Сергей Калинин: "В ближайшие годы акцент будет делаться на экономии"

Расскажите друзьям

Генеральный директор KR Properties начал готовиться к кризису заранее

Сергей Калинин, генеральный директор KR Properties, ожидал кризиса перепроизводства в 2011 г. И хотя финансовый кризис пришел раньше, компания успела подготовиться. Достаточно сказать, что уровень вакантных площадей в объектах KR Properties - всего 8%.

- Как кризис сказывается на деятельности вашей компании?

- Я абсолютно согласен с [министром финансов Алексеем] Кудриным, что кризис у нас в головах. По большому счету оснований для кризиса, кроме большой задолженности по кредитам американцев, в мире нет. Мы в компании пытаемся оптимистично смотреть на жизнь. Ну упал рынок, но это же не значит, что все закончилось.

- Для некоторых застройщиков почти закончилось. Кредитов не дают, строить не на что.

- Все просто привыкли за последние 7-8 лет, что цены удваивались за год. Но такого не бывает. Да, был колоссальный перекос спроса-предложения. Компании брали дешевые кредиты, которые поступали опосредованно от нефтяных и газовых денег, и вкладывали в недвижимость. Спрос от тех же нефтяных и газовых денег рождал повышение цен, строили еще больше. Но когда-то снежный ком должен был остановиться. Это не значит, что бизнес в недвижимости перестал быть доходным, просто на 1-3 года он стал менее интересным.

- У вас не было больших долгов?

- Как и все девелоперские компании, мы строили на заемные деньги. Но наш акционер, слава богу, мудрый человек, не набрал много кредитов. В чем самая распространенная, на мой взгляд, ошибка большинства делелоперских компаний, у которых, допустим, капитализация $300 млн, а долгов на $1,5 млрд: из-за постоянного роста спроса и цен они начинали много проектов и распыляли на них огромное количество ресурсов.

У компаний среднего звена нет больших проблем. Они не страдали гигантоманией. Они строили два бизнес-центра, их заканчивали, потом приступали к реализации следующих двух бизнес-центров. Мы никогда не относились к гигантам. Всегда было 2-3 приоритетных проекта, в которые мы вкладывали 95% всех ресурсов. Поэтому мы чувствуем себя достаточно уверенно.

- За счет чего вы так уверены в себе?

- KR Properties - компания полного цикла. Мы занимаемся коммерческим, техническим управлением, выступаем как девелопер. Что касается объектов, то все они имеют четко выраженные маркетинговые, эмоциональные и рациональные фишки. Например, один из наших ключевых проектов - «Даниловская мануфактура». На ее территории - это 7 га - можно было построить 0,5 млн кв. м. Все снести, построить небоскребы.

Но мы посчитали по-другому: «Даниловская мануфактура» - исторический объект, зачем его сносить? Мы решили реконструировать его под офисный центр класса В, который будет уникален своей индивидуальностью.

- Что такого особенного в «Даниловской мануфактуре» для арендаторов?

- В бизнес-центре предлагаются офисы в стиле лофт, классик (более дорогие помещения) и более дешевый лайт с недорогой отделкой. На территории «Даниловской мануфактуры» будет выставочно-презентационный комплекс «Литейка».

Часть наших офисных помещений превратим в лофт-апартаменты. На рынке Москвы такого предложения не существует в принципе, хотя в европейских городах все чердаки и мансарды переоборудованы таким образом. Предварительные исследования спроса показали: люди готовы покупать апартаменты по $7000-8000 за 1 кв. м.

- Лофты с отделкой будут?

- Будет три варианта: с отделкой, без нее и с промежуточной отделкой.

- Офисы вы сдаете с отделкой?

- Сейчас арендаторы не готовы вкладывать дополнительные деньги в принципе. Огромный минус заключается в том, что вы никогда не знаете реальных потребностей клиента. Мы поделили все незаконченные бизнес-центры на категории. Первая категория - которую мы сдаем мелкими лотами по 50-250 кв. м. И там мы сразу делаем ремонт.

- Какие, например?

- «Салют» или Комсомольский, 9а. Они рассчитаны на определенный класс арендаторов, которым, в принципе, все равно, какая планировка, лишь бы подешевле, побыстрее и без ремонта. Таких арендаторов много - где-то половина.

Другая половина - серьезные компании, которые хотят сэкономить. Они переезжают из центра, из офиса класса А. Допустим, мы предлагаем им «Даниловскую мануфактуру», где ставки аренды - 15 000-17 000 руб. за 1 кв. м. Отделка заложена в бюджет, она стоит столько-то денег. За все, что арендатор хочет сверх запланированного, он платит отдельно.

