Опасен ли "мыльный пузырь" на китайском рынке недвижимости?

За год крупные города Китая показали такие темпы роста цен на жилье, которые и не снились прежним лидерам рейтингов - Австралии или Израилю. Неплохие цифры и в целом по стране. Участники рынка подсчитывают барыши и гадают: как долго продлится подъем и не взорвется ли "мыльный пузырь" в ближайшее время?

Значительную часть прибыли, полученной на взлете экономики страны, китайские компании и частные лица вкладывают в недвижимость. "В Китае очень мало альтернативных инвестиционных инструментов: инвестиции за рубеж запрещены, а фондовый рынок очень волатилен, - комментирует директор по развитию департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. - Большинство жителей материкового Китая извлекли немалую выгоду от роста рынка недвижимости за последнее десятилетие и считают, что вложение в кирпичи и бетон - наиболее надежный и проверенный способ сохранить богатство".

Опасения, что стремительно растущие цены могут внезапно рухнуть, уже мучили инвесторов в начале 2007 года - тогда, стремясь обуздать рынок, китайское правительство ввело новые налоги на недвижимость и ужесточило условия кредитования. Затем коррективы внес мировой финансовый кризис, и под влиянием новых обстоятельств государственная политика сжимания цен сменилась на прямо противоположную.

В ноябре 2008 года было объявлено о стимулирующем вливании в экономику государства $585 млрд, часть из которых пошла на строительство жилья и объектов инфраструктуры. В период с января по декабрь 2009 года действовала сниженная с 1,5 до 1% ставка налога на недвижимость для покупателей первого дома (площадью до 90 кв. м), с физических лиц не взимались гербовый сбор и НДС на землю.

Рынок жилой недвижимости быстро откликнулся на стимулирующие меры. Покупатели, которые не успели приобрести жилье во время падения цен 2008 года, поспешили воспользоваться льготами, что привело к невероятному росту продаж.

По данным компании Knight Frank, за 2009 год в стране было продано около 8 млн новых единиц жилья - цифра просто огромная. Для сравнения: в США за тот же период было продано 500 000 новых объектов. В Пекине, где после Олимпиады образовался избыток предложения, все "лишнее" жилье за 2009 год было реализовано. Средние цены на апартаменты в Шанхае, Пекине и Шеньжене выросли в прошлом году примерно на 87, 63 и 66% соответственно. Средняя цена квадратного метра в целом по стране поднялась за год примерно на 25% - это крупнейший годовой прирост с приватизации жилого сектора 1998 года. Например, в Шанхае, крупнейшем городе Китая с населением 20 млн человек, средняя цена жилья на первичном рынке к концу 2009 года составила $4583, в Пекине - $3303, Шеньжене - $3057 за 1 кв. м.

Все выше и выше

В первом квартале 2010 года рост рынка продолжился. По мартовским данным национального центра статистики Китая за январь-февраль 2010 года объем сделок с недвижимостью оказался примерно на 30% больше, чем за соответствующий период 2009 года.

Несмотря на взлет цен, ситуация на рынке недвижимости в марте и первой половине апреля была близка к ажиотажу. Целый ряд девелоперских проектов в Пекине и Шанхае был реализован в первый день продаж. В Ханчжоу на 224 апартамента по цене $2650 за 1 кв. м в одном из новых комплексов претендовало более 4000 покупателей, и чтобы утихомирить страсти, пришлось даже вызывать полицию. Ситуация кажется удивительной, тем более что среднегодовой доход на душу населения в Китае, по данным аналитического центра China Index Academy, составил в 2009 году примерно $2500. Таким образом, для среднестатистического жителя стоимость апартаментов с двумя спальнями равна доходу за 30 лет, что значительно больше, чем среднемировой показатель в 6 лет.

Некоторые эксперты считают это весьма тревожным симптомом, отмечая, что отношение стоимости жилья к среднему доходу населения в Китае сейчас превышает уровень, который был зафиксирован в США накануне "взрыва пузыря" на рынке недвижимости. Однако, по мнению специалистов Knight Frank, такие прямые параллели неправомерны, поскольку официальные данные по доходам в Китае часто искусственно занижаются.

Директор китайского отделения международной компании CB Richard Ellis Дэнни Ма также считает обвал цен маловероятным. "Я не вижу причин опасаться образования "пузыря". В Китае урбанизация не превышает 45%, так что рынку недвижимости есть куда развиваться. Кроме того, уровень кредитования китайского рынка недвижимости гораздо ниже, чем в США или, например, Японии перед обвалом цен начала 90-х".

Затишье перед бурей?

Тем не менее правительство не могло не обратить внимание на тот факт, что одновременно с ростом цен растет и общественное недовольство, и в апреле предприняло ряд мер по обузданию рынка.

Ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов. Банки получили указание отказывать в выдаче кредитов покупателям, уже имеющим в собственности два объекта, а для покупателей второго жилья поднять первоначальный взнос с 40 до 50% и увеличить ставки по кредитам. Правительство ограничило предварительные продажи жилья и пригрозило строго наказывать тех застройщиков, которые намеренно откладывают предполагаемые даты продаж, чтобы понять цены.

В результате к июню число сделок с жилой недвижимостью в крупных городах Китая упало на 60% по сравнению с серединой апреля - правительство подавило спрос. Вслед за этим эксперты ожидают замедления роста цен и объемов строительства во многих регионах страны. Вместе с тем, как пишет газета The Wall Street Journal, "замедление оказалось более масштабным, чем то, которое можно объяснить непосредственно новыми правилами".

"Что на самом деле охладило рынок - это неопределенность", - отмечает вице-президент компании IFM Investments Ltd. Кевин Янг. Инвесторы застыли в ожидании: будут ли введены новые налоги на жилую недвижимость? Этот вопрос обсуждается с весны, хотя никаких точных планов пока объявлено не было. По мнению Кевина Янга, текущая ситуация неопределенности может продлиться еще три-шесть месяцев. Примерно такие же прогнозы дают и другие топ-менеджеры отрасли. Однако Кевин Янг отмечает, что люди продолжают подыскивать жилье и интересуются ценами, хотя и не решаются принять окончательное решение.

Иностранные вливания

Показатели китайского рынка недвижимости, без сомнения, привлекли особенное внимание зарубежных инвесторов.

Однако правительство Китая строго контролирует объем иностранных инвестиций и легко меняет правила, если слишком сильный интерес угрожает стабильности рынка. Иностранцам было разрешено покупать недвижимость в Китае в 2001 года, однако в 2007-м для борьбы со спекуляциями правительство ввело ряд ограничений для нерезидентов. Для того чтобы совершить сделку, иностранный покупатель должен представить документы, подтверждающие его пребывание в стране на протяжении года (в Пекине в течение 2009 года это правило не действовало). При этом он может приобрести только один объект и должен подписать заявление о том, что будет использовать квартиру только в личных целях. Сдавать в аренду жилье в Китае иностранный гражданин не имеет права. Нужно также иметь в виду, что в Китае нет частной собственности на землю и приобретение недвижимости возможно только на правах leasehold: земельный участок, на котором находится здание, оформляется в аренду на срок до 70 лет.

В таких городах, как Шанхай, Шеньжен, Ганжоу и Наньжинг, иностранные покупатели практически вытеснили китайских граждан из центральных районов, так как апартаменты здесь слишком дороги. В Шанхае до половины элитных объектов недвижимости принадлежат иностранным покупателям (включая покупателей из Гонконга, Тайваня и Макао).

По словам Елены Юргеневой, за последний год вырос интерес крупных российских инвесторов к элитной недвижимости в ведущих финансовых центрах страны - Шанхае и Гонконге, а также в Пекине. Однако сегодня и потенциальные покупатели из России ждут, к чему же приведут усилия китайского правительства сделать рынок более доступным для местного населения.

Материал предоставлен журналом Homes Overseas