Москва заняла 10 место в мире по росту арендных ставок

Международная консалтинговая компания Knight Frank опубликовала первый на рынке индекс аренды элитной жилой недвижимости (Knight Frank Prime Global Residential Rental Index) за I квартал 2011 года, основные выводы которого следующие:

• Москва заняла 10 место по динамике роста арендных ставок среди исследуемых городов мира с показателем -5,7% по итогам I квартала 2011 года. Снижение арендных ставок в Москве говорит о текущей коррекции на рынке, последовавшей за 7,2%-ным ростом в III квартале 2010 года.

• В Цюрихе был отмечен самый высокий рост ставок аренды в премиальном секторе жилой недвижимости, который составил 18,2% за год по состоянию на март 2011.

• На втором месте рынок аренды Лондона, который продолжает расти рекордными темпами с годовым приростом в 16,9%.

• В Женеве был отмечен самый высокий квартальный темп роста, составивший 8% за первые 3 месяца 2011.

• Европа показала самый большой рост арендных ставок из всех исследуемых континентов, составивший 11,4%. Ставки в Азии увеличились на 8,4%. Эти данные демонстрируют противоположную тенденцию той, что была отмечена отмеченной в результатах индекса мировых городских элитных рынков недвижимости (Knight Frank Prime Global Cities Index), отслеживающего рыночную стоимость объектов недвижимости и опубликованного в июне 2011 года.

• В целом, среднее значение индекса изменилось на 6% в годовом измерении за I квартал 2011 года, тогда как аналогичный показатель за I квартал 2010 года составил -1,5%. Данное увеличение произошло, прежде всего, за счет более быстрого роста в Лондоне и на рынке Швейцарии.

Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank (Москва), комментирует: «Следует отметить, что текущее снижение арендных ставок в Москве  говорит о коррекции на рынке, последовавшей за резким 7,2%-ным всплеском средних арендных ставок в премиальном сегменте в III квартале 2010 года, как видно из графика 1. Фактически, на протяжении 2010 г. и начала 2011 г. ставки снижались существенно более низкими темпами. Если сравнить I квартал 2011 г. с аналогичным периодом 2010 г., то снижение ставок составило всего 2,7% за год. Таким образом, на данный момент наблюдается возвращение средних арендных ставок на уровень середины 2010 года до роста».
  График 1. Динамика средних арендных ставок в премиальном сегменте, г. Москва



  Лиам Бейли, глава отдела исследований рынков жилой недвижимости компании Knight Frank (Лондон), комментирует: «Мне очень приятно заявить о запуске глобального индекса аренды элитной жилой недвижимости, разработанного компанией Knight Frank. Данный инструмент поможет инвесторам, арендодателям и HR-менеджерам получать ежеквартальную аналитическую информацию по рынку аренды элитной недвижимости в ключевых городах мира. Интересно отметить, что, в отличие от индекса мировых городских элитных рынков недвижимости (Prime Global Cities Index), отслеживающего рыночную стоимость недвижимости и позволяющего анализировать обобщенные тенденции по континентальному признаку, наш индекс аренды показывает весьма разнородные результаты по городам в рамках одного континента. Например, рост экономик азиатских стран не отражается на рынке аренды жилья во всех крупных городах континента. Так, на рынках Сингапура и Гонконга отмечается двузначный показатель годового роста по состоянию на март 2011 (14% и 13% соответственно), в то время, как рост в Пекине составил только 3,2%.

Существует несколько факторов, которые определяют глобальный рынок аренды элитной жилой недвижимости. К примеру, мы отмечаем внушительный рост в городах, где произошло заметное восстановление финансового сектора. В частности, Цюрих, Лондон и Гонконг являются такими рынками, на которых улучшилось положение на рынке труда, произошла активизация деятельности транснациональных корпораций, а также имело место перенесение некоторых корпоративных функций в эти города.

Значения спроса и предложения также имеют большое значение. Во многих городах финансовый кризис приостановил увеличение предложения элитной жилой недвижимости, и теперь, 3 года спустя, образовался дефицит нового жилья для сдачи в аренду. Что касается продажи готовых объектов элитной жилой недвижимости, на сегодняшний день инвесторы, обладающие избытком свободных денежных средств, составляют конкуренцию местным покупателям, находящимся в поиске арендной квартиры для собственного проживания. Это частично объясняется тем, что критерии получения заемных средств ужесточились, и многие потенциальные покупатели перешли в разряд арендаторов.

Свою роль сыграло и направление развития рынка продаж жилья. В городах, где цены и рыночная активность в целом затормозились или даже упали в 2008-2009 гг., многие владельцы жилья решили сдать свои объекты в аренду, тем самым увеличив предложение недвижимости в аренду. В процессе восстановления цен многие из этих объектов были проданы, что, в свою очередь, усугубило дефицит жилья на сдачу в аренду. Рынки Цюриха, Лондона и Гонконга более всего подходят под данное описание, - финансовый сектор в этих городах восстанавливается, рынок жилья на сдачу в аренду достаточно ограничен, возросла активность на рынке продаж, увеличилась капитальная стоимость жилья. Однако в Цюрихе есть одно дополнительное обстоятельство, которое, возможно, вызвало повышенный спрос на жилье в аренду в последние несколько месяцев. С 1999 года обеспеченные иностранцы, которые переезжали в кантон Цюрих, могли воспользоваться благоприятным налоговым режимом, а именно фиксированной ставкой налога под названием Pauschalversteuerung. Это налоговое послабление отменили в 2010 году, что по всем признакам влечет за собой переезд обеспеченных иностранцев в соседний кантон Швиц, где налоговый режим является более благоприятным. Рост рынка аренды в Цюрихе в последний год можно объяснить тем, что те, кто только приехал из-за рубежа, предпочитают съемное жилье покупке, так как рынок жилья на продажу достаточно ограничен. В то же самое время, некоторые обеспеченные иностранцы, покинувшие кантон, предпочитают все же сохранить жилье в городе для удобства доступа к месту работы в рабочие дни или же для отдыха на выходных.

В Азии рынок аренды начинает подрастать вслед за ценами на жилье как следствие мер государства по ослаблению инфляции, которые включали в себя ограничение покупки жилья для инвестиционных целей. В Шанхае рынок аренды элитного жилья испытывает дефицит квартир достойного уровня. Значительно увеличился спрос со стороны экспатов. Согласно 6-й национальной переписи населения, проведенной в конце 2010 года в Шанхае, общая численность экспатов (включая выходцев из Гонконга, Тайваня и Макао) составила 208 602 человек, что является увеличением на примерно 48% по сравнению с показателем 2008 года. Мы считаем, что арендные ставки еще имеют запас роста в тех городах, где сложились достаточно позитивные экономические условия с точки зрения рынка труда и иностранных инвестиций. Рост будет особенно заметным в тех городах, где внедряются налоговые реформы, создающие менее благоприятный климат для иностранных инвестиций и приобретения жилья. Следствием таких реформ будет вытеснение потенциальных покупателей на рынок аренды жилья в качестве временной меры или же увеличение арендных ставок с целью компенсации этих дополнительных налогов. В Шанхае, к примеру, арендодатели уже стали повышать арендные ставки, чтобы покрыть новый налог на имущество, что повлекло за собой общее увеличение арендных ставок».

 

Глобальный индекс аренды элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, I кв. 2011 г.


Knight Frank