Российские покупатели зарубежной недвижимости используют ипотеку

  Рынок ипотеки в зарубежных странах совсем не похож на самого себя трехлетней давности. Какие изменения произошли, и могут ли россияне извлечь из них выгоду для себя? Вопросы отнюдь не праздные, ведь каждый четвертый российский покупатель зарубежной недвижимости использует банковское финансирование.

Ни для кого не секрет, что мировой кризис начался с американской системы ипотеки. Чтобы не повторять ошибки американцев, банки практически во всех странах ужесточили требования к заемщикам. Сегодня ситуация парадоксальна - с одной стороны, проверка кредитоспособности ужесточилась, с другой - ипотечные ставки значительно снизились.

«2009 г. был достаточно сложным для зарубежных рынков ипотеки, - говорит Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance. - Снижение ставок по кредитам выглядит очень привлекательно, но вместе с тем количество программ кредитования для иностранцев сократилось, некоторые банки отказались от кредитования иностранцев. Однако основные игроки остались в бизнесе, и их влияние на рынке только укрепилось».

Фиксировать или нет? 

Euribor - это европейская межбанковская ставка, на которую ориентируются банки при выдаче кредитов. На начало октября она составляла 1,23%, а год назад, в разгар кризиса, - 5,25%.До этого ее минимальные значения были зафиксированы в благополучных 2005-2006 гг. - около 2,1%.

При расчете ставок по «плавающим» кредитам европейские банки просто добавляют к Euribor свой интерес и, таким образом, ничем не рискуют. Именно поэтому при ипотеке под плавающий процент можно получить наименьшую ставку кредитования, в то время как при фиксированном она будет существенно выше. «В июле этого года 96% ипотечных кредитов в Испании были оформлены под плавающий процент и лишь 4% - под фиксированный», - говорит Дмитрий Рухлов, руководитель департамента зарубежной недвижимости Costa Esperanza Consulting, S.L.

Но именно сегодня, уверяет Кирилл Долгинский, есть смысл брать кредит с фиксированной ставкой, так как нынешние низкие процентные ставки, закрепленные на весь срок кредита, в долгосрочной перспективе могут оказаться очень выгодными. «Например, во Франции сейчас можно взять кредит с фиксированной ставкой всего в 3,25% годовых, - говорит он. - Если же брать плавающую ипотеку, то нет гарантий, что ставки не будут повышаться и на плечи заемщика не ляжет дополнительное бремя».

Без лишних формальностей 

Но даже самая невыгодная по европейским меркам ипотека гораздо привлекательнее российской, где проценты измеряются двузначными числами. Поэтому нашим соотечественникам в первую очередь важно, насколько в той или иной стране легко получить кредит. Испания и Кипр с этой точки зрения - признанные лидеры.

«Получить ипотеку в Испании по-прежнему реально, - говорит Дмитрий Рухлов. - Испанские банки стали осторожнее распоряжаться деньгами, но кредиты выдавать не перестали. Конечно, сейчас они крайне скрупулезно относятся к проверке тех сведений, которые иностранцы предоставляют при подтверждении своих доходов».

«На Кипре отказов практически нет и банки требуют минимум документов, - говорит Владислав Андреев, менеджер по работе с клиентами компании Cybarco. - Форму 2НДФЛ представлять не обязательно, достаточно обычной справки с работы с указанием дохода. Требуется лишь, чтобы не более 60% доходов заемщика уходило на погашение кредита». Неудивительно, что 90% российских клиентов Cybarco пользуются кредитами при покупке недвижимости на Кипре.

Конечно, не во всех странах получить кредит так просто. Но хотя сейчас много говорится о жесткости, с которой банки проверяют своих клиентов, едва ли стоит этого бояться. Даже если не получается продемонстрировать «белизну» дохода, отчаиваться не стоит, уверяют в Lowell Finance: такая проблема решается увеличением начального взноса и более высокой ставкой кредита. Проблема в другом - сократилось число кредитных программ и банков, которые работают с иностранцами.

