Московская недвижимость: Цены проснулись

С приходом осени цены на квартиры в Москве начали расти. По данным аналитического центра www.irn.ru, за прошедшую неделю столичный индекс стоимости жилья прибавил 0,2% и составил 4,073 пункта. Специалисты констатируют окончание периода стагнации на рынке жилья, хотя масштабного роста цен ожидать еще рано.

В целом за последний месяц цены на квартиры в столице выросли на 0,25%. Авторы отчета заявляют, что налицо окончание стагнации и рост потребительской активности на рынке жилья.

Впрочем, вложения в московскую недвижимость пока в расчете на год остаются убыточными. Инвесторы, вложившие средства в столичное жилье год назад, во время бурного роста цен, сейчас оказались в убытке. Как отмечается в материале центра макроэкономических исследований компании БДО «Юникон», на конец августа реальная рублевая доходность подобных вложений впервые стала отрицательной (-4,42%). На фоне резкого снижения спроса рост цен за год в долларовом выражении составил только 8,3%, что не смогло компенсировать падение курса доллара и инфляцию.

Кривая графика индекса стоимости московского жилья наглядно показывает динамику рынка за последние годы: после более чем двукратного роста цен на квартиры в 2005-2006 гг., в 2007 г. столичный рынок слегка откатился назад. Формально падение цены составило 3%-7% (в зависимости от сегмента). Однако, если учитывать и неявную коррекцию цен, выраженную в возвращении торга, скидок, а также «игры» с курсом доллара, это добавляет еще 5%-10%.

Наиболее высокая величина коррекции цен наблюдалась в апреле – мае 2007 г., а к концу лета фактически сошла на нет: после продолжительного периода господства «минусов» в статистике стали появляться «плюсы».

Черная полоса, белая полоса...

За последние пять лет в поведении рынка недвижимости отчетливо прослеживается цикличность роста цен. С начала 2002 г. наблюдалось затишье, а с осени этого же года начался рост цен, и к весне 2004 г. стоимость квартир выросла практически вдвое. Затем до конца 2004 г. наблюдалась стагнация, а с начала 2005 г. рынок снова начал раскачиваться, и за вторую половину 2005 г. до конца 2006 г. цены снова взлетели в два раза.

Сейчас на рынке вновь наблюдается стабилизация цен, и если строить формальные прогнозы, то к 2009 г. цены снова должны вырасти в два раза. То есть средняя стоимость квадратного метра жилья достигнет $9,5 тыс.

Однако, по мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, подобный прогноз оторван от жизни. В реальности же рынок с каждым скачком стоимости метра приближался к своему ценовому потолку и сегодня, судя по всему, его достиг.

Утешительный прогноз

В ходе последнего «скачка» цены на столичную недвижимость постепенно подтянулись к стоимости недвижимости в развитых странах. Средняя стоимость столичного жилья составляет сейчас около $4-5 тыс., что примерно соответствует уровню цен в ведущих европейских столицах и США. Жилье бизнес-класса оценивается около $7-10 тыс. за кв. м, а предложения в элитном сегменте, как в Москве, так и за рубежом достигают $50 тыс. (например, Остоженка и Манхэттен). Из этого можно заключить, что Москва по ценам на все классы жилья вышла на мировой уровень. Соответственно для покупателей жилья бизнес-класса и элиты появился выбор: приобрести его в Москве, Лондоне или Париже за те же деньги. Причем за рубежом и жизнь стабильнее, и меньше рисков для долгосрочных инвестиций.

Людям же со средним уровнем доходов все труднее решить жилищные проблемы, так как рост зарплат стремительно отстает от роста цен на квартиры. Поэтому уровень их платежеспособности будет выступать естественным ограничителем роста цен на жилье эконом-класса.

Вероятнее всего заметно перегнать мировые столицы Москва не сможет. Если цены и будут расти, то пропорционально росту цен на недвижимость в других странах. При этом , как считают специалисты, реальное возобновление роста цен на квартиры возможно не раньше следующего года, причем на уровне, не сильно превышающим инфляцию (около 1% в месяц). Так что очередного «выстрела вверх» с низкого старта у российской столицы уже не получится.