Мохамед Бинбрек: "У нас еще 80% неразведанной пустыни".

Расскажите друзьям

Бывший банкир рассказывает, почему надо приобретать недвижимость в Дубае

Бывший банковский управленец Мохамед Бинбрек, генеральный директор крупнейшей на Ближнем Востоке девелоперской структуры, отказывается брать кредиты. В работе у компании Dubai Properties около 30,5 млн кв. м. Объем затраченных средств составил около $150 млрд, в течение 3-5 лет компания предполагает довести эту цифру до $300 млрд. Финансовый кризис Мохамеда Бинбрека не пугает, он уверен, что желающих наслаждаться морем и солнцем всегда будет достаточно.

— Каким образом вы пришли в девелоперский бизнес? Ведь много лет вы возглавляли банковские структуры.

— После окончания факультета общественных наук Лондонского университета в 1983 г. я работал в банке ABN в Объединенных Арабских Эмиратах, которого теперь уже не существует. Затем перешел в Citibank, где проработал 14 лет. В 2002 г. появилась возможность начать другой бизнес.

— Почему вы решили оставить банк в благополучном 2002 году?

— Банковская сфера сильно регулируема, хотелось попробовать что-то другое, чем я еще никогда не занимался. Мне было уже более 40 лет, я отдал банковской сфере 19 лет и хотел поменять направление деятельности.

— Разве девелоперский бизнес менее сложен и зарегулирован?

— Да, в Дубае этот бизнес также контролируется и регулируется на всех этапах. И он довольно специфичный: вы получаете площадку в пустыне — в буквальном смысле этого слова. Там нет ничего, и вы начинаете с нуля.

— Когда была образована компания Dubai Properties?

— Все началось в 2002 г., когда правительство издало указ, позволяющий иностранцам свободно владеть собственностью в Дубае. Ранее не было возможности делать что-либо подобное. Мы вышли в благоприятный момент, на рынке был высокий уровень спроса. Наша компания разрабатывала последние фазы проектов Dubai International Financial Center, Dubai Internet City, Dubai Media City и Dubai Healthcare City.

В декабре 2004 г. мы уже оформились как Dubai Properties. Наш первый проект — многофункциональный комплекс Jumeirah Beach Residence площадью 23 млн кв. футов (около 2,14 млн кв. м).

— Кто является основателем компании?

— Наша компания — часть холдинга Dubai Properties Group, основанного по распоряжению его высочества правителя Дубая, вице-президента ОАЭ шейха Мохамеда Бин Рашида аль-Мактума.

— Кому принадлежат акции?

— Это частная непубличная компания, и все акции принадлежат Dubai Properties Group. Владельцем холдинга является правитель Дубая. Это значит, что наша компания является собственностью правительства.

— То есть это государственная компания?

— Да, именно так.

— Каким образом устроен девелоперский бизнес в Дубае? Сколько крупных компаний и мелких? Много ли иностранцев на рынке?

— Существует три крупнейшие компании, принадлежащие государству. Dubai Properties — одна из них. На следующем уровне — большие частные структуры, например Damac, за ними следуют многочисленные субдевелоперы. Среди частных компаний есть как местные, так и иностранные.

— Трем государственным компаниям принадлежат примерно равные доли рынка?

— Все зависит от креативности и качества работы компании. Можно сказать, что Dubai Properties на 2-м месте, а на 1-м — очень крупная компания Nakheel.

— Насколько велика доля иностранного участия в бизнесе в Дубае?

— Приведу лишь один пример: в нашем проекте Business Bay (объем инвестиций — $30 млрд) более 75% капитала составляют иностранные инвестиции, 10% из них — российские. В среднем сейчас иностранные инвестиции составляют 80% в стоимости проектов и только 20% приходится на местный капитал.

В Дубае не существует 10%-ного налога на иностранный каптал, вы можете свободно ввозить и вывозить средства, не платя налогов, что является дополнительным преимуществом вложений именно в нашу страну.

— В связи с кризисом изменилось количество иностранцев на рынке?

— В настоящий момент влияние кризиса скорее эмоционально, нежели реально. Значительный поток инвестиций идет к нам со стороны Ближнего Востока. Последние 9-12 месяцев мы наблюдаем повышенный интерес к нам со стороны американских компаний, много европейских компаний, велико присутствие Кореи. Доля Китая пока невелика, хотя на рынке работает много китайских компаний. Российский капитал представлен персональными, не корпоративными инвестициями.

Согласно программе правительства экономика Дубая до 2015 г. должна развиваться с приростом 10-15% в год. На настоящий момент ВВП увеличился на 18%. И мы не наблюдаем никаких признаков спада.

— Какова доходность проектов для инвесторов?

— При худшем сценарии доходность проекта составляет 70%, по отдельным проектам может доходить до 300%.

— Это прибыльность всего проекта в целом?

— Нет, это ежегодный доход.

— Невероятно большая прибыль. А чем объясняется столь высокая успешность бизнеса?

— В Дубае большая потребность в жилье, и она не уменьшается. Ежедневно около 800 человек переезжают жить и работать в Дубай. Население постоянно увеличивается.

— Какую недвижимость выгодно строить?

