Однокомнатная математика: как москвичу улучшить жилищные условия

Расскажите друзьям

6 способов сделать из "однушки" двух- и даже трехкомнатную квартиру

Перед необходимостью улучшить жилищные условия рано или поздно встает каждый житель Москвы. При условии запредельных цен на квадратные метры и малодоступной ипотеки такая миссия для многих - невыполнима. Но счастливы обладатели типовых однокомнатных квартир. Ведь даже малогабаритная "однушка" в спальном районе может стать "двушкой" или даже..."трешкой".

Цена

Диапазон стоимости столичных однокомнатных квартир в типовых домах - от 4,5 млн рублей до 6,5 млн рублей в зависимости от района, удаленности от метро, ремонта и других факторов. Например, однокомнатная квартира с косметическим ремонтом площадью 36 кв. м панельном доме в Бибирево по оценке компании "Инком" стоит 5,5 млн рублей. А квартира с хорошим ремонтом площадью 40 кв.м. в Чертаново будет стоить около 6,5 млн рублей. "Цена единицы площади однокомнатных квартир, представленных в нижних ценовых сегментах - 152,4 тыс. рублей, при этом общая цена однокомнатной квартиры в среднем составляет 5,7 млн рублей", - комментирует Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании "Азбука Жилья". Это вовсе не означает, что в Москве нет однокомнатных квартир дешевле 4,5 млн рублей. Экологически неблагополучный район, плохое состояние или транспортная недоступность могут существенно снизить стоимость квартиры. Но даже у погоревшей квартиры в Капотне (один из самых загрязненных районов столицы) есть одно преимущество - то, что находится она в Москве. Уже один этот фактор, уверены многие эксперты, позволяет говорить о возможности улучшить жилищные условия.

Ближе к краю

Если имеющаяся однокомнатная квартира расположена недалеко от центра столицы, в хорошем доме с неплохим ремонтом - ее стоимость будет выше 6 млн рублей. Например, однокомнатная квартира в панельном 9-этажном доме на улице Донская (м. Шаболовская) общей площадью 34 кв.м, по оценке руководителя отдела маркетинга и PR ГК "Пионер-Москва" Ирины Романовой стоит 6 млн рублей. "На эти деньги можно купить даже небольшую "трешку" в спальном районе", - уверена эксперт. Обладатели  же бюджета ниже этой суммы (5,5 - 6 млн рублей) вполне могут рассчитывать на покупку двухкомнатной квартиры, расположенной в районах массовой застройки", - считает Банников. Например, за 5,5 млн рублей можно приобрести "двушку" 46 кв.м. на ул. Череповецкая (м. Алтуфьево) в 15 минутах ходьбы от метро. "Правда, объем предложения таких квартир в столице не велик, - комментирует руководитель аналитического центра Корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. - И все они расположены примерно в 15-20 минутах ходьбы от метро или 10-15 минутах езды на транспорте". Если денег на покупку большего количества метров в пределах МКАД не хватает, нужно двигаться дальше.

За МКАД

Размен существующей "однушки" на нечто большее, но за МКАД - наиболее выгодный с точки зрения приобретаемых метров вариант. "Как правило, москвичи выбирают развитые областные города, с хорошей транспортной доступностью, например, Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, которые расположены на Западе и Севере в экологически благоприятных районах" - говорит руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова. Более дешевые квартиры располагаются на Юге и Востоке - это Люберцы, Лыткарино, Балашиха, Железнодорожный. "Это развитые и крупные города, но экологическая обстановка здесь далека от идеала", - уточняет Алиханова. "Например, за 4,5 млн рублей можно спокойно купить "двушку" площадью 54 кв.м. в новостройке в Люберцах, Домодедово, Балашихе, Железнодорожном и т.д.", - рассказывает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Леонид Меньшиков. Если исходная квартира лучше, то и квадратных метров будет больше. Есть и более дешевые варианты. Так, по информации компании Penny Lane Realty, в некоторых новостройках (ЖК "Северный Парк", ЖК "Сатурн", ЖК "Раменский") цена за кв.м. начинается от 42 тыс. рублей, а по 52 тыс. рублей, если рассматривать варианты с удаленностью от Москвы более чем на 10-15 км, то вполне реально приобрести квартиру площадью до 100 кв.м. Это такие города, как Троицк, Апрелевка, Лобня и др., а также крупные районные центры Среднего Подмосковья - Подольск, Раменское, Пушкино, Щелково, отмечает Банников.

И все-таки ипотека

Если вариант удаления от столицы не подходит, хочется остаться в любимом районе, но при этом увеличить площадь жилья, можно рассмотреть вариант ипотеки. В этом случае примерная доля стоимости "однушки" в цене "двушки" будет составлять около 80%, - считает Ирина Романова. "При таком большом первоначальном взносе не составит труда получить ипотеку у любого из ведущих банков, сегодня - уже на достаточно гуманных условиях", - добавляет эксперт. Если же рассматривать покупку в ипотеку трехкомнатной квартиры, то стоимость "однушки" составит примерно 55-70% от суммы нового приобретения. "При первоначальном взносе более 50% от стоимости приобретаемого жилья можно выйти на  очень привлекательную ставку 11,5% в рублях. Таким образом, если продать свою однокомнатную квартиру стоимостью, например, 5,3 млн рублей и купить двухкомнатную квартиру за 7,5 млн рублей, то потребуется привлечь 2,2 млн рублей заемных средств и ежемесячно выплачивать 31 935 рублей (при кредите на 10 лет). Если покупать "трешку" за 8 млн рублей, то потребуется 2,7 млн кредитных средств, а ежемесячный платеж составит 38 242 рубля», - подсчитала генеральный директор "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования" Евгения Таубкина.

