Отбирать квартиры у заемщиков банкам невыгодно

До конца года жилье подешевеет на 15-20%, прогнозируют инвестбанки. Если бы не кризис, эта новость могла бы обрадовать многих. Но сейчас вызывает тревогу, причем не только у строителей и девелоперов. За судьбу своих квартир опасаются 317 000 россиян, успевших купить жилье в кредит. Угрожает ли обвал на рынке недвижимости владельцам заложенного жилья?

На прошлой неделе Росевробанк разослал своим заемщикам письма с просьбой погасить 30% задолженности по ипотечным кредитам. Банк объяснил просьбу тем, что, если упадут цены на жилье, стоимость залога окажется ниже выданного кредита. Разумеется, просьба не требование и выполнять ее необязательно. Но заемщики разволновались не на шутку.

Ведь большинство кредитных договоров дает право банкам добиваться досрочного погашения ипотечного кредита - например, в силу форс-мажорных обстоятельств. Финансовый кризис - убедительное основание и для досрочного погашения кредита, и для повышения ставки. Более того, банк может потребовать назад деньги и изъять заложенную квартиру, даже если в договоре нет специального пункта, - Гражданский кодекс позволяет это делать из-за обесценения залога. По сути, это те же маржин-коллы, которые в сентябре - октябре лишили сна владельцев российских корпораций. Но насколько должно подешеветь жилье, чтобы привести угрозу в действие?

Для тех, кто брал кредит недавно (в последние год-два) опасно будет падение цен даже на 10-15%, поскольку первые годы выплаты по кредиту - это главным образом проценты, а основной долг уменьшается незначительно. К примеру, если гражданин купил квартиру год назад за $200 000, одолжив у банка $180 000, а заложенное жилье подешевеет на обещанные банкирами 20% (до $160 000), то банку ничто не помешает заказать новую оценку залога и потребовать вернуть деньги досрочно.

В более выгодном положении те, кто брал ипотечный кредит три года назад и больше: с тех пор жилье выросло в цене в 1,5-2 раза, а часть кредита уже погашена, поэтому залог подешевеет до критической величины только в случае очень резкого обвала на рынке недвижимости.

Но для банка такое развитие событий едва ли не большая катастрофа, чем для владельца квартиры.

Банку придется потратиться на оценщика и вступить в долгую тяжбу с заемщиком за изъятие квартиры.

А она за время судебных разбирательств может сильно упасть в цене: каждый этап разбирательства имеет оговоренный законом срок, поэтому тяжба займет минимум год. Даже выиграв суды, банк окажется с пулом обесценившихся квартир в руках.

Но самое главное - разрушенная репутация. А для банковского бизнеса репутация и доверие клиентов - это все. Поэтому на досрочное истребование ипотечных кредитов и изъятие заложенных квартир банк может пойти только в крайнем случае, если ему уже совсем не на что надеяться и он попрощался со своим бизнесом.

Примерно 32% выданных ипотечных кредитов приходится на крупнейшие госбанки - Сбербанк и «ВТБ 24». Трудно себе представить, что власти позволят им пойти на такую меру, да и в ликвидности они нуждаются меньше всех остальных благодаря размещению на депозитах бюджетных миллиардов и другим антикризисным мерам.

Некоторые банки все равно окажутся в тяжелой ситуации и будут готовы на все, чтобы не утонуть в волнах финансового кризиса. Но даже такие банки скорее решатся на распродажу своих ипотечных портфелей, чем согласятся пугать клиентов досрочным изъятием денег и квартир. Другое дело, что продавать удается только закладные на качественные кредиты - те, по которым нет просрочек, а залог стоит дороже, чем остаток долга. Остальным заемщикам повезет меньше.

А вот повышение ставок по уже выданным ипотечным кредитам - вполне вероятное последствие кризиса. И те заемщики, которым будут не под силу новые платежи, могут оказаться на улице.