Новые квартиры в Москве могут подешеветь на треть

Финансовый кризис добрался до рынка недвижимости: от квартир начали массово избавляться те, кто покупал их с инвестиционными целями. Риэлторы считают, что ажиотажные продажи приведут к 10-30%-му падению цен на первичном рынке. Вторичное жилье также может подешеветь, хотя и не так значительно, как в новостройках.

Еще в августе цены на недвижимость в столице росли. По данным корпорации "Инком", в августе средняя стоимость жилья в московских новостройках увеличилась на 2,8%, ($6,48 тыс. за 1 кв. м). В то же время по данным компании "Миэль", в августе цены на первичном рынке недвижимости выросли на 4,1% ($7,85 тыс. за 1 кв. м). Но это, быть может, последний рост цен перед их коррекцией.

Жилье с дисконтом

Резкое падение фондового рынка спровоцировало панику у крупных инвесторов, вкладывающихся в недвижимость. "Спекулятивные инвесторы выставляют свои квартиры на продажу до того момента, как рынок нащупает дно", - комментирует RB.ru руководитель аналитического центра компании "Инком" Дмитрий Таганов. По его оценке, 10-15% всех продаваемых квартир в новостройках принадлежит тем, кто вкладывал средства в инвестиционных целях.

Уже сейчас инвестиционные покупатели начинают массово избавляться от квартир, констатирует генеральный директор агентства недвижимости "АНСИ" Лариса Бабкина. "Несмотря на то, что жилье продается с существенным дисконтом, спроса на него все равно нет", - отмечает эксперт.

При этом генеральный директор компании "Миэль" Евгений Плаксенков считает, что массовый выброс на рынок инвестиционного жилья нерационален. "Вряд ли у частных инвесторов получится очень быстро, выручив деньги от продажи своей недвижимости, войти, таким образом, на фондовый рынок, воспользовавшись его спадом. Кроме того... и это самое главное... инвесторы, которые вкладывались в недвижимость, имеют сегодня преимущество перед теми, кто покупал акции, долговые ценные бумаги  и хранил валюту в депозитах. Недвижимость сегодня и не только сегодня - самый надежный инвестиционный инструмент. Особенно, в долгосрочной перспективе", - подчеркивает эксперт.

Эту точку зрения, правда, разделяют не все. Генеральный директор агентства "Габа-Эстейт" Денис Габа говорит о том, что рынок недвижимости уже давно перегрет, а с начала года количество сделок на первичном рынке сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%.

Без негатива, но на 10-20%

Апокалиптических прогнозов риэлторы давать не спешат. Дмитрий Таганов прогнозирует плавное снижение цен на 10% до конца года. Лариса Бабкина считает, что цены до весны снизятся на 10-20%. А с учетом инфляции - и на все 30%, соглашается Денис Габа. Однако обвального падения, какое наблюдалось во время дефолта в 1998 г., по мнению экспертов, не будет. Бабкина отмечает, что цены, в первую очередь, будут снижаться на неликвидную недвижимость, а "ходовые" предложения всегда найдут своего покупателя. "В августе однокомнатные квартиры в хороших районах значительно выросли в цене - с 6-7 до 8 млн руб.", - отмечает эксперт.

На вторичном рынке пока спокойно

Эксперты считают, что вторичное жилье не подвергнется серьезной ценовой коррекции: владельцы квартир предпочтут выждать период спада, чтобы не продешевить со сделкой. К тому же, в условиях кризиса люди психологически не хотят совершать такие крупные сделки, отмечают риэлторы.

По оценкам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы агентства недвижимости МИАН, на сегодняшний день спрос превышает предложение как минимум на 10%, что позволит стоимости недвижимости еще, по крайней мере, до конца года устойчиво расти на 2-4% в месяц с колебаниями в пределах 2% в зависимости от степени ликвидности конкретных объектов.

В "Инкоме" заявляют, что ни о каком замораживании рынка или обрушении его в разы не может быть и речи. "Большая часть операций на рынке вторичной городской недвижимости - альтернативные сделки, число которых превышает 60%. Люди всегда будут совершать операции с целью улучшения своих жилищных условий, а в текущих условиях рынка, при психологической готовности продавцов к торгу, наоборот покупка жилой недвижимости может быть оправдана", - констатирует Дмитрий Таганов.



Плохо без ипотеки

Однако как будет дальше развиваться ситуация, прогнозировать сейчас сложно, отмечают эксперты. При этом они подчеркивают, что коллапс на рынке недвижимости может наступить только в том случае, если банки совсем перестанут выдавать кредиты. По оценке Ларисы Бабкиной, сейчас 70% сделок на рынке совершается с помощью ипотеки. Однако в последнее время банки проводили планомерную политику по ужесточению требований к заемщикам, что может также существенно повлиять на спрос.

Однако в "Инкоме" считают, что снижение числа ипотечных кредитов играет на руку плавному и "планомерному" сохранению цен на предыдущем уровне. "Можно ожидать, что после прохождения "черной полосы", банки снизят требования к заемщикам и рынок ипотеки оживет", - отмечает аналитик.

Объект для инвестиций

Как и при иных кризисных ситуациях, заметное число покупателей-инвесторов переключили свое внимание на рынок загородной недвижимости. Качественные объекты на этом рынке в цене и спрос на них стабильно высок. "Поэтому в этом сегменте регулярный сезонный спрос подкрепляется дополнительным интересом со стороны инвесторов, предпочитающих вложения в стабильные и консервативные инструменты вроде элитной загородной недвижимости и земли", - подчеркивает Дмитрий Таганов из "Инкома", отмечая, что, возможно, в складывающейся ситуации загородные элитные проекты остаются наиболее привлекательным объектом для инвестиций.