Рынок зарубежной недвижимости. Итоги-2010

Россияне стремятся к надежности инвестиций... но не забывают скупать подешевевшее жилье на проблемных рынках.

Подводя итоги и делая прогнозы, хочется проникнуться новогодним духом, найти поводы для оптимизма. И такие поводы, безусловно, существуют - хотя никак не складываются в последовательную картину. Европейская и американская макроэкономика вызывает все больше апокалипсических настроений среди экспертов. Огромные бюджетные дефициты, массовые акции протеста, валютные войны... Сообщения об экономических катаклизмах - словно с театра военных действий. К счастью, большинство покупателей "домиков у моря" интересуются не столько глобальными процессами, сколько набором предложений и порядком цен на конкретных курортах. И если для кого-то сейчас и наступили хорошие времена, то это для покупателя: на рынке множество весьма привлекательных предложений, продавцы которых ждут только одного - живых денег.

А так хорошо начиналось...

Мир вошел в 2010 год, предвкушая конец кризиса. В 1 квартале в большинстве развитых стран вырос спрос на недвижимость. Покупатели спешили воспользоваться рекордно низкими ставками ипотеки. В ряде государств сыграли роль правительственные программы, стимулирующие спрос на жилье.

В итоге цены во многих странах стали постепенно расти. Отличились Канада и Австралия, где в 1 квартале рост цен на жилье превысил 16% в годовом исчислении, в Швеции этот показатель подбирался к 10%. Правда, некоторые страны остались в "красной" зоне, но и там снижение цен замедлилось (в США до -4,6%, в Испании до -7% в год). Больше всего разочаровала инвесторов Ирландия, показавшее 21%-ное падение.

Впрочем, даже этот относительный позитив удержать не удалось. Итоговых данных за 2010 год пока нет, но уже сейчас очевидно, что весенние темпы роста снизились на всех направлениях. Летом многие рынки скатились к стагнации, а осенью в Европе и Америке к тому же усугубились общие экономические проблемы. Однако ситуация на национальных рынках недвижимости настолько разнится, что совершенно бессмысленно пытаться привести все страны к единому знаменателю. Лучше посмотреть на них по отдельности.

Вместе и по отдельности

В США во 2 квартале цены впервые с 2006 года показали позитивную динамику, но уже к концу лета рынок вновь "остыл". Смена настроений была связана с завершением федеральной программы налоговых бонусов для покупателей (до $8000 на семью, которая приобретает свое первое жилье).

Данные по Великобритании неоднозначны: элитной недвижимости Лондона предрекают рост до 15% за 2010-й, однако в целом по стране результаты не столь впечатляют. Летом началось снижение, которое, как ожидается, перейдет и в 2011-й. На рынок давит избыточное предложение, отчасти связанное с отменой правительством Дэвида Кэмерона "информационного пакета по недвижимости" (Home Information Pack) - набора документов с ключевой информацией об объекте, - который требовался при продаже жилья. Оформление этого пакета требовало времени и обходилось примерно в 100 фунтов стерлингов. Теперь Home Information Pack не нужен, и выставить недвижимость на продажу стало проще.

Французский рынок недвижимости вышел на путь восстановления, однако в годовом выражении цены практически не изменились. Темпы роста цен и спроса сильно различаются в зависимости от региона и типа недвижимости. Новостройки дорожают быстрее, чем вторичное жилье, а среди регионов лидирует Корсика. Годовой рост стоимости апартаментов достигал 20%, дома на одну семью дорожали еще быстрее - на 30%. И это при том, что французский рынок пострадал гораздо меньше, чем американский или британский.

Австрия и Германия остаются островами стабильности. Хотя в 2008 году австрийская недвижимость не избежала спада, в настоящее время она не только отыграла потерянное, но и демонстрирует небольшой рост.

Быстрее всего цены растут в Сингапуре. Во 2 квартале рост достигал почти 40% в годовом выражении! Затем темпы немного упали, и все же по результатам года эксперты ожидают более +20%. Власти страны уже приняли ряд мер для сдерживания ажиотажного спроса.

Призрак дефолтов

В ЕС сразу четыре страны оказались под угрозой дефолта: Греция, Ирландия, Португалия и Испания. Таким образом, в долгах оказались не только Штаты, но и Европа. Обороты испанского рынка недвижимости остаются небольшими - в диапазоне 30 000-35 000 сделок в месяц, то есть примерно вдвое меньше, чем до кризиса. С учетом снижения цен (примерно на 30%) в денежном выражении объем сделок в Испании сократился на 65% с 2007 года. Экономику страны по-прежнему лихорадит. Многие банки искусственно удерживает от банкротства европейский Центробанк. По данным интернет-ресурса о недвижимости Global Property Guide, в течение 2010-го снижение цен продолжалось, хотя становилось все медленнее.

В Италии временный рост цен на недвижимость, ориентированную на местных покупателей, сошел на нет. Апартаменты в Риме, Милане и на Сицилии за первое полугодие подешевели на 3-5%. Цены в курортных районах весьма нестабильны и во многом зависят от объема предложения в той или иной местности. У иностранцев пользуется спросом дешевая Калабрия. В целом по стране за первое полугодие цены снизились на 1,8%, и проблемы бюджета не позволяют рассчитывать на быстрое восстановление рынка. Объемы сделок сократились на 30% по сравнению с докризисным уровнем. Возобновления роста цен можно ожидать не раньше середины 2011 года. Между тем состоятельным инвесторам имеет смысл внимательно присмотреться к итальянскому рынку, поскольку власти страны всерьез рассматривают возможность продажи целого ряда островов, пляжей и дворцов общей стоимостью более 3,6 млрд евро для покрытия национального долга. В список входят несколько знаковых объектов, в том числе в Риме и в Палермо.

Усиливается влияние китайского рынка недвижимости на глобальную экономику. В апреле, после скачка цен и числа сделок, власти объявили о ряде мер по обузданию спекулятивной активности на рынке недвижимости, усилив финансовый контроль и запретив покупать более одного дома на семью. Это сразу же уменьшило объем продаж жилья на 40% в 24 крупнейших городах страны. Немного, на 1%, остыла и экономика в целом: ВВП Китая теперь растет "всего" на 9,5% в год. Сегодня многие аналитики спорят, не перегнули ли китайские власти палку с мерами сдерживания. В ближайшие месяцы динамика цен будет зависеть от того, будет ли повышен налог на недвижимость. Пока и продавцы, и покупатели занимают выжидательную позицию. В случае дальнейшего "закручивания гаек" цены могут снизиться на 15-20%.

Планета глазами агентов

Потенциального покупателя недвижимости за рубежом обычно слабо волнует макроэкономика, и даже динамика цен в среднем по стране для него не главное. Курортная недвижимость не всегда повторяет общий тренд. В этом смысле интересно посмотреть на срез рынка с точки зрения российских агентств недвижимости.

В компании "МИЭЛЬ DPM" уверяют, что львиная доля запросов их клиентов сейчас приходится на Италию (до 30%). Покупают Калабрию, северную Италию и пригороды Рима. Резко вырос интерес к Германии (20% сделок компании), а в первую очередь к апартаментам в Берлине стоимостью около 100 000 евро. Если сдавать их в аренду, в год можно получить 5-6% от стоимости. Часто используют ипотеку примерно под 5% годовых. Клиенты компании стали активнее покупать подешевевшее жилье в США (в Нью-Йорке и Нью-Джерси). Есть интерес к Латвии, он связан и с возможностью получить вид на жительство в Евросоюзе. Правда, на практике с момента, когда были одобрены поправки в закон "Об иммиграции", заявок на ВНЖ было подано совсем не много. Больше всего риелторов "МИЭЛЬ DPM" разочаровала Болгария: доля сделок по этой стране упала до 5%. Есть интерес к Чехии: Прагу берут редко, гораздо чаще Карловы Вары. Вообще, по словам генерального директора "МИЭЛЬ DPM" Натальи Завалишиной, спрос со стороны россиян сместился в сторону стабильных рынков, прежде всего на страны "старой" Европы.

Такую тенденцию подтвердили и другие эксперты. Генеральный директор петербургской компании GFPI Валентина Нагиева считает, что покупатель сегодня остыл к странам, в которых до кризиса бурно застраивались курортные районы, и выбирает прежде всего стабильность и гарантии инвестиций. Число покупателей, которые стремятся исключительно к получению прибыли от недвижимости, резко уменьшилось.

Валентина Нагиева считает, что благодаря изрядно просевшим ценам покупатель постепенно возвращается в Испанию. Но "воздух над котлованом" никто не покупает - только готовые объекты. Реалистичнее стали цены и в Черногории, что также привлекает россиян.

Жители Санкт-Петербурга, по наблюдениям GFPI, все больше интересуются недвижимостью в Финляндии. Лидером по числу сделок в компании стала Германия, а именно Берлин, Дюссельдорф, студенческие городки. Средняя цена покупки в Германии - 150 000-180 000 евро. Хорошо идет Лазурный Берег Франции - в основном берут апартаменты по цене 200 000-250 000 евро в стороне от Ниццы и Канн. На Кипре крупные застройщики испытывают дефицит спроса, а на вторичном рынке, где цены снизились, спрос существует. Интереса покупателей к Прибалтике в GFPI не наблюдают. Зато, по уверению Валентины Нагиевой, россияне очень много покупают в Греции, где порой удается найти весьма интересные объекты по очень хорошим ценам.

В компании Rentsale отмечают рост числа сделок с бюджетом более 200 000 евро. Самый популярный диапазон - 250 000-500 000 евро. Среди клиентов Rentsale вырос спрос на Германию, Италию и Францию, а по курортным направлениям - на Грецию и Турцию.

Страсти по драгметаллам

В 2010-м началась кардинальная перестройка всей мировой финансовой архитектуры, элементом которой являются и рынки недвижимости. Суть происходящего только вырисовывается. Однако уже почти очевидно, что послевоенная модель, при которой американцы решают все свои проблемы, просто печатая деньги, а остальной мир послушно скупает доллары, исчерпала себя. Администрация Барака Обамы приняла решение в очередной раз включить печатный станок, что вызвало резкую критику в ЕС. В ноябре Федеральный резерв заявил, что будут напечатаны $600 млрд для покупки государственных бондов. Тем самым власти США пытаются снизить ипотечные ставки и поддержать ипотечные облигации, опасаясь, что вместе с этими опорами жилищного рынка обрушится вся экономика. Одновременно Евросоюз вынужден спасать все новых членов от дефолта. Европейский Центробанк уже планирует увеличить размер своего стабфонда. Власти Китая не спешат укреплять юань, оберегая экспортеров. В итоге мир лишился понимания того, в какой валюте вообще можно вести международные расчеты.

Политики призывают не нагнетать эмоции. Между тем состоятельные люди во всем мире тихо, но в больших объемах скупают золото. Американцы активизировали вывод капиталов за пределы своей юрисдикции. В ЕС уже озвучена идея вернуть привязку валюты к золотому эквиваленту, что резко обесценит доллар, несмотря на огромные запасы золота у американцев. Разбалансировать рынок способно даже серебро, которого слишком мало для существующей денежной массы. Считается, что Китай мог бы одномоментно взять под безраздельный контроль весь рынок серебра и не делает этого только из-за нежелания навредить Штатам - главному потребителю китайского экспорта. Известный экономический обозреватель-предсказатель Макс Кейзер советует американцам пока не поздно начать скупать серебро. Именно он запустил глобальный флэшмоб под слоганом "Убей JPMorgan серебряной пулей" (эту структуру считают главным манипулятором цен на серебро).

Никто точно не знает, чем все это закончится. Уже сейчас страны с резервами в долларах и евро столкнулись с резким падением покупательной способности. Все понимают, что США никогда не смогут выплатить свой госдолг. При худшем развитии событий может обрушиться рынок производных финансовых инструментов и долговых обязательств, и спекулятивный капитал перейдет в реальную экономику, на рынки драгметаллов и недвижимости. Это стало бы очередным доказательством старой истины, что недвижимость всегда в цене. Правда, трудно сказать, сколько к тому моменту будут стоить сами деньги.

Материал предоставлен журналом Homes Overseas