Также повсеместно вырос размер первоначального взноса - в среднем процентов на десять. По информации Lowell Finance, во Франции этот взнос вырос с 20 до 30-40%. В Германии покупателю придется внести 40-50%. Стандартная сумма кредита для нерезидента Испании составляет на сегодняшний день примерно 60% от стоимости объекта (не считая НДС). Для сравнения, раньше россияне могли получить финансирование на 70-80%. На Кипре при покупке недвижимости в кредит необходимо внести от 30% до 40%. Правда, есть возможность приобретения недвижимости и с начальным взносом в 20%, но такие предложения распространяются на ограниченный круг объектов, финансируемых банком.

«Первичное» кредитование

На первичном рынке есть свои особенности кредитования. В странах, где ипотека для иностранцев только недавно начала развиваться, кредитные программы пострадали больше, чем на устоявшихся финансовых рынках. Например, в популярной у российских покупателей Болгарии в прошлом году россиян кредитовали семь банков, сегодня - только два. По сути дела, ипотека для наших граждан при покупке апартаментов в Болгарии стала недоступна, но застройщики активно предлагают альтернативу в виде рассрочки. Возможно, в 2010 г. ипотека придет в Черногорию.

Интересная ситуация наблюдается на первичном рынке в Испании, где государство стремится избежать долгостроя и создает налоговые стимулы для компаний завершать проекты. По словам Дмитрия Рухлова, испанские строительные компании с целью привлечения новых покупателей предлагают переоформить имеющуюся у них ипотеку на конечного клиента. «При этом иногда речь идет даже о 90-100% от стоимости первичного объекта в случае, если банк финансировал его строительство, - говорит он. - Выгода очевидна для всех: продавец получает деньги, банк - платежеспособного покупателя. Более того, покупателю нет нужды тратиться на открытие новой ипотеки (эта сумма может иногда доходить до 1% от стоимости) - она попросту переоформляется с продавца на покупателя».

Кредит можно обновить

Текущая ситуация может быть интересна и для тех, кто уже взял ипотеку ранее. В связи с падением ставок, сейчас стало выгодно рефинансировать старый кредит. При этой схеме другой банк выплачивает ваш долг, выдавая вам новый кредит под залог той же недвижимости. Проблема лишь в том, что оценочная стоимость объекта могла упасть. Поэтому важно, чтобы залоговая стоимость хотя бы «накрыла» старую задолженность.

Как ни странно, иностранцы здесь имеют преимущество: «Иностранным покупателям провести рефинансирование легче, чем местным жителям, так как для иностранцев обычно устанавливался более высокий собственный взнос», - поясняет Кирилл Долгинский. Таким образом, рефинансировать кредит с небольшим «телом» долга сейчас реально, в других ситуациях с просевшей «базой» это становится проблематично, но в целом возможно. Данный вопрос надо рассматривать в зависимости от типа недвижимости и рынка в целом. Допустим, на апартаменты в Майами получить финансирование сейчас практически невозможно, не говоря о рефинансировании. А, допустим, с виллой на Лазурном Берегу это сделать вполне реально».

Размораживание ожидается весной

Тем, кто сегодня обдумывает покупку недвижимости с помощью кредита, интересен прогноз не только по самому рынку, но и по ипотеке. «Сейчас наметились тенденции улучшения ситуации, и мы прогнозируем, что к весне следующего года начнется рост активности со стороны банков, в том числе размораживание кредитных продуктов для иностранцев, - говорит Кирилл Долгинский. При этом ставки, вероятно, останутся на текущем уровне или незначительно вырастут».

Ну а для тех, кто заключает сделку сегодня, момент для получения кредита можно считать вполне благоприятным: ставки действительно привлекательны, и если это является важным фактором, момент выбран правильно. Конечно, нужно понимать, о каком рынке идет речь, например, в Болгарии сейчас ипотеки фактически нет. А пока комбинация относительно низких цен на недвижимость и привлекательных условий ипотеки делает особенно интересными для инвестиций с использованием кредитных продуктов такие страны, как Испания, Франция и Португалия. Впрочем ситуация быстро меняется, поэтому о нюансах ипотечных сделок в той или иной стране всегда лучше посоветоваться с риэлтором или с ипотечным брокером.

Текущие условия ипотечного кредитования

Динамика показателя Euribor