Правительство нашло способ строить дешевое жилье

Минрегион нашел способ, как за пять лет довести долю жилья экономкласса до трех четвертей всего объема жилищного строительства. Для этого строительные компании должны разыгрывать на аукционах не цену земли, а конечную стоимость жилья - кто меньше предложит.

Концепцию снижения рыночной стоимости жилья Минрегион разработал по заданию премьер-министра Владимира Путина совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) и "Единой Россией", пишут "Ведомости". В минувший понедельник премьер поставил Минрегиону задачу за пять лет довести долю жилья экономкласса до трех четвертей всего объема жилищного строительства, выяснила газета, тогда министр регионального развития Виктор Басаргин и предложил идею, лежащую в основу концепции. Сегодня министерство должно концепцию утвердить.

Суть концепции

В концепции (ее основные положения приводят "Ведомости") говорится, что более всего на конечную цену квартир влияют несовершенные процедуры выделения земельных участков (аукционы; на них побеждает тот, кто дает большую цену) и муниципалитеты, перекладывающие затраты на градостроительные и землеустроительные документы на застройщиков. Авторы предлагают проводить так называемые голландские (на понижение) аукционы, а на торги выставлять конечную стоимость квадратного метра. Начальной ценой аукциона будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная Минрегионом.

Кроме того, что сама земля будет предоставляться по сниженной цене, муниципалитеты обязаны будут заинтересовывать строителей. Местным чиновникам придется представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки: зарегистрировать их в государственном кадастре, получить разрешение на их использование, подготовить градостроительный план застройки с требованиями к качеству возводимых объектов, их энергоэффективности и архитектурным решениям, а также определить технические условия и цену подключения к коммунальным сетям.

Как пояснил "Ведомостям" гендиректор Фонда РЖС Александр Браверман, идея принадлежит правительственной комиссии, в частности, ее председателю, первому вице-премьеру Игорю Шувалову. Положение об аукционах по новым правилам будет разработано в течение 2-3 недель, обещает он. Необходимо также синхронизировать сроки передачи застройщикам земельных участков, сейчас они существенно разнятся: Фонд РЖС укладывается в 8-10 месяцев, у регионов это занимает до трех лет.

По-новому будут продаваться земельные участки, находящиеся в региональной и муниципальной собственности. Поправки в Градостроительный, Земельный, Жилищный и Налоговый кодексы, а также в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество разрабатываются Минрегионом совместно с экспертами и профильными комитетами Госдумы и могут быть внесены уже в осеннюю сессию. По оценкам одного из разработчиков концепции, зампреда комитета по бюджету и налогам Госдумы Александра Когана, после внедрения новой системы стоит ожидать снижения цены на высотное жилье экономкласса как минимум на 20-25%.

Отбор покупателей

Разработчики опасаются только спекулятивных сделок с таким дешевым жильем. Чтобы условия аукциона соблюдались, концепция предполагает тщательный отбор покупателей жилья: продавать только россиянам, стоящим на учете как нуждающиеся в жилье или имеющим право на жилищные субсидии, а также тем, кому государство обязано предоставить квартиру. Предлагается ввести повышенную ставку налога (10-20% стоимости) на перепродажу такого жилья в течение пяти лет.

Строители не в восторге

Опрошенные "Ведомостями" застройщики скептически оценивают проект Минрегиона. В  Москве, напоминают скептики, уже пытались проводить подобные аукционы - особого ажиотажа они не вызвали. Причина - слишком низкая изначальная цена, не устраивавшая застройщиков: 30 000 руб. за 1 кв. м, о которых говорил Путин, к сожалению, во многих регионах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, достичь не получится.

Надо получать прибыль через нормальную маржу за счет большего объема вводимого жилья, а не гнаться за высокой маржой при малых объемах, возражают в Фонде РЖС.  Другие застройщики соглашаются, что идея с голландскими аукционами хорошая, она действительно может привести к удешевлению жилья, но при условии предоставления всей исходно-разрешительной документации. Впрочем, и здесь не исключены злоупотребления: на аукционы можно выставлять слишком крупные участки с высокой ценой, тогда большинство мелких застройщиков сами изначально отсеются.