Шаблоны: договор аренды помещения под офис

Расскажите друзьям

Договор аренды является достаточно сложным договором. Намного более сложным, чем, например, договор купли-продажи, по которому взаимоотношения продавца и покупателя заканчиваются обычно после окончания взаиморасчетов и передачи проданного имущества. Договор аренды регулирует длящиеся отношения, часть из которых регламентирована законодательством РФ, а часть оставлена законодателем на усмотрение сторон. Длящийся характер взаимоотношений арендодателя и арендатора заставляет их детально описывать как порядок пользования переданным имуществом, так и последствия нарушения установленных правил.

Взаимоотношения, связанные с арендой, описаны в главе 34 ГК РФ. К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества законодатель отнес: 

  • описание передаваемого в аренду имущества,
  • срок договора аренды,
  • размер арендных платежей.

  • Содержание договоров аренды недвижимости разнится в зависимости от типа сдаваемого в аренду помещения, его характеристик, его расположения. К примеру, при сдаче в аренду помещений в торговых или бизнес-центрах приложением к договору часто являются Правила Центра, определяющие, в том числе, порядок пользования местами общего пользования такого центра. При сдаче в аренду помещения без отделки, арендодатели нередко предъявляют требования к характеру и продолжительности ремонтных работ и качеству используемых материалов. Арендатора в этом случае больше интересует льгота по уплате арендной платы на период ремонта и размер возмещения со стороны собственника помещения за проведенные отделочные работы и подключение систем жизнеобеспечения. Стороны договора аренды отдельно стоящего здания не обходят стороной вопросы, связанные с использованием прилегающего земельного участка.

    На что ещё следует обратить внимание при анализе текста договора?

    1.Во-первых, на стороны договора. Чрезвычайно важным является установление полномочий лица, подписывающего договор, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Когда стороной аренды является юридическое лицо, полномочия его представителя могут быть подтверждены либо уставом организации (заверенные копии уставных документов и протокола собрания участников (акционеров) о назначении руководителя), либо нотариально удостоверенной доверенностью с соответствующими полномочиями.

    2.В соответствии с положениями ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, либо лицам, уполномоченным собственником или законом. Исходя из этого, необходимо убедиться в наличии права собственности арендодателя на сдаваемое в аренду имущество. Имущество, право собственности, на которое не оформлено в установленном законом порядке, в том числе помещения в зданиях, принятых в эксплуатацию после завершения строительства, но не зарегистрированных в уполномоченном государственном органе, не может являться предметом договора аренды.

    3.Недвижимое имущество, передаваемое в аренду, должно быть описано в договоре таким образом, чтобы его можно было определенно установить. Судебная практика знает немало случаев, когда договоры аренды признавались судом незаключенными только в силу отсутствия в них подробного описания передаваемого в аренду имущества. К договору аренды помещений в здании целесообразно приложить план части этажа этого здания, на котором границы сдаваемых помещений выделены цветом.

    4.В предмете обычно также указывается, для каких целей помещение передается арендатору. Нарушение целевого назначения арендатором дает основание арендодателю требовать расторжения договора аренды. Несерьезный подход сотрудников банка к описанию назначения помещений на моей памяти чуть не привел к досрочному расторжению договора. Банк, арендуя помещение, указал только те цели, которые напрямую были связаны с осуществляемой им деятельностью. Организация хранения оружия службой охраны банка в одной из комнат явилась основанием для претензии со стороны собственника помещений. Чтобы сохранить арендные отношения банку пришлось пойти на компромисс по вопросу увеличения аренной платы.

    5.Срок аренды не ограничен, ни минимальный, ни максимальный. Тем не менее, неверное установление срока является одной из самых распространенных ошибок при заключении договора аренды. Дело в том, что договоры аренды зданий, сооружений, заключенные на срок один год и более требуют обязательной государственной регистрации и вступают в силу только с момента такой регистрации. Договоры, заключенные на меньший срок, регистрации не требуют. Президиум ВАС РФ поставил точку в вопросе, является ли срок, например, с 1 октября 2008 года по 30 сентября 2009 года, равным одному году. Высшая судебная инстанция на вопрос ответила положительно. Следовательно, договор, заключенный сторонами на этот срок, без регистрации недействителен! Во избежание признания договора аренды незаключенным, необходимо обратить внимание на случаи, когда последний день договора аренды выпадает на выходной или праздничный день. В соответствии с законодательством сроком исполнения обязательства по возврату арендованного имущества является первый рабочий день, следующий за выходным или праздничным днем. Не нужно объяснять, что в таком случае договор аренды снова считается заключенным на срок более одного года с соответствующими последствиями.

