На текущие сбережения москвичи могут купить 6-8 млн. кв. метров жилья

На прошедшей  6 июля пресс-конференции глава департамента стратегического консалтинга и оценки компании Intermark Savills Дмитрий Халин сообщил, что сегодня суммарно у москвичей есть $30-40 млрд. накоплений, которых гипотетически хватило бы на приобретение 6-8- млн. кв. м. (годового оборота рынка), при этом текущего предложения хватит на 4-6 лет. 

За первое полугодие 2009 в Московском регионе жилья бизнес-класса было продано в 6 раз меньше, чем до кризиса. Средние темпы продаж в городских квартирах  - чуть более 2 объектов в месяц. На рынок вышло 4 новых высокобюджетных проекта: «Versis», «Баркли Плаза», за городом - резиденция «Рублево» (134 таунхауса), небольшой клубный поселок «Ноттинг Хилл» (6 домов). Всего на территории Москвы и области сейчас реализуется 250 высокобюджетных проектов (60 из них - премиум-класса). В целом в московском регионе присутствует 1200 проектов. Доля высокобюджетного сегмента составляет порядка 20%, премиум - 5% от рынка в целом. Все проекты включают 45 тыс. единиц жилья. Общая территория застройки городских проектов - 120 га (примерная площадь  коттеджного поселка), за городом - 6000 тыс. кв. м. (примерная площадь территории ЦАО). 

В Intermark Savills также отмечают увеличение средней емкости проекта - 100 квартир (при этом в начале 2000-х гг. было 30-50). Средний объем дома бизнес-класса сегодня - 500 квартир. Застройщики пытаются максимально использовать площади. При этом также наблюдается роста интереса к компактным объектам. Происходит плавное сокращение предложения за счет поглощения и прекращения в отдельных комплексах (на 5-10% к началу года), а также  ускоренное сокращение предложения готовых объектов (на 20-25%). Однако во втором полугодии ожидается расширение предложения за счет расширения предложения в готовых домах и  реконцепции. Около 10 проектов, по данным Intermark Savills, сейчас находятся в этой стадии: «Ещё год назад такие проекты, как Марфино и Алексеево, были бизнес-класс», - сообщил Халин. 

Что с покупателями?

Хотя в последние месяцы Intermark Savills отмечает увеличение активности покупателей - в 1,5-2 раза, но реальных сделок происходит в 3-6 раз меньше, чем до кризиса. Все это говорит о том, что покупатели по-прежнему занимают выжидательную позицию. Такими же соображениями поделилась Галина Ткач, директор департамента аренды, которая сообщила, что изменился национальный состав арендатора высокобюджетного жилья - уменьшилось количество иностранцев (в связи с отъездом за границу) и увеличилось количество россиян (они как раз так перешли из разряда покупателей в разряд арендаторов). 

По словам Халина, сегодня в среднем на депозите у граждан есть $100-150 тыс.  Этих денег хватило бы на 6-8 млн.кв.метров (годовой оборот рынка), однако текущего предложения в городе хватит на 4-6 лет, а за городом и вовсе - на 10-13 лет. Нетрудно рассчитать общий объем накоплений при средней стоимости квадратного метра $5000. Это примерно $30-40 млрд. В своих расчетах Халин исходит из официальных данных банковского сектора, принимая во внимание численность населения Москвы и распределение доходов. При этом, по мнению Intermark Savills, жилья в московском регионе хватит лишь на половину всех проживающих в  России миллионеров (97 тыс.). Напомним, что, по данным исследования Ситибанка, опубликованного в майском номере журнала Forbes, 0,8% населения страны (1,2 млн чел) имеют накопления в размере 1,3 до 13 млн. рублей.

Прогнозы 

По словам Халина, текущие цены предложения жилья в г. Москве и Московской области на 15-20% превышают ценовой уровень, обоснованный ключевыми макроэкономическими показателями (т.н. «справедливая цена»). На протяжении последних 6 месяцев цены предложения снижаются (со средним темпом 2-5% в месяц), приближаясь к уровню поддержки.  



Халин делает два прогноза: умеренно оптимистический ($75 за баррель нефти, курс доллара к концу 2009 г. - 33 рубля) и умеренно пессимистический  (к концу 2009 г. цена нефть  $50 за баррель, курс доллара -  38). Согласно первому сценарию до конца 2009 года жилая недвижимость в Москве может подешеветь до $4700 тыс. за 1 кв. м, а к концу 2010 года - подорожать на 11%, до $5300 за 1 кв. м. При оптимистическом сценарии развития событий  наступление «дна» в элитном сегменте произойдет осенью этого года. Во втором случае цены на жилье к концу 2009 года могут упасть на 35% - до $4100  за 1 кв. м, а в 2010 году упадут еще на 7% - до $3800 за 1 кв.м.