Архив rb.ru

Опасен ли "мыльный пузырь" на китайском рынке недвижимости?

Архив rb.ru

Впереди планеты всей: Поднебесная лидирует по лидирует по темпам роста цен на жилье

Опасен ли "мыльный пузырь" на китайском рынке недвижимости?
За год крупные города Китая показали такие темпы роста цен на жилье, которые и не снились прежним лидерам рейтингов - Австралии или Израилю. Неплохие цифры и в целом по стране. Участники рынка подсчитывают барыши и гадают: как долго продлится подъем и не взорвется ли "мыльный пузырь" в ближайшее время?

Значительную часть прибыли, полученной на взлете экономики страны, китайские компании и частные лица вкладывают в недвижимость. "В Китае очень мало альтернативных инвестиционных инструментов: инвестиции за рубеж запрещены, а фондовый рынок очень волатилен, - комментирует директор по развитию департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. - Большинство жителей материкового Китая извлекли немалую выгоду от роста рынка недвижимости за последнее десятилетие и считают, что вложение в кирпичи и бетон - наиболее надежный и проверенный способ сохранить богатство".

Опасения, что стремительно растущие цены могут внезапно рухнуть, уже мучили инвесторов в начале 2007 года - тогда, стремясь обуздать рынок, китайское правительство ввело новые налоги на недвижимость и ужесточило условия кредитования. Затем коррективы внес мировой финансовый кризис, и под влиянием новых обстоятельств государственная политика сжимания цен сменилась на прямо противоположную.

В ноябре 2008 года было объявлено о стимулирующем вливании в экономику государства $585 млрд, часть из которых пошла на строительство жилья и объектов инфраструктуры. В период с января по декабрь 2009 года действовала сниженная с 1,5 до 1% ставка налога на недвижимость для покупателей первого дома (площадью до 90 кв. м), с физических лиц не взимались гербовый сбор и НДС на землю.

Рынок жилой недвижимости быстро откликнулся на стимулирующие меры. Покупатели, которые не успели приобрести жилье во время падения цен 2008 года, поспешили воспользоваться льготами, что привело к невероятному росту продаж.

По данным компании Knight Frank, за 2009 год в стране было продано около 8 млн новых единиц жилья - цифра просто огромная. Для сравнения: в США за тот же период было продано 500 000 новых объектов. В Пекине, где после Олимпиады образовался избыток предложения, все "лишнее" жилье за 2009 год было реализовано. Средние цены на апартаменты в Шанхае, Пекине и Шеньжене выросли в прошлом году примерно на 87, 63 и 66% соответственно. Средняя цена квадратного метра в целом по стране поднялась за год примерно на 25% - это крупнейший годовой прирост с приватизации жилого сектора 1998 года. Например, в Шанхае, крупнейшем городе Китая с населением 20 млн человек, средняя цена жилья на первичном рынке к концу 2009 года составила $4583, в Пекине - $3303, Шеньжене - $3057 за 1 кв. м.

Все выше и выше

В первом квартале 2010 года рост рынка продолжился. По мартовским данным национального центра статистики Китая за январь-февраль 2010 года объем сделок с недвижимостью оказался примерно на 30% больше, чем за соответствующий период 2009 года.

Несмотря на взлет цен, ситуация на рынке недвижимости в марте и первой половине апреля была близка к ажиотажу. Целый ряд девелоперских проектов в Пекине и Шанхае был реализован в первый день продаж. В Ханчжоу на 224 апартамента по цене $2650 за 1 кв. м в одном из новых комплексов претендовало более 4000 покупателей, и чтобы утихомирить страсти, пришлось даже вызывать полицию. Ситуация кажется удивительной, тем более что среднегодовой доход на душу населения в Китае, по данным аналитического центра China Index Academy, составил в 2009 году примерно $2500. Таким образом, для среднестатистического жителя стоимость апартаментов с двумя спальнями равна доходу за 30 лет, что значительно больше, чем среднемировой показатель в 6 лет.

Некоторые эксперты считают это весьма тревожным симптомом, отмечая, что отношение стоимости жилья к среднему доходу населения в Китае сейчас превышает уровень, который был зафиксирован в США накануне "взрыва пузыря" на рынке недвижимости. Однако, по мнению специалистов Knight Frank, такие прямые параллели неправомерны, поскольку официальные данные по доходам в Китае часто искусственно занижаются.

Директор китайского отделения международной компании CB Richard Ellis Дэнни Ма также считает обвал цен маловероятным. "Я не вижу причин опасаться образования "пузыря". В Китае урбанизация не превышает 45%, так что рынку недвижимости есть куда развиваться. Кроме того, уровень кредитования китайского рынка недвижимости гораздо ниже, чем в США или, например, Японии перед обвалом цен начала 90-х".

Затишье перед бурей?

Тем не менее правительство не могло не обратить внимание на тот факт, что одновременно с ростом цен растет и общественное недовольство, и в апреле предприняло ряд мер по обузданию рынка.

Ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов. Банки получили указание отказывать в выдаче кредитов покупателям, уже имеющим в собственности два объекта, а для покупателей второго жилья поднять первоначальный взнос с 40 до 50% и увеличить ставки по кредитам. Правительство ограничило предварительные продажи жилья и пригрозило строго наказывать тех застройщиков, которые намеренно откладывают предполагаемые даты продаж, чтобы понять цены.

В результате к июню число сделок с жилой недвижимостью в крупных городах Китая упало на 60% по сравнению с серединой апреля - правительство подавило спрос. Вслед за этим эксперты ожидают замедления роста цен и объемов строительства во многих регионах страны. Вместе с тем, как пишет газета The Wall Street Journal, "замедление оказалось более масштабным, чем то, которое можно объяснить непосредственно новыми правилами".

"Что на самом деле охладило рынок - это неопределенность", - отмечает вице-президент компании IFM Investments Ltd. Кевин Янг. Инвесторы застыли в ожидании: будут ли введены новые налоги на жилую недвижимость? Этот вопрос обсуждается с весны, хотя никаких точных планов пока объявлено не было. По мнению Кевина Янга, текущая ситуация неопределенности может продлиться еще три-шесть месяцев. Примерно такие же прогнозы дают и другие топ-менеджеры отрасли. Однако Кевин Янг отмечает, что люди продолжают подыскивать жилье и интересуются ценами, хотя и не решаются принять окончательное решение.

Иностранные вливания

Показатели китайского рынка недвижимости, без сомнения, привлекли особенное внимание зарубежных инвесторов.

Однако правительство Китая строго контролирует объем иностранных инвестиций и легко меняет правила, если слишком сильный интерес угрожает стабильности рынка. Иностранцам было разрешено покупать недвижимость в Китае в 2001 года, однако в 2007-м для борьбы со спекуляциями правительство ввело ряд ограничений для нерезидентов. Для того чтобы совершить сделку, иностранный покупатель должен представить документы, подтверждающие его пребывание в стране на протяжении года (в Пекине в течение 2009 года это правило не действовало). При этом он может приобрести только один объект и должен подписать заявление о том, что будет использовать квартиру только в личных целях. Сдавать в аренду жилье в Китае иностранный гражданин не имеет права. Нужно также иметь в виду, что в Китае нет частной собственности на землю и приобретение недвижимости возможно только на правах leasehold: земельный участок, на котором находится здание, оформляется в аренду на срок до 70 лет.

В таких городах, как Шанхай, Шеньжен, Ганжоу и Наньжинг, иностранные покупатели практически вытеснили китайских граждан из центральных районов, так как апартаменты здесь слишком дороги. В Шанхае до половины элитных объектов недвижимости принадлежат иностранным покупателям (включая покупателей из Гонконга, Тайваня и Макао).

По словам Елены Юргеневой, за последний год вырос интерес крупных российских инвесторов к элитной недвижимости в ведущих финансовых центрах страны - Шанхае и Гонконге, а также в Пекине. Однако сегодня и потенциальные покупатели из России ждут, к чему же приведут усилия китайского правительства сделать рынок более доступным для местного населения.

Материал предоставлен журналом Homes Overseas

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter