Продажи квартир и ипотека вышли на докризисный уровень

Апрель 2010 года поставил новый рекорд по числу сделок купли-продажи квартир в Москве. Их было зарегистрировано 7,93 тыс., на 66% больше, чем в апреле 2009 года, и на 18% больше, чем в докризисном апреле 2008 года. В I квартале 2010 г. доля ипотеки в общем числе сделок в Москве превысила докризисный уровень.

По данным московского отделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в апреле в Москве было зарегистрировано 7,93 тыс. сделок купли-продажи квартир (не включая сделок, совершенных с помощью ипотеки), пишет "Коммерсант".

Этот показатель значительно превышает аналогичные за предыдущие годы: на 66% больше, чем в апреле кризисного 2009 года, когда было зарегистрировано 4,764 тыс., и на 18% больше, чем в апреле 2008 года на пике рынка. Больше сделок, чем в этом апреле за последние два года было зарегистрировано лишь однажды - по итогам декабря 2009 года 8,498 тыс. (предновогодний месяц традиционно является рекордсменом по числу зарегистрированных сделок). Превышение по объемам сделок докризисных показателей продолжается уже несколько месяцев. Так, по итогам февраля текущего года было зарегистрировано 4,047 тыс. сделок против 3,655 тыс. в феврале 2008 года. Ситуация повторилась в марте - 6,938 тыс. сделок против 6,174 тыс. в марте 2008 года.

Ипотека оживает

По данным Росреестра, растет и число сделок по ипотеке - в апреле было зарегистрировано 1,8 тыс. По сравнению с апрелем прошлого года (всего 367) число таких сделок выросло почти в пять раз, а по сравнению с докризисным апрелем 2008 года (1,372 тыс.) примерно на треть.

Подтверждает рост числа ипотечных кредитов и Центробанк: в I квартале 2010 г. банки выдали в 2 раза больше кредитов на покупку жилья, чем в I квартале 2009 г.: 58,1 млрд руб. против 29,8 млрд руб. (в том числе ипотечных кредитов - 48,9 млрд руб. против 24,9 млрд руб.). Это по России в целом.

А в Москве доля ипотечных сделок превысила докризисный уровень. В I квартале 2010 г. она была 20,3% (в апреле - 22,7%, 1800 сделок из 7930), свидетельствуют данные Росреестра по Москве. Для сравнения: в I квартале 2007 г. было 16%, в I квартале 2008 г. - 19%, в I квартале 2009 г. - 8%

Ипотечный рынок восстановился, говорят эксперты "Ведомостей". Сейчас можно взять ипотечный кредит по ставкам начиная от 12-14% годовых в рублях, а полгода назад - не ниже 18-20%, к тому же банки снижают сумму первоначального взноса с 30% до 20%, замечает эксперт "Коммерсанта". Изменились требования к размеру дохода: если год назад ежемесячный платеж не должен был превышать 40%, то сейчас - 50%, а в некоторых случаях - и 60%

Ипотеку можно взять и под новостройку. Как правило, банки дают ее под те объекты, строительство которых кредитуют. Например, Сбербанк - на покупку квартир ПИК, ВТБ  - "Дон-строя", сообщили "Ведомостям" в пресс-службе банка. По данным агентства недвижимости "Савва", активность покупателей привела к тому, что объем предложений на вторичном рынке за последний месяц сократился примерно на 8%, до 16 тыс. квартир, а срок экспозиции уменьшился на 5%, до 75 дней. Цены на квартиры также немного подросли. 

Цены подросли

По данным IRN, в апреле средние долларовые цены на московские квартиры составили $4,302 тыс. за 1 кв. м, что на 2,8% выше, чем в марте, а рублевые цены в среднем достигли 128,3 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за месяц на 0,6%. С начала года рост составил в долларах 4,9%, в рублях - 6,9%. А по данным "Инком-Недвижимость" (с учетом элитного жилья) - плюс 2,8% в долларах и 1,3% в рублях по итогам апреля (по отношению к началу года плюс 7% в долларах и 4% в рублях).

Максимальные цены на столичные квартиры были зафиксированы в июне-августе 2008 года: по данным IRN, они достигали $6,1-6,3 тыс. за 1 кв. м. Ценовой минимум наблюдался осенью 2009 года: по данным IRN, средняя стоимость квартир в Москве упала до $3,7-3,8 тыс. за 1 кв. м.

Девелоперы подтверждают активность покупателей. Один из участников рынка заявил "Коммерсанту", что в каждом следующем месяце 2010 года продается больше квартир, чем в предыдущем. А темпы продаж по новым адресам в Москве и Московской области, если сравнивать аналогичные ежемесячные объемы, достигли докризисного уровня.

По словам другого эксперта, накопленный с августа 2008 по осень 2009 года отложенный спрос в последние месяцы выплеснулся на рынок, что мы и видим по количеству сделок купли-продажи. Однако вряд ли по итогам мая мы увидим показатели выше, отложенный спрос уже почти полностью реализован. Он поясняет, что с февраля активность покупателей стабилизировалась: звонков меньше, чем было осенью, а значит, скоро это отразится и на количестве зарегистрированных сделок. По его оценке, рост цен на жилье в Москве будет незначительным, в пределах 1-2% в месяц и по итогам года не превысит показатели реальной инфляции - 15%.

Риэлторы объясняют "Ведомостям" рост количества сделок в Москве не столько отложенным спросом, сколько начавшимся удорожанием квартир. В марте и апреле, по их данным, цена предложения росла примерно на 1% в месяц. Это подогревает интерес покупателей, которые теперь опасаются существенного роста цен на столичное жилье. У населения денег не прибавилось, но количество сделок растет и будет расти за счет более доступной ипотеки.

Кроме того, для поддержания спроса на недвижимость правительство снизит ставку по субординированному кредиту ВЭБа для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 9,5 до 6,5% годовых. На этом федеральный бюджет потеряет 9 млрд руб., однако ради повышения доступности ипотеки правительство готово пойти на эти меры. Коммерческим банкам, получившим кредиты от ВЭБа, на аналогичную щедрость рассчитывать не приходится.

"Минималочка" за миллионы

Для того чтобы снизить стоимость жилья и при этом не потерять прибыль, девелоперы уменьшают площади квартир. Если до кризиса застройщики предпочитали сдавать однокомнатные квартиры по 50-70 кв. м., то сейчас вводятся дома с квартирами и по 20 кв. м., так называемые "квартиры - пеналы" со встроенной мебелью. Они распространены в Японии, островном государстве с большим дефицитом земли.