    6.Договором предусматривается срок, в течение которого арендодатель обязан передать помещение арендатору в пользование. Факт передачи помещения подтверждается подписываемым сторонами договора передаточным актом. В акте может быть описано состояние передаваемого помещения, оборудования, находящегося в нем, мебели, оснащенность помещения инженерными системами (вентиляцией, отоплением, энергоснабжением, связью и прочее). Описание полученного помещения поможет сторонам избежать споров при возврате помещения по окончании срока аренды.

    7.Арендная плата за пользование помещением начисляется с момента передачи этого помещения по вышеупомянутому акту. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть определены в договоре аренды.
    Согласно положениям ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде твердых платежей, может рассчитываться в виде доли получаемых арендатором от использования помещения доходов, исполнением встречных услуг или обязательств.

    8.Арендодатель обычно старается при заключении договора предусмотреть возможность и порядок изменения арендной платы. Такое изменение допускается не чаще, чем один раз в год. Если же договором изменение не предусмотрено, то арендная плата, установленная в договоре, может быть изменена только по соглашению сторон. При недостижении соглашения, размер арендной платы останется неизменным на весь срок аренды.

    Если условиями договора предусмотрена индексация арендной платы в зависимости от инфляции или иных экономических показателей, как то изменение рыночных арендных ставок, то во избежание двусмысленного толкования условий требуется определить источник такой информации.

    При этом индексация арендной платы или изменение её рублевого эквивалента в случае установления арендной платы в валюте не считается изменением самой арендной платы, а, следовательно, может осуществляться чаще, чем один раз в год.

    9.Основные обязанности сторон, связанные с использованием и содержанием помещения, предусмотрены ГК РФ. В разных договорах аренды объем прав и обязанностей разнится в зависимости от целей использования помещения и достигнутых соглашений сторон договора аренды.

    Если договором не установлен порядок сдачи помещений в субаренду, перенаем или в безвозмездное пользование, то такие действия могут быть осуществлены арендатором только с предварительного письменного согласия арендодателя.

    Особое внимание сторонам договора стоит обратить на содержание разделов об ответственности сторон за нарушение условий договора и на основания расторжения договора аренды.

    Нужно знать, что независимо от содержания этих разделов к отношениям сторон договора аренды применимы положения статей 619 и 620 ГК РФ, дающие арендатору и арендодателю требовать расторжения договора при наличии определенных условий.

    Например, арендодатель вправе требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит арендную плату.

    У арендатора такое право появляется, если имущество не предоставлено арендодателем, если оно не может быть использовано по назначению из-за наличия неоговоренных сторонами недостатков или окажется в состоянии не пригодном для использования по причинам, не зависящим от арендатора.

    Стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора. При этом расторжение может быть осуществлено только в судебном порядке и только при условии предварительного направления претензий с требованием устранить нарушение условий договора.

    Помимо вышеуказанного стороны, пользуясь п.3. ст. 450 ГК РФ, могут предусмотреть условия, при которых одна из сторон договора будет иметь право отказаться от исполнения обязательств по договору аренды, что приведет к признанию договора расторгнутым и без участия суда. Арендатору нужно обратить особенное внимание на наличие в договоре подобных условий, а уж если подобное соглашение достигнуто, то стараться соблюдать установленные требования неукоснительно.

    10.Многие типовые договоры содержат статьи об обязанности страхования помещений за счет и силами арендатора. Размер расходов на страхование помещения может сильно зависеть от характеристик помещения и здания, в котором оно находится, наличия пожарной сигнализации, качества инженерных систем и многих других факторов. Чтобы не оказаться перед необходимостью нести необоснованно высокие расходы, необходимо заранее связаться с выбранной страховой компанией и получить ориентировочный расчет размера страховых взносов.

    По окончании срока договора аренды помещения либо при его досрочном прекращении помещение подлежит возврату арендатору в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Отделимые улучшения при этом являются собственностью арендатора, демонтируются и вывозятся арендатором самостоятельно, а вот судьба неотделимых улучшений, произведенных за счет арендатора, требует отдельного описания в договоре. Подавляющее число арендодателей в проекте договора предусматривает переход неотделимых улучшений в собственность арендодателя без уплаты арендатору какой-либо компенсации. Стоит добавить, что в половине случаев внимательным арендаторам удается достичