemens и других. При алюминиевых заводах «Русала» действуют площадки промпарка «Сибирь».