- Каким спросом пользуются офисы классик и лайт?

- В среднем проходит где-то по 15 просмотров в день.

- У вас есть фейс-контроль?

- Есть, но негласный. Идея «Даниловской мануфактуры» - это место для креативных людей. Это медийные компании, пресса, рекламные агентства, дизайнеры, в частности Кира Пластинина. Пафосные компании вряд ли сядут туда, не будут же они рядом с людьми в джинсах ходить.

- Каков по вашим объектам уровень вакантных площадей?

- В целом по всей компании на данный момент 8% вакантно в офисных комплексах, к концу года мы планируем довести до 1-2%.

- Консультанты говорят о 20-30% в среднем по рынку.

- На складских и производственных объектах действительно сложная ситуация, там пустует где-то 15%. Но тоже потихоньку выправляется, вполне нормально к концу года получить процентов 7. Самая тяжелая тема - это торговля.

- Не офисы?

- Торговля завязана на сиюминутный платежеспособный спрос. Если 2-3 месяца нет оборота, магазин умирает. У нас более половины торговых площадей освободилось за период кризиса, и мы с большим трудом находим арендаторов.

- Арендные ставки с начала кризиса пришлось понизить существенно?

- Ставки как таковые, без ничего, мы не понижали. Мы делали предложения по дисконтам в обмен на что-то. Если клиент не может платить за офис, мы ему даем скидку, но он освобождает часть площадей, которые мы потом сдаем. Или мы вам даем хорошую скидку, а вы сажаете к нам какое-то ваше дочернее подразделение. Таких клиентов, кстати, процентов 50.

- Новым клиентам предлагаете уже сниженные ставки?

- Понятно, что мы привлекаем новых клиентов в том числе и потому, что у нас конкурентные ставки. Мы не в космосе живем. В среднем цены снизились по рынку где-то на 30-35%. Есть объекты, по которым ставки снизились гораздо меньше - на 20%, например, в БЦ «Красная Роза». Есть объекты, по которым ставки упали гораздо больше, это, как правило, проекты без выраженной концепции.

- Вы управляете только своими объектами?

- На данный момент - только своими, но у нас уже есть опыт управления другими объектами. Мы начали активную кампанию по привлечению внешних владельцев недвижимости, чтобы стать их управляющей компанией.

Наши услуги по управлению и эксплуатации, как правило, более эффективны, чем самостоятельное управление собственником. У нас есть большой объем, большие скидки от поставщиков, нет удваивания персонала. Например, у нас одна аварийная бригада на 10 объектов, один инженер на 3-5 объектов. Ну и т. д.

Есть средние расценки на эксплуатацию: класс С - примерно $25 за 1 кв. м, класс B - $45-50, класс А - от $80 до $120. В каждой из этих категорий мы можем обеспечить эксплуатацию дешевле, чем в среднем по рынку. Наше предложение в любом случае будет на 10-20% экономичнее, чем если бы собственник сам управлял.

Второй немаловажный вопрос - коммерческое управление. Еще до осени 2008 г., два года назад, мы сказали себе: когда-нибудь на рынке настанет кризис. Мы думали, что это будет кризис перепроизводства, где-нибудь в 2011 г. Поскольку я пришел из сегмента FMCG, где конкуренция была еще 15-20 лет назад, я сказал: не будем ждать 2011 г., будем сейчас готовить клиентоориентированную компанию. Кризис оказался глобальным и случился раньше ожидаемого, но мы успели за два года подготовить сотрудников.

Начиная проект, девелопер должен думать, как привлечь клиентов, постоянно вести их, носить на руках просто потому, что они такие замечательные. Кризис научит конкурировать и обращать на клиента внимание. Те компании, которые поняли, что клиент всегда прав, сейчас выживают. Тем, которые этого не понимали, придется быстренько научиться, если успеют.

- Возвращаясь к теме коммерческого управления, что вы можете обещать клиентам?

- Возьмем простой пример. Есть на пр-те Мира бизнес-центр класса В, допустим, в 3000 кв. м. Владелец никогда не занимался привлечением клиентов - в этом не было нужды. Работала некая тетя Маня, которая принимала арендную плату. И вдруг половина арендаторов съехала. Что делать? Надо искать клиентов, правильно с ними разговаривать, убеждать, чтобы из 20 стоящих по соседству похожих зданий они выбрали именно твое. Ни собственник, ни тетя Маня, как правило, на данный момент этого не умеют.

Мы гарантируем, что владелец получит больше клиентов по нормальным рыночным текущим ставкам, чем это было бы без нас. Специализированная компания, которая управляет большим количеством объектов недвижимости, всегда будет эффективнее, чем собственник, управляющий одним объектом. Вы, например, дома можете сами прекрасно приготовить майонез. Но он никогда не будет так хорошо упакован и удобен, как майонез компании-производителя.

- В цифрах как вы убеждаете клиентов в том, что с вами будет лучше?

- Каждое здание, к сожалению, индивидуально. Если в среднем по больнице брать, я думаю, будут те же самые 15-20% [прибавки к доходности арендного бизнеса], что и по эксплуатации.

- Много к вам обращается клиентов?

- Последние три месяца достаточно большое количество обращений. У банкиров появилось много недвижимости, с которой они не знают, что делать. Продавать сейчас не лучшее время. Сейчас приходят все те, для кого недвижимость - непрофильный бизнес, таких клиентов много. Я думаю, что будущее за специализированными управляющими компаниями.

- Банки просят вас доделать доставшиеся им недостроенные проекты?

- Как девелоперская компания, мы, разумеется, можем достроить здание. Но сейчас вопрос не в этом. Проблема заключается в отсутствии ликвидности, нет денег, чтобы это достроить, даже у того же банка. И, кроме того, у банков нет уверенности, что, когда проект будет реализован, он окажется прибыльным. Это самое главное.

- А банки обращаются за экспертизами, что делать с неликвидными активами?

- Пока нет, хотя я думаю, что вопрос поставлен правильно. Такая экспертиза будет востребована в ближайшие полгода. К примеру, стоит здание, в которое уже зарыли, допустим, сотню миллионов долларов, надо зарыть еще две. Вопрос: зарывать или не зарывать? Однозначного ответа нет, надо смотреть проект.

- С вашей точки зрения, банкам все-таки выгоднее достраивать залоговые объекты или списать неликвидные активы и забыть как страшный сон?

- Хотя ставки упали на 30-35% и бизнес стал гораздо менее доходным, чем был ранее, он остался более или менее доходным, как минимум не стал убыточным.

- Раньше называли доходность в 40-45%.

- Теперь нормальные 15-20%. Конечно, если ставки еще в 2 раза обвалятся, то вся страна замрет, не будет никакого экономического смысла в девелопменте. Пока же есть какой-то экономический смысл достраивать объекты. Другой вопрос: есть ли у банка на это деньги и под какие проценты? Ставка рефинансирования в России высокая, соответственно, у банка тоже очень дорогие деньги.

В настоящее время ситуация примерно такая: здание, в которое вложили $100 млн, банк получает за $70 млн за долги по кредиту, это недострой на какой-то финальной стадии. Думаю, объекты, готовность которых - свыше 70%, надо достраивать. Если ниже, я бы подождал годик и посмотрел на перспективу.

- Вы со своими проектами что сделали?

- Все новое строительство, бумажные проекты вынуждены были, к сожалению, заморозить. У нас было в разработке около восьми новых проектов. Из них мы оставили два бумажных и два реальных.

- Что оставили?

- «Даниловскую мануфактуру», где идет капитальный ремонт. До конца года запустим 40 000 кв. м новых площадей. И продолжаем строить «Красную Розу».

- Два бумажных проекта назовете?

- Я не хотел бы их пока называть.

- По каким признакам вы выбираете, что заморозить, что оставить?

- «Красную Розу» и «Даниловскую мануфактуру» мы не заморозим никогда, потому что это наши ключевые и уникальные проекты. Дальше идет выбор по коммерческим перспективам. Location, маркетинговая концепция, бизнес-фишки.

- И какие места у вас приоритетны - центр?

- Нет, площадки в радиусе 2-3 км от Третьего транспортного кольца.

- Почему?

- В ближайшие годы акцент будет делаться на экономии. Люди хотят сидеть в хорошем В-классе за минимальные деньги. Полгода назад класс А был лидирующим сегментом. Он захлебнулся за несколько месяцев. Перспективы А-класса я бы расценивал как долгосрочные - от пяти лет и больше. В ближайшие три года классы В, В- и С будет наиболее востребованным форматом. Поэтому мы бросим все силы на «Даниловскую мануфактуру», которая полностью отвечает этим требованиям.

Светлана Данилова, «Ведомости», 22.06.2009, №112 (2382)



Комментарии

Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи.
Реклама помогает Rusbase


Разместить рекламу



Telegram канал @rusbase