Скидка за прошлое

Еще один вариант увеличить количество метров - на вырученные с "однушки" деньги купить "обремененную прошлым" квартиру. Чаще всего проблема заключается в правоустанавливающих документах. "Например, квартира много раз продавалась, и при переходе прав собственности  возникало много спорных вопросов: наследники,  родственники, пропавшие без вести и т.д.", - рассказывает Алиханова. Кроме того, считает эксперт, не стоит забывать, что в 90-е была проведена приватизация, и права многих несовершеннолетних были ущемлены. В случае покупки подобной квартиры могут возникнуть осложнения, если "ущемленные" заявят о своих правах. "Всегда нужно понимать, что больше времени потратится на тяжбы", - считает Леонид Меньшиков. С ним согласна и Алиханова: "Своя однокомнатная квартира лучше "проблемной" двухкомнатной". Зато стоимость такой "проблемной" квартиры будет на 15-20% ниже. Такая же скидка возможна при покупке квартиры по доверенности. Например, от собственника, находящегося в "местах, не столь отдаленных". Но подобные варианты - редкость на рынке вторичного жилья, а количество затраченных усилий на бюрократическую волокиту часто несопоставимо с достигнутым результатом.

Купил за рубль, продал за два

Теоретически, если продать однокомнатную квартиру, а на вырученные деньги купить другую однокомнатную квартиру, которую также продать, но дороже, а потом купить и снова продать - можно дойти до необходимой суммы, которой хватит на нечто большее. Похожий вариант - потратить деньги с проданной "однушки" на покупку квартиры на этапе строительства, а после окончания стройки - продать гораздо дороже. Как вариант надбавки стоимости квартиры - сделать хороший ремонт. "Покупка однокомнатной квартиры в новостройке на этапе котлована обойдется в 1,5 млн рублей в ближнем Подмосковье, - рассказывает Меньшиков. - По окончании строительства (примерно через год) квартира подрастет в цене уже на 1 млн рублей". Но успешная реализация такого проекта на вторичном рынке возможна только при активном его росте, уверена Алиханова. В любом случае для того, чтобы "провернуть" подобную сделку необходимо время, не месяц и не два, а часто - годы. Плюс - налоги. Ведь с момента оформления собственности должно пройти не меньше года, чтобы сделка купли-продажи не облагалась налогом. "При частой череде сделок купли-продажи налоговое бремя может быть весьма ощутимым", - считает Романова.

Время оправдывает деньги

Логичнее покупать квартиру в строящемся доме сразу "для себя". Ведь даже за 4,5 млн рублей можно приобрести гораздо большую квартиру в совершенно новом доме. Существенный минус заключается в том, что нужно ждать, а в промежутке времени между продажей своей "однушки" и заселением в новое жилье снимать квартиру (жить у родственников или на даче). "Но зато это хорошее решение для тех, кто устал от старого жилого фонда, хочет квартиру в новом современном доме и большей площади, - считает Романова. - Ожидание и некоторые риски, в первую очередь, по срокам - это и есть плата за улучшение жилищных условий".

Совсем долгосрочная перспектива - это покупка жилплощади в доме "под снос" или  коммунальной квартире. Если покупать квартиру или комнату в доме "под снос" - можно получить отдельное жилье, а если с доплатой - то гораздо большей площади. Но эксперты предостерегают от такой покупки. "Например, 5-ти этажные старые дома в Москве обещали снести к 2000 году, а они до сих пор стоят, - комментирует Алиханова. Квартира с соседями-очередниками - похожий вариант. Рано или поздно они съедут, и их площадь можно будет выкупить. Первоочередное право выкупа в этом случае именно у соседей. Учитывая, что продаваться будут только комнаты (то есть жилые метры), это может быть очень выгодно, ведь места общего пользования (коридоры, холлы, санузел, кухня, балкон) прилагаются в качестве "бонуса". Кроме того, если соседи не стоят на очереди, с ними можно просто договориться. Они продают покупателю свои комнаты, покупатель оплачивает услуги риэлтора, который ищет соседям то, что их устроило бы. Поэтому, по мнению Меньшикова, смело можно покупать метры в коммуналке только в том случае, если "есть перспектива привлечь деньги на покупку комнат соседей в будущем и уверенность в соседях".
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

  • Лидия Карпова 15:48, 28.12.2010
    0
    Думаю из всех вариантов продажа по очереди нескольких квартир самый рискованный вариант, а самый выигрышный покупка квартиры за МКАДом. Там даже по сравнению с окраинами цены заметно ниже, бывают конечно и исключения, но их не очень много. Кстати Подмосковье это не только города вроде Одинцово или Мытищ, но и жилые комплексы, находящиеся за городом. В Красногорском районе могу вспомнить Рублёвское предместье, малоэтажный ЖК. За шесть с половиной там двушку в ещё не построенном доме купить можно, в среднем там они по 80 метров, а однушки начинаются от четырёх миллионов и 50 метров соответственно.Просто в статье не представлен вариант переезда за город как таковой, вот и захотелось дополнить.
  • Наталья Егорычева 15:28, 20.01.2011
    0
    "Ведь с момента оформления собственности должно пройти не меньше года, чтобы сделка купли-продажи не облагалась налогом." Не года, а трех лет, чтобы не платить налоги. Вы плохо знаете тему.
Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
Innovate or Die
13 ноября 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase