Московские квартиры могут подешеветь вдвое

Цены на жилье в Москве до конца года должны упасть до уровня инвестиционной себестоимости, что только пойдет на пользу стройкомлпексу, считают в Ассоциации стоимостного инжиниринга. Сейчас цены на московскую недвижимость в 4-5 раз больше ее инвестиционной себестоимости, в регионах в среднем в 2 раза, то есть имеется возможность падения цен на недвижимость до 60-70 тыс. рублей за кв. м, подсчитывают эксперты. Однако куда дальше пойдет квадратный метр, будет в целом зависеть от ситуации в экономике, отмечают аналитики.

Московский рынок жилья, несмотря на замедление падения квадратного метра, до сих пор не стабилизировался. К концу августа средние цены на жилье в Москве опустились до уровня 136,7 тыс. рублей, потеряв за месяц в рублях 0,3% и прибавив те же 0,3% в долларах ($4300 за кв. м), отмечают аналитики GED Analytics.

В своем обзоре эксперты указывают, что при сохранении текущей макроэкономической ситуации осенью цены на столичную недвижимость будут колебаться преимущественно в меньшую сторону, но в конце года, когда будет максимальное количество покупателей и закрытых сделок, возможен краткосрочный рост цен, особенно в сегменте жилья эконом-класса.  

Цены должны упасть на благо строителей

В профессиональном сообществе строителей, напротив, видят более жесткий вариант развития ситуации. Цены на жилье в Москве до конца года должны упасть до 60-70 тыс. рублей за кв. метр, заявил президент Ассоциации стоимостного инжиниринга, член совета Российского союза строителей (РСС) Евгений Ермолаев на пресс-конференции "Стройкомплекс России. Состояние и перспективы".

По его мнению, есть вариант, что цены продолжат снижаться такими же медленными темпами - 1-3% в месяц, но более правдоподобным ему представляется резкое падение стоимости квадратного метра.

"При этом нижний порог рыночной цены квадратного метра в Москве оценивается в 60-70 тыс. рублей - на уровне инвестиционной себестоимости жилья для застройщика. В жилых домах по индивидуальным проектам в престижных районах столицы - нижний порог рыночных цен оценивается в 120-150 тыс. рублей за квадратный метр", - рассказал эксперт, добавив, что "в подмосковных городках цена за метр может упасть до 30-35 тыс. рублей" (цитата по "Интерфаксу").

Эксперт отмечает, что 60 тыс. рублей за метр - это нижний порог падения цен на готовое жилье, который определяется инвестиционной себестоимостью строительства, то есть суммарными расходами инвестора.

В поддержку своей мысли Ермолаев указывает, что осенью на рынок могут выйти квартиры должников по ипотечным займам, а также активы некоторых девелоперов, заложенные в банках, что спровоцирует снижение цен.

Сейчас застройщики вынуждены удерживать высокие цены, так как часть площадей является залоговым активом, а снижение цен на реализуемые квартиры повлечет необходимость пересчета размеров залогового обеспечения, считает Ермолаев.

По оценке специалиста, количество реальных сделок купли-продажи на рынке сократилось примерно в 10 раз от докризисного уровня. В сентябре нет предпосылок для изменения тенденций к увеличению платежеспособного спроса, соответственно и нет предпосылок роста цен на недвижимость, заключил эксперт.

Московские власти уже подсчитали, что на сегодня себестоимость жилья экономкласса ("коробки") реально составляет 23-24 тыс. рублей за метр, с учетом инфраструктуры - 40-42 тыс. рублей. Как рассказывал руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк, в ходе аукционов цена выкупа квартир у застройщиков опускалась до 40 тыс. По его мнению, это достаточно объективная цена.

Падение цен до уровня себестоимости пойдет строительной отрасли на пользу, уверен Ермолаев. Это будет самым созидательным моментом для всего строительного комплекса, отмечает эксперт.

Квадратный метр медленно скатывается вниз

Между тем, цены на квадратные метры продолжают медленно, но верно идти вниз. За лето цена квадратного метра в Москве снизилась на 6,2 тыс. рублей, или на 4,3%, отмечают аналитики GED Analytics. Средняя цена на рынке столицы по итогам летних месяцев снизилась с 166,6 до 157,1 тыс. рублей за метр, отмечают в "Аналитическом консалтинговом центре "Миэль". В августе средние цены предложения показали наименьшее снижение за все лето, говорит руководитель аналитического центра компании "Инком" Дмитрий Таганов. Сравнивать данные риэлтеров можно до бесконечности, но факт остается фактом - цены снижаются.

Куда дальше будет двигаться квадратный метр, зависит от макроэкономической ситуации в целом, а также от локальных особенностей рынков, отмечают аналитики. По мнению экспертов GED Analytics, оживить рынок может ипотека, кредитование застройщиков. Информирование населения о налоговых и иных льготах для покупателей жилья и получателей кредитов, предоставление госгарантий покупателям квартир в новостройках, частно-государственное партнерство с застройщиками.

Негативный же сценарий может быть реализован в случае, если в экономике страны произойдет резкое падение деловой активности, к примеру, если цены на нефть опустятся ниже уровня $60 за баррель, говорит Дмитрий Таганов. По его словам, на рынке недвижимости это может вызвать дополнительное снижение цен в размере около 10% до конца года.

По мнению Дмитрия Таганова, постепенное снижение цен, скорее всего, будет продолжаться и дальше, а изменения среднемесячных показателей не будут превышать в среднем 1,5%-2%. Сделки на рынке вторичного жилья в ближайшие полгода, по его мнению, также будут осуществляться в том же режиме, что и сейчас: понемногу и равномерно, оснований для резкой трансформации отложенного спроса в реальный пока нет.