Новое качество. Инвестиционный рынок Москвы и МО за I полугодие 2008 г.

Расскажите друзьям

В настоящее время инвестиционный рынок России находится под влиянием международного кризиса ликвидности.
Тем не менее, что по итогам первых двух кварталов 2008 года количество и объемы инвестиционных сделок на Московском рынке выглядят внушительно (см. табл. Крупнейшие инвестиционные сделки в 1 полугодии 2008 г.), соответственно, оценить степень негативного влияния кризиса на рынок инвестиций в недвижимость не представляется возможным. Однако, здесь следует учитывать, что вероятнее всего подготовка этих транзакций велась достаточно давно, с середины прошлого года, и договоренности с банками на выделение лимитов для кредитования этих приобретений были достигнуты заблаговременно.

Одновременно с этим, в первом полугодии 2008 года все же отмечается более низкая активность иностранных и национальных инвесторов, которые оказались не готовы рассматривать новые инвестиционные приобретения. Многие инвестиционные сделки, подготовка которых велась с прошлого года, остаются незакрытыми, что в первую очередь связано с существенными ограничениями на привлечение финансирования:

  • ужесточились требования банков как к потенциальным заемщикам, так и к объектам финансирования;
  • существенно возросла стоимость кредитов (например, если в первом полугодии 2007 года стоимость проектного финансирования в Российских банках в среднем была 10-13%, то сегодня это 13-16% в долл. США).
В результате, наибольшие трудности испытывают мелкие компании, не имеющие серьезного опыта работы на рынке и налаженных связей с крупными банковскими структурами. В сложившейся ситуации следует ожидать, что наиболее сильные позиции на рынке закрепятся за крупными зарубежными игроками (например, инвестиционные фонды London & Regional, Fleming Family & Partners, Immoeast, Meinl European Land, Raven Russia и др.), имеющими устоявшуюся репутацию на рынке и налаженные отношения с банками или располагающие достаточными объемами собственных средств для приобретения инвестиционных объектов и проектов с последующим их рефинансированием по мере ослабления кризиса и появления доступных кредитных ресурсов.

Потребность в капитале влечет за собой увеличение предложения на рынке как завершенных объектов, так и девелоперских проектов. Так, ряд инвесторов, вышедших на российский рынок в предыдущие несколько лет, не найдя возможности рефинансировать ранее приобретенные активы или же финансировать свои девелоперские проекты, в последнее время приняли решение выставить их на продажу другим инвестиционным компаниям и фондам (пример - сделка London & Regional Properties по продаже торговых центров «Солнечный Рай» финской инвестиционной компании Sponda Plc).

Вышеприведенный фактор способствовал формированию вторичного рынка инвестиционных продуктов, что свидетельствует о качественно новом, более зрелом этапе развития российского рынка недвижимости в целом.

На фоне увеличения объема предложения инвестиционных объектов и одновременного снижения спроса в условиях недоступности и удорожания кредитных ресурсов обозначилось торможение тренда снижения ставок доходности и их стабилизация на уровне четвертого квартала 2007 года. При этом, продавцы инвестиционных проектов и объектов все еще пытаются занижать ставки капитализации, придерживаясь устоявшегося тренда компрессии последних лет, тогда как западные институциональные инвесторы ориентируются на более высокую доходность (12%-15%) в условиях более высокого странового риска России по сравнению с развитыми западными рынками, а так же роста стоимости кредитов.

Несмотря на кризис на международных рынках капитала, национальные и зарубежные инвесторы позитивно оценивают перспективы российского рынка недвижимости в целом и в особенности рынка Московского региона и продолжают проявлять к нему высокий интерес. Это объясняется высокой доходностью на инвестиции по сравнению с уже освоенными европейскими странами. Недавно о планах создания фондов инвестиций в недвижимость России заявили Goldman Sachs (объем фонда около $2 млрд.) и IMG Partners Ltd. (фонд Russia Development Fund с первоначальным объемом средств до 450 млн. Евро). Британская инвестиционная компания Northern European Properties приняла решение об активной экспансии на российский рынок коммерческой недвижимости, в связи с чем компания меняет свое название на NR Nordic & Russia Properties. BNP Paribas - крупнейший банк Франции - объявил о планах вывести на российский рынок инвестиционно-девелоперскую компанию BNP Paribas Immobilier. Австрийский фонд ImmoEast AG подписал соглашение с компанией ОАО «РТМ» о стратегическом партнерстве в области инвестиций в российский рынок недвижимости, согласно которому, совокупный объем инвестиций фонда составит порядка $150 млн.

Крупнейшие инвестиционные сделки на рынке недвижимости Москвы и Московской области в I полугодии 2008 года

Анонсы инвесторов

Минимальные ставки доходности в I полугодии 2008 года


Автор — Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Новое качество
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
Стартап-Марафон в Челябинске
21 сентября 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase