Патовый сентябрь для рынка недвижимости

По оценке аналитического центра IRN.RU, средняя цена 1 м² московского жилья по итогам сентября составила $4065, прибавив за месяц 0,2%. По выборке аналитиков корпорации «Инком», стоимость жилья выросла еще скромнее - на 0,1% в американской валюте. При этом стоит учитывать, что курс доллара к рублю за это же время упал примерно на 3%. Так что, если считать в российских дензнаках, скромный ценовой прирост превращается в минус. Недельные же колебания цен предложения коррелировали с валютным рынком: на падение «зеленого» продавцы квартир откликались повышением своих запросов. Таким образом, ценовая ситуация на рынке московского жилья развивается в рамках бокового тренда.

При этом эксперты констатируют выход рынка из состояния затянувшейся стагнации. По крайней мере, активность покупателей вернулась в нормальное русло. В то же время количество квартир, выставленных на продажу, по данным «Миэль», составляет сейчас менее 43 000, что соответствует уровням февраля и существенно не дотягивает до весенних максимумов: в апреле объем экспозиции превышал 56 000 объектов. Так что надежды потенциальных покупателей, рассчитывавших на резкое увеличение предложения, тоже пока не оправдываются.

Что дальше? Скорее всего, боковик сохранится, а рост цен в перспективе если будет, то в пределах 20% в год. Такова точка зрения аналитиков IRN.RU, которую они подкрепляют следующими доводами. Средняя стоимость столичного жилья составляет сейчас около $4000-5000 за 1 м², что примерно соответствует уровню цен в ведущих европейских столицах и США. Бизнес-класс оценивается примерно в $7000-10 000 за 1 м², а цены на элиту как в Москве, так и за рубежом достигают $50 000 за 1 м² (например, Остоженка и Манхэттен). Поэтому можно заключить, что Москва по ценам на все классы жилья вышла на мировой уровень. Соответственно, для состоятельных покупателей бизнес-класса и элиты появился выбор: приобрести квартиру в Москве, Лондоне или Париже за те же деньги. Инвесторы тоже все чаще задумываются о загранице - там меньше рисков для долгосрочных вложений. В свою очередь, людям, живущим на фиксированную зарплату, все труднее решить свои жилищные проблемы, так как рост доходов за последние годы существенно отстал по темпам от повышения цен на недвижимость. Очевидно, что уровень платежеспособности будет выступать естественным ограничителем роста стоимости жилья экономкласса.

С другой стороны, препятствием для снижения цен станут дефицит столичной земли под массовую застройку и рост издержек девелоперов, в частности удорожание стройматериалов.

Автор — Алексей Медведев
Опубликовано 08 октября 2007 в журнале «SmartMoney»