RRG. Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Январь 2009 г.

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2009 г.  

Стагнация продолжается

Стагнация на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости продолжается. Количество сделок находится на крайне низком уровне. Покупатели, с одной стороны, уже не столь платежеспособны. С другой - просто выжидают, рассчитывая на дальнейшее снижение цен. Продавцы пока не готовы резко снижать цены, хотя порой потребность в деньгах и умелый торг со стороны покупателя заставляют. Вообще сейчас редкий потенциальный покупатель не торгуется, причем этот торг составляет порой 50%, независимо от начальной цены. Продавцы, в свою очередь, соглашаются на эти условия только под давлением ситуации. В остальных же случаях пытаются «держать цену».

Таким образом, рынок ищет новый уровень цен, собственники по причине инертности не готовы резко снижать стоимость, потенциальные покупатели ждут «дна». 

Продавцы уходят в арендодатели

Объем предложения коммерческой недвижимости в январе оказался ниже, чем в предновогодние месяцы, что, впрочем, не удивительно для послепраздничного периода: многие объекты еще не успели появиться в рекламных объявлениях, хотя и по-прежнему продаются. Кроме того, не стоит забывать, что в последние месяцы 2008 года показатели объема рынка буквально каждый месяц ставили новые рекорды. Так, в декабре наблюдался рекордный уровень общей площади предложений - 2,7 млн. кв.м. По сравнению с этим показателям, 1,87 млн.кв.м в январе выглядит не столь впечатляющим. 

Впрочем, снижению объема предложения на рынке купли-продажи есть и еще причины, тесно связанные с особенностями всей области недвижимости. Одна из причин - при отсутствии свободных средств происходит смещение спроса в сторону аренды, в том числе путем переезда из более дорого помещения в более дешевое с целью оптимизации затрат. В свою очередь многие собственники снимают свои объекты с продажи, понимая тщетность своих усилий, и переключаются на арендный бизнес, что на сегодняшний день является более реальным. Кроме того, многие собственники потеряли часть арендаторов или вошли в кризис с пустующими помещениями. Получение арендного дохода становится более актуальной задачей. Все эти факторы привели к некоторой активизации на рынке аренды к концу месяца. 

Таким образом, заявленный объем предложения не совсем совпадает с реальным. Реальное количество объектов, собственники которых готовы продавать, по крайней мере, раза в 2 больше. 

И все-таки они снижаются

Продавцы, как отмечалось, пока не все готовы существенно снижать цену предложения. Тем не менее «процесс пошел»: вот уже третий месяц наблюдается снижение средневзвешенной цены предложения, выраженной в долларах. В январе цена предложения опустилась еще на 13% по сравнению с предновогодней и составила 4970 $/кв.м. 

При этом снижение наблюдается во всех без исключения сегментах: наибольшее произошло в офисном сегменте - на 13%, минимальное - в торговом - всего 3%. Помещения свободного назначения подешевели на 6%, производственно-складские - на 8%.

В то же время курс доллара по отношению к рублю за январь вырос на 20%, вследствие чего рублевые цены даже несколько выросли. Однако этот рост носит скорее технический характер, и прекратится, когда курсы валют стабилизируются.

Отдельно стоит упомянуть и про такие показатели, как доли на рынке объектов, продолживших своё экспонирование с предыдущего месяца, цена квадратного метра которых за прошедший месяц снизилась или наоборот возросла. На фоне роста сроков экспонирования, доля снизившихся в цене объектов за последний месяц составила 32% (месяцем ранее - 23%), доля выросших в цене постепенно уменьшается и уже второй месяц подряд составляет 9%. Этот факт можно рассматривать как еще одно подтверждение того, что владельцы готовы снижать цены. Опыт показывает, большинство собственников уже морально готовы к торгу от экспонируемых цен на 20-30%. Впрочем, стоимость отдельных объектов пересматривается еще существеннее. Так, цена квадратного метра офисного помещения на Тверской с декабря по январь снизилась на 41%, а торговое помещение на Ленинградском проспекте в районе метро Сокол подешевело на 39%.

Что касается структуры предложения по общей площади, то в январе заметно возросла доля производственно-складских помещений по общей площади - до 24,3% с 21,7% в декабре. Лидирующее положение занимает сегмент офисных помещений - 60,1%. Доля торговых помещений составляет 11,5%, ПСН - 4,1%. По общей стоимости офисные площади занимают 68% рынка, торговые - 16,9%, ПСП - 10,2%, ПСН - 4,9%. 

Магазин по цене 1 231 $/кв.м

В январе рынки торговой недвижимости в пределах и за пределами Садового Кольца развивались схожим образом. Значительно понизился по сравнению с декабрьским объем предложения. Так, в пределах Садового Кольца количество предложений снизилось на 18%, общая стоимость - на 31%, общая площадь - на 36%. Аналогичные показатели для торговых помещений вне Садового Кольца - 25%, 39% и 36% соответственно со знаком «минус». При этом средняя площадь помещения в пределах Садового Кольца продолжает находиться на очень низком уровне - 350 кв.м.

Что касается средневзвешенных цен, то снижение не такое сильное, как в сегменте офисных помещений. Так, средневзвешенная цена на торговые помещения в пределах Садового Кольца снизилась за последний месяц на 9% до $17088, за пределами Садового Кольца - на 4% до $6441. 

Если же рассматривать перечень экспонируемых объектов более пристально, то можно обнаружить предложения, которые год назад показались бы просто подозрительно дешевыми. Так, двухэтажное здание в Печатниках площадью 1 300 кв.м., в котором располагается ресторан и магазин с оборудованием предлагается по цене 1 231 $/кв.м.

Офисная недвижимость в центре подешевела почти на 20%

В офисном сегменте предложение также сократилось. Количество предложений в центре столицы сократилось на 31%, общая стоимость - на 38%, общая площадь - на 24%. Для офисных помещений на периферийной части столицы эти показатели составляют 35%, 44% и 35% соответственно со знаком «минус».

Однако, снижение объемов предложения никак не отразилось на ценовых тенденциях. Кризис диктует свои условия и московские офисы значительно дешевеют. Так, для офисных помещений в пределах Садового кольца снижение составило 19% ($10 561), за пределами - 14% ($5 625). 

Причина столь сильного падения цены (кроме кризисных явлений и девальвации рубля) для объектов в пределах СК - повысившаяся средняя площадь объекта. Более крупные объекты стоят дешевле. К тому же, в сегодняшних обстоятельствах желающих приобрести крупный офисный объект находится немного. 

А минимальная предложенная в январе цена в офисном сегменте составила 1 733 $/кв. м. Именно столько предлагается заплатить за квадратный метр в трехэтажном бизнес-центре в районе метро Алтуфьево.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

Сегмент ПСП в прошлом году развивался наиболее стремительными темпами, но к данному моменту средневзвешенная цена в данном сегменте уже ниже, чем год назад.

Основные показатели объема рынка производственно-складских помещений также понизились. Всего на продажу было выставлено 65 помещений производственно-складского назначения, что на 29% меньше, чем в декабре. Суммарная площадь предложения понизилась на 23%, и за месяц составила 456 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена в данном сегменте снижается уже 3 месяца подряд. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $2086, что на 8% ниже в сравнении с декабрьским показателем. Средневзвешенная цена в сегменте ПСП в прошлом году росла наиболее стремительными темпами, поэтому и быстрее происходит отскок вниз. К данному моменту средневзвешенная цена в данном сегменте ниже, чем год назад на 19%. Объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте понизился всего на 29% и составил $951 млн.

Показатели объема рынка помещений свободного назначения также понизились. Количество объектов свободного назначения в январе составило 145 шт., это на 27% меньше, чем в декабре 2008 года. Объем предложения в денежном выражении понизился на 40% и составил $455 млн. Общая площадь предложений снизилась на 37% до 77 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена понизилась на 6% и составила 5928 $/кв.м. 

Основные данные по рынку купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы, январь 2009

Рынок в целом