Особенности distressed property в Испании

То, что в США называют distressed property, в Испании - inmueble procedente de embargo. Недвижимости, изъятой банками за долги и выставленной на продажу, в Испании много, но подходит ли она российским покупателям?

«Продаются апартаменты с одной спальней. Вторая пляжная линия, отопление, кондиционер. Цена - 130 000 евро. Примечание: IPE». Подобные объявления - не редкость в рекламных буклетах риэлторских агентств - партнеров и «дочек» испанских банков. Еще недавно эти компании специализировались исключительно на новостройках, соинвесторами которых были сами банки, - сегодня условия изменились.

Источником головной боли для банков стали не новые, только что возведенные объекты, на которые не находится покупателей, а уже обжитые дома и апартаменты, чьи владельцы не в состоянии выплачивать ипотечные кредиты. Вторая категория должников - обанкротившиеся девелоперы, оставившие в наследство банку незавершенные проекты.

 Было ваше - станет наше

В случае с недостроенной недвижимостью банкирам приходится придумывать сложные схемы: самостоятельно вкладывать средства в строительство или искать новых инвесторов. У недвижимости, изъятой у собственников за неуплату, путь один - объект выставляется на продажу. Именно эту категорию жилья и называют IPE (inmueble procedente de embargo - «недвижимость, на которую наложен арест»).

На первый взгляд, подобные объекты очень востребованы. Испанский интернет пестрит объявлениями: «Куплю апартаменты IPE в пределах такой-то стоимости и в таком-то регионе». В чем же дело? Действительно ли речь идет о самых выгодных предложениях, или мы имеем дело с обычным рекламным трюком?

Отчуждение залоговой недвижимости происходит в результате того, что заемщик прекращает выплачивать ежемесячные взносы по кредиту. Сначала банк связывается с клиентом, чтобы убедиться: деньги не поступили на счет не по ошибке. Если неплатежи продолжаются, банк предложит клиенту смягчить условия ипотеки. В качестве вариантов обычно рассматривают увеличение срока выплат по займу либо разрешение выплачивать в течение определенного времени не сам кредит, а лишь проценты по нему. Естественно, что, согласившись на подобные условия, заемщик увеличивает свою задолженность.

Если через полгода клиент не начинает погашать задолженность, а альтернативные способы выйти из ситуации уже исчерпаны, банк ставит вопрос о прекращении договора ипотеки. Дело передается в суд, и через шесть - восемь месяцев официально объявляют об отчуждении недвижимости. Объект попадает в списки банковских риэлторских агентств и может быть выставлен на торги.

Такие разные IPE

Следует отметить, что на испанском рынке существует два вида продаж IPE. Во-первых, это предложения от банков, получивших недвижимость неплательщиков, а во-вторых, это частные объявления, опубликованные самими должниками. Ведь пока длятся судебные разбирательства, собственник готов сделать все, чтобы банк не успел окончательно завладеть спорной недвижимостью. Собственник выставляет жилье на продажу, не скрывая того, что оно уже стало объектом судебного разбирательства. Срочность становится безусловным козырем в руках покупателя. Продавец торопится разделаться с долгами, и торг здесь более чем уместен.

Однако подобные объявления далеко не всегда правдивы. Бывает, расчетливый владелец выдает за IPE недвижимость, у которой нет никаких долгов перед банком, да и цена на которую вовсе не снижена. Поэтому специалисты советуют сравнить стоимость данного объекта и других аналогичных домов в том же регионе. Если она не окажется ниже хотя бы на 5000-10 000 евро, значит, вас просто пытаются обвести вокруг пальца.

Надежно... как в банке?

Сэкономить на сделке с недвижимостью, которая уже стала собственностью банка, представляется более реальным. Продавая «конфискат», банк, скорее всего, не станет завышать его цену. Банки размещают предложения по изъятой у должников недвижимости на своих сайтах, указывая основные характеристики каждого объекта и его стоимость. С актуальными предложениями можно ознакомиться не только на сайте банка, но и обратившись в риэлторские агентства, которые являются его партнерами.

Еще один способ приобрести IPE-объект - аукционы конфискованной недвижимости, в частности интернет-аукционы. Некоторые испанские банки, например Caja Madrid, даже создали специальные порталы, на которых можно делать ставки и пытаться сэкономить на покупке. Однако поклонников у таких аукционов совсем немного - видимо, скоропалительные решения не по вкусу покупателям недвижимости.

Читайте «мелкий шрифт»

Собираясь приобрести что-либо из банковского резерва, прежде всего следует изучить условия покупки. Что включено в цену, которая очевидно ниже рыночной, и к каким дополнительным тратам стоит приготовиться? Первый (приятный!) сюрприз: банк гарантирует оплату всех коммунальных задолженностей (за свет, воду, газ и т. д.). Однако налоги и сборы в заявленную стоимость не включены.

«Покупка конфискованной недвижимости - не панацея. Это просто еще один вариант среди прочих предложений, - уверен Агустин Феррер, коммерческий директор одного из офисов риэлторской сети DonPiso в Валенсии. - Поэтому, как говорят в Испании, читайте в контракте то, что написано мелким шрифтом».

В договорах о передаче прав на IPE фигурирует строка о том, что объект передается покупателю, сохраняя все свои характеристики, «юридические и физические». Что подразумевает эта ремарка?

На деле, подписывая бумаги, покупатель берет на себя определенные риски. Так, за апартаментами может тянуться шлейф неуплат жилищному кооперативу, и отвечать по задолженностям придется новому владельцу. Может выясниться, что хозяин подписал договор об аренде с квартирантом, а значит, квартира несвободна, пока не истечет срок договора. Может случиться и вовсе грустная история. Получив ключи, новый собственник обнаружит в квартире... ее бывшего владельца. Несмотря на нелегальность таких действий, испанский закон не позволяет выставить самозванца с вещами в течение 24 часов. Скандалы и вызовы полиции бессмысленны. Нового собственника ждут бесконечные суды, из которых он, конечно, выйдет победителем, но нервы потреплет себе изрядно.

Таким образом, присматриваться к предложениям по продаже залогового жилья в Испании можно, только заручившись помощью опытного специалиста по недвижимости. И ни в коем случае не рекомендуется принимать решения в спешке.

 Вопрос количества и качества

По мнению испанских экспертов, время, когда банки продавали изъятые объекты за бесценок, позади. Поневоле вжившись в роль агентств недвижимости, банки медленно, но верно стараются сравнять цены на свои предложения с теми, что предлагают остальные риэлторы. К концу этого года, когда испанский рынок недвижимости начнет понемногу стабилизироваться, различие между ценой на «конфискат» и другую недвижимость станет минимальным.

Следует учесть и то, что большинство выставленных на продажу IPE-объектов не отличаются какими-то выдающимися характеристиками. Начать с того, что подавляющая их часть - это не пляжное (востребованное россиянами), а городское жилье, хозяева которого лишились работы и поэтому не смогли погасить кредит. Владелец курортной недвижимости скорее предпочтет сдать апартаменты в аренду по бросовой цене и за счет этих доходов оплачивать ипотеку. Объекты высокой ценовой категории и вовсе очень редко переходят банкам, так как обеспеченные собственники редко оказываются не в состоянии выплачивать кредит.

Материал предоставлен журналом Homes Overseas