— Наибольшую прибыль приносит жилье высшего уровня — 300-400% годовых. Офисы также приносят хорошую доходность, но этот сегмент близок к насыщению, и мы не видим для себя больших перспектив. Будущее — за жилой недвижимостью. Людей, которые приобретают недвижимость luxury, волнует не цена, а качество. В последние годы активно растет количество богатых людей: если в 1996 г. миллиардеров было около 100, сейчас — уже 1000 человек, и 74 из них живут в России.

— Кризис уменьшит их количество?

— Напротив, думаю, что богатых людей станет больше. Любой кризис дает новые возможности.

— Какова стоимость жилья в Дубае?

— 1 кв. м стоит примерно $2000. Это жилье довольно высокого класса с отделкой, полностью готовое к проживанию: таунхаусы, виллы и то, что мы называем «жилье для белых воротничков».

У нас много богатых иностранных покупателей, которые живут в своем доме всего несколько месяцев в году. Но и в этом случае такой вариант выгоднее, чем снимать номер в отеле. Я расцениваю возможный рост в следующем году на уровне 15-20%.

— Когда, по вашим данным, дефицит на рынке жилья уменьшится?

— Полагаем, что на ближайшие 7-10 лет спрос останется высоким. Много людей, которым требуются квартиры, которые хотят улучшить условия жизни. 94% всех покупок в Дубае совершается за собственные деньги и только 6% — с использованием кредитов. И потом, люди умеют считать: положить деньги в банк под 1% или вложить в жилье, сдавать его и получать 7-15% годовых. Жилье внушает людям большее доверие в сложных экономических условиях, нежели банки.

— Чем планируете заниматься после того, как спрос будет удовлетворен?

— Мы уже сейчас диверсифицируем бизнес, и, когда появятся признаки спада спроса, основная часть компании будет перепрофилирована. В компании шесть основных подразделений, которые занимаются лизингом, управлением построенных объектов, торговой недвижимостью и отелями.

— Вы собираетесь менять планы в связи с нынешней экономической ситуацией?

— Нет, у нас есть утвержденный советом директоров план развития компании на следующие три года, и мы не планируем ни снижать объемы строительства, ни уменьшать бизнес.

— Вы упомянули, что получили участки в пустыне. Каким образом выделяются площадки?

— Трем крупнейшим государственным компаниям государство предоставляет землю бесплатно. Но девелопер обязан обеспечить участок всей необходимой инфраструктурой: электричеством, дорогами, школами, медицинскими учреждениями и т. д. Таким образом, цена земли заложена в строительстве инфраструктуры. Часть земли компания может продать частным субдевелоперам, но не более 60%. Собственник обязан вложить в проект не менее 40% собственных средств. В случае с проектом Jumeirah Beach Residence мы решили ничего не продавать и все построили сами.

Компания разрабатывает мастер-план на всю территорию, который должен получить государственное одобрение. Если все документы подготовлены правильно, правительство согласовывает довольно быстро — в течение трех недель. Но это не значит, что документы отдаются один раз, мастер-план — предмет долгих дискуссий. Кроме того, проект согласовывается с другими государственными подразделениями, которые, например, занимаются дорожным устройством и проч. На стройку все время приезжают контролирующие органы.

— Сколько времени занимает процесс реализации проекта?

— В случае с проектом Jumeirah Beach Residence от согласования мастер-плана до окончания строительства, включая отделку, прошло всего 36 месяцев (проект включает 36 небоскребов и четыре гостиничных комплекса на 23 млн кв. футов (2,14 млн кв. м). — «Ведомости»).

Для нас скорость имеет решающее значение, поскольку со временем все дорожает: трудовые ресурсы, строительные материалы. Мы вынуждены все ввозить, у нас нет ничего своего. В этом смысле Россия — счастливая страна: вы обладаете огромными ресурсами.

— Сколько составляет себестоимость строительства в общих затратах?

— Около 15-20% от общей стоимости проекта.

— Кто финансирует ваши проекты?

— Наша компания не берет денег ни у банков, ни у государства. Мы считаем, что кредиты и проценты повысят стоимость жилья, что отрицательно скажется на наших клиентах. Поэтому мы рассчитываем только на собственные средства.

— Но у вас большие проекты, которые требуют больших начальных инвестиций.

— Наша модель ведения бизнеса подразумевает продажу квартир на начальных стадиях строительства. Так у нас появляются деньги на продолжение проекта. Это большой непрекращающийся процесс. В Jumeirah Beach Residence мы продавали недвижимость еще на стадии проекта.

— Почему покупатели вам поверили? Существовал большой риск, что вообще ничего не будет построено.

— Люди всегда верят в мечту, это свойство человеческой натуры. На тот момент в нас поверили, во-первых, потому, что мы государственная компания, и, во-вторых, цена была значительно ниже: мы продавали по $250 за 1 кв. м.

— Новые регионы вас интересуют?

— Для выхода на рынок другой страны нужен надежный партнер. Из России пока таких предложений не поступало. Мы обсуждаем проекты в Европе, Северной Африке, Индии, Узбекистане, но пока ничего определенного нет.

— В Дубае есть место для строительства?

— У нас еще 80% неразведанной пустыни.

Светлана Данилова, «Ведомости», 17.11.2008, №217 (2239)



Комментарии

Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи.
Экосистема инноваций
30 ноября 2017
Ещё события


Telegram канал @rusbase