Офисный небоскреб General Motors в Нью-Йорке продан за долги

  В США установлен новый рекорд цены на недвижимость: офисный небоскреб General Motors в Нью-Йорке продан за $2,9 млрд. Покупателем выступила компания Boston Properties, один из лидеров американского рынка элитных офисов, вкупе с госфондами Катара и Кувейта. Зданием GM девелоперу Macklowe Properties пришлось пожертвовать, чтобы  оплатить долги.

 
Продажа пятидесятиэтажного небоскреба на респектабельной Пятой авеню в сердце Манхэттена стала знаковой для Америки. Владелец здания семья Маклоу, чей семейный бизнес - компания Macklowe Properties - оценивался до заключения сделки в $7,5 млрд. Однако девелопер в прошлом году наделал много долгов, заняв почти $7 млрд на покупку семи офисных башен Equity Office на Манхеттене у Blackstone Group.

Большая часть средств занималась у Fortress Investment Group и Deutsche Bank на короткий срок и под высокий процент, а поручительством по займу служили как раз небоскреб General Motors и еще три других высотных офисных здания на Манхеттене. Сделка была рискованной: здания покупались на пике рынка. Все бы ничего, но разразившийся финансовый кризис в США и дефицит ликвидности не позволили рефинансировать долг под долговременные обязательства. Выплаты по закладным наступили в феврале, и семейство Маклоу скрепя сердце согласилось продать здания: принципиальное согласие получено в конце прошлой недели.

Итоговая цена за четыре офисные башни, включая 44-этажный небоскреб, общей арендной площадью порядка 330 тыс. кв. м. -  $3,95 млрд. Из них $2,9 млрд за самый лакомый кусок - небоскреб General Motors (186 тыс. кв. м. под аренду). Macklowe Properties неплохо на этом заработали: в 2003 г. компания заплатила за это здание всего за $1,4 млрд. Однако, как отмечают эксперты, фактически это может стать началом конца компании, насчитывающей несколько десятилетий.

По условиям сделки, Boston Properties возьмет на себя долговые обязательства Macklowe Properties в размере $2,47 млрд, а остальные $1,47 млрд перечислит на счет компании. Партнерами довольных бостонцев стали инвестфонды при правительствах Кувейта и Катара, пишет The Wall Street Journal. В связи с этим некоторые местные наблюдатели отмечают, что небоскребы покупаются на деньги, которые США платят за ближневосточную нефть. Сопровождали покупку инвестбанки Goldman Sachs и Morgan Stanley.

Рекордная сделка

Соглашение о продаже здания General Motors стало самым крупным за историю офисной недвижимости в США. Предыдущий рекорд на офисный небоскреб на Манхэттене был установлен в 2003 году, цена его была вдвое меньше. Аренда в этом здании - одна из самых высоких в Нью-Йорке, около $150 за квадратный фут в год (порядка $1600 кв. м), пишет Bloomberg.

Примечательно, что сделка заключена на фоне общего падения спроса на офисную недвижимость в США. По данным Colliers International,  в первом квартале 2008 г. ставки аренды офисной недвижимости практически замерли: небольшой рост (2,6%) наблюдался только у офисов класса А и только в деловых центрах крупных городов. Также немного увеличилась доля вакантных помещений первоклассных офисов. В центре Манхеттена, например, с 6,8% до 7,1% (в Москве, для сравнения, 2-5%). Риэлторы, тем не менее, полагают, что снижение спроса это, скорее, вопрос психологии, а потому явление временное.

Россия

Хотя стоимость здания General Motors объявлена рекордной для США, московская штаб-квартира "ЮКОСа" в 2007 г. была продана с аукциона почти в полтора раза дороже - за $4,2 млрд. Впрочем, многие тогда отмечали, что это ценовая аномалия, которая объясняется скрытыми механизмами ценообразования.

Ставки аренды в центре Москвы сопоставимы и выше нью-йоркских. Базовая ставка колеблется от $1000 до $2500 за кв. м в год, а стоимость кв. м - $11 000-18 000 (без учета НДС). Самой же крупной форвардной сделкой (т.е. незавершенного объекта) на российском рынке коммерческой недвижимости стала покупка немецким фондом KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH за $900 млн офисного центра,  строящегося на месте Московского фурнитурного завода.

Как отмечают в Colliers International, на фоне продолжающегося интенсивного развития российской экономики в 2007 г. наблюдалось значительное увеличение спроса на офисные помещения высокого класса. Можно ожидать укрепления данной тенденции в 2008 г. Вследствие этого рост средних базовых арендных ставок для офисных помещений класса  А продолжится, хотя и ожидается снижение его темпов.