RRG. Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы

Расскажите друзьям

Консалтинговая компания RRG представила аналитический обзор коммерческой недвижимости Москвы, составленный на основании мониторинга предложения на рынке купли-продажи нежилых помещений.

В мониторинге учитываются объекты коммерческой недвижимости офисного, производственно-складского и свободного назначения стоимостью от 1 млн. $, а также торговые объекты стоимостью от 700 тыс. $. Помимо объектов, мониторинг охватывает предложения по продаже инвестиционных контрактов.

Расчетным периодом для описания тенденций был выбран период в 12 месяцев с августа 2007 по август 2008 года.


Общие данные о рынке

Для рынка коммерческой недвижимости за период с августа 2007 по август 2008 года можно выделить несколько стадий развития:

- период повышения объемов рынка с сентября по ноябрь 2007 года,

- период стабилизации, длившийся до марта 2008 года,

- новый период умеренного роста, который последовал с марта-апреля.

Одними из наиболее важных событий, обусловивших стабилизацию с ноября 2007 года по март 2008 года, можно назвать выборы в Государственную думу в декабре 2007 года и выборы президента РФ в марте 2008 года. Обычно политическая неопределенность не позволяет адекватно оценить риски проектов. Кроме того, на предвыборные компании традиционно расходуются значительные денежные средства из различных отраслей рынка, в том числе и из коммерческой недвижимости, вызывая отток инвестиционного капитала. Все это служит сдерживающим фактором для активного развития.

Нельзя не вспомнить и о таком событии как кризис банковской ликвидности, сопровождавшийся ростом ставок по кредитам и ужесточением требований к заемщикам. Гораздо менее привлекательным стал арендный бизнес, так как из-за высоких процентных ставок по кредитам существенно увеличились необходимые инвестиции в покупку/строительство объектов и как следствие уменьшилась доходность от сдачи помещений в аренду.

Рост рынка происходил, в основном, за счет повышения цены. Так, объем предложения в финансовом эквиваленте вырос на 41%, достигнув $35,85 млрд., при этом общее количество и суммарная площадь экспонируемых объектов практически не изменились. Количество экспонируемых объектов за прошедший год составило 3268 шт., в предыдущем году было почти столько же - 3281. Общая площадь предложений составила 6,253 млн. кв.м, увеличившись лишь на 1%

Соответственно, средневзвешенная цена объектов выросла на 40%, и к началу осени составила 5733$ за квадратный метр. Эти «средние» 40% распределились по территории столицы крайне неравномерно. Максимальный рост цен - 60% - наблюдался в Каширском мегакластере, где средневзвешенная цена квадратного метра коммерческой недвижимости к сентябрю 2008 года составила $6027. (Как нередко бывает, причиной столь серьезного подорожания мегакластера стало появление крупного объекта, а именно бизнес-центра класса B "Даниловский Форт" площадью 40.000 кв.м. и общей стоимостью $267 млн.) А наиболее слабый рост - 6% - отмечен в мегакластере «Шоссе Энтузиастов».

Наибольшая общая стоимость объектов, выставленных на продажу в течение одного месяца, была зафиксирована в июне 2008 года и составила $12,6 млрд., наибольшее количество - также в июне (1233 штук), наибольшая общая площадь - в апреле (2087 тыс. кв. м.).

За год интенсивность появления на рынке новых объектов сократилась на 21%. Так, в среднем в течение месяца на рынок выходит 143 объекта, тогда как в прошлом году этот показатель был равен 181 шт. Однако суммарная площадь новых объектов стала несколько больше - на 4%.

А вот индекс среднего срока экспонирования объектов с января по середину августа 2008 года демонстрировал устойчивый рост, достигнув максимума в 137 дней к середине августа - рекордного значения за весь период мониторинга. (Минимальное значение индекса было зафиксировано в сентябре 2006 года и соответствовало 66 дням.) Данный показатель стал отражением процесса накопления объектов на рынке.

Структуру рынка определяют в основном офисные помещения, как с точки зрения суммарной стоимости, так и с точки зрения суммарной площади предложения. Отметим также развитие рынка производственно-складских помещений, доля которых за последний год заметно увеличилась.


Офисная недвижимость

До сих пор ощущается нехватка качественных офисных площадей и площадок под их строительство как в центре столицы, так и за его пределами. Стоит также отметить, что географический охват спроса на офисные помещения расширяется, в том числе в район МКАД. В целом следует ожидать продолжения роста цен на офисные помещения, но уже с меньшими темпами, чем на протяжении 2006-2007 годов.

В течение года в офисном сегменте на рынок вышло 787 новых предложений. А общее количество экспонируемых офисов составило 1368 шт., что на 5% больше количества офисов предлагаемых в предыдущем году. Суммарная стоимость офисных объектов составила $22,45 млрд., ее рост за год - 43%. Общая площадь предложений практически не изменилась, увеличившись лишь на 1% и составив 3,51 млн. кв.м. Средневзвешенная цена офисных объектов достигла уровня $6390 за квадратный метр и выросла в сравнении с ценой предыдущего года на 42%.

Доля офисных площадей, приходящихся на центральную часть Москвы, за год снизилась с 16% до 13,5%. Соответственно, доля офисных площадей, приходящихся на периферийную часть Москвы, возросла, с 84% до 86,5%.

Общее количество экспонируемых офисных помещений в пределах Садового кольца за год составило 443 шт. Суммарная стоимость предложения составила $6,081 млрд., ее рост по сравнению с предыдущим годом составил 37%. Общая площадь объектов уменьшилась на 15% и составила 472 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена офисных объектов в центре столицы выросла на 61% и достигла уровня $12873 за квадратный метр.

Рынок офисной недвижимости вне Садового кольца показал повышение всех рассматриваемых показателей. Наибольший рост показали общая стоимость предлагаемых объектов (+45%) и средневзвешенная цена (+40%). Общее количество и общая площадь экспонируемых помещений выросли незначительно, всего на 4%. Средняя площадь объекта практически не изменилась и составила 3290 кв.м.

Средневзвешенная цена офисных объектов вне центральной части столицы достигла уровня $5383 за квадратный метр и за год выросла на 40%.


Торговая недвижимость

Цены на торговую недвижимость в столице также продолжали расти. За год средневзвешенная цена в торговом сегменте увеличилась на 48% и достигла уровня $7589 за квадратный метр. Рост цен повлек за собой увеличение объема предложения в финансовом эквиваленте. Правда, это увеличение было скомпенсировано некоторым снижением общей площади предлагаемых к продаже объектов. Общая площадь предложения в течение года составила 1,023 млн. кв. м., что на 17% ниже уровня предыдущего года. Суммарная стоимость экспонированных в течение года 1117 объектов составила $7,761 млрд.

Отметим, что доля экспонируемых торговых помещений внутри Садового кольца по площади ко всем торговым помещениям за год несколько снизилась, и составила 10,9%, против 12,9% предыдущего года.

При этом на рынок выставлялось несколько больше объектов, чем за предыдущий период, но на протяжении всего года наблюдалась тенденция уменьшения средней площади объекта. В результате в центре Москвы к продаже предлагалось 100 тыс. кв. м. торговых площадей, что на 28% меньше, чем в предыдущий аналогичный период. Это снижение объема предложения, а также увеличение доли небольших помещений повлекло за собой довольно существенный рост средневзвешенной цены торговых объектов в пределах Садового кольца. Среднегодовая стоимость квадратного метра выросла на 69% и составила $16453.

Рынок торговой недвижимости вне Садового кольца показал повышение таких показателей как общая стоимость объектов и средневзвешенная цена. Количество объектов сократилось на 8% и составило 933 штуки. Суммарная стоимость объектов составила $6,111 млрд., годовой рост - 24%. Общая площадь предложений ниже уровня предыдущего года на 15% и составляет 922 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена продолжала расти. Однако, темп ее роста по сравнению с 2006-2007 годами все же замедлился.


Производственно-складской сегмент

После долгого периода, когда внимание в основном было приковано к офисным и торговым помещениям, на сегодняшний день акцент смещается в сторону промышленных и складских зданий. Такой интерес отчасти объясняется высоким потенциалом производственно-складских объектов и территорий в плане их девелопмента и редевелопмента. За год данный сегмент показал максимальный рост объема предложения как в финансовом эквиваленте, так по количеству экспонирующихся объектов и их суммарной площади.

На рынок вышло 128 новых предложений. Общее количество экспонируемых помещений за год составило 232 шт., что на 15% больше количества помещений предлагаемых в предыдущий период. Суммарная стоимость объектов составила $3,53 млрд., ее годовой рост составил 85%. Общая площадь предложений выросла на 21% и составила 1,376 млн. кв.м.

Если говорить о средневзвешенной цене производственно-складских объектов в августе 2008 года, то она достигла уровня 2565$ за квадратный метр и выросла в сравнении с ценой объектов в 2007 году на 54%.


Помещения свободного назначения

На рынке помещений свободного назначения продолжает увеличиваться доля небольших по площади помещений, которые можно использовать как в офисных, так и в торговых целях.

Объем рынка помещений свободного назначения в физическом выражении уменьшился, однако увеличился в финансовом. Общая площадь предложений упала на 8% и составила 341 тыс. кв.м. Также сократилось количество объектов, на 6% с 587 до 551. Суммарная стоимость объектов составила 2,1 млрд. $, и ее годовой рост составил 36%. На рынок вышло 322 новых предложения.

Если говорить о средневзвешенной цене помещений свободного назначения объектов в августе 2008 года, то она достигла уровня $6190 за квадратный метр и выросла в сравнении с ценой в предыдущем году на 48%.


Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
#EdCrunch
1 октября 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase