На что могут претендовать дольщики в случае банкротства застройщика

15 августа 2011 года вступили в силу дополнения в Закон о несостоятельности (банкротстве), которые кардинально изменили порядок оформления квартир в новостройках в случае банкротства застройщика. О том, чем обернулись для дольщиков вышеупомянутые нововведения, рассказывает, адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Если ранее требования о признании права собственности на жилые помещения рассматривались  в судах общей юрисдикции, то с 15 августа 2011 года принимать заявления дольщиков стали арбитражные суды, в том числе - о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Необходимо обратить внимание, что теперь в рамках дела о банкротстве дольщики не могут требовать признать за ними права собственности на квартиры, речь может идти только о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
Включение в реестр требований о передаче жилых помещений - это отнюдь не автоматическое признание права собственности на квартиру. Кроме того, включение жилого помещения в реестр не является никакой гарантией, что в течение процедуры банкротства жилое помещение не будет продано с торгов. По сути, включение в реестр требований о передаче жилого помещения означает, что дольщик готов принять на себя обязательства по дальнейшему строительству дома. Только после того, как дольщики достроят дом, сдадут его в эксплуатацию, они смогут зарегистрировать право собственности в Росреестре на долгожданную квартиру.

Процедура передачи жилых помещений в незавершенных строительством домах выглядит следующим образом:
1. Участник строительства (дольщик) в рамках дела о банкротстве застройщика обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений с указанием сведений о квартире.
2. Арбитражный суд, установив, что заявление подано с соблюдением подсудности и требований арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ), назначает дату рассмотрения и выносит соответствующее определение.
3. В назначенную дату суд рассматривает вышеуказанное заявление участника строительства и, в случае признания его подлежащим удовлетворению, выносит определение о включении в реестр требований о передаче жилых помещений сведения о квартире дольщика и самом дольщике.
4. Арбитражным управляющим проводится работа по формированию реестра требований о передаче жилых помещений участникам строительства, а также готовится заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
5. Арбитражный управляющий обязан не ранее, чем через один месяц и не позднее, чем через два месяца с даты утверждения судом указанного выше реестра требований о передаче жилых помещений, в ходе финансового оздоровления, организовать общее собрание участников строительства и предложить им создать жилищно-строительный кооператив для самостоятельной достройки дома. Однако принять приведенные выше решения возможно лишь в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает 5% от совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
6. Если дольщики примут решение о достройке дома своими силами, то арбитражный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика (должника) на объект незавершенного строительства и земельный участок дольщикам (созданным ими ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.
7. Дольщики, получившие определение арбитражного суда о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, но впоследствии отказавшиеся от самостоятельной достройки дома (вступления в ЖСК), могут претендовать на денежную компенсацию третьей очереди кредиторов.

Таким образом, вышеуказанное определение суда означает возложение на дольщика обязанности по дополнительному финансированию завершения строительства дома (что в настоящий момент составляет значительные затраты, и будущая квартира может быть приобретена за двойную сумму). Участник строительства должен быть готов, что при наличии у него рассматриваемого определения, он обязан вступить в члены ЖСК и подписать соглашение о внесении дополнительных расходов на достройку дома. В случае отказа участник строительства может лишиться оплаченной им квартиры. При этом отсутствуют стопроцентные гарантии на получение денежных средств, в счет компенсации стоимости жилого помещения. Третьей очереди кредиторов, их может просто не хватить.

«Особому вниманию подлежит установленное законом обременение, согласно которому, обратившись в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, дольщики берут на себя обязанность до передачи их недостроя в ЖСК погасить за счет собственных средств текущие платежи застройщика, а также задолженность 1-й и 2-й очереди реестра требований кредиторов. В каждой конкретной ситуации, беря за основу степень готовности дома, дольщик должен определиться: либо самостоятельная достройка, либо деньги, которых может и не хватить», - заключает адвокат Олег Сухов.

Олег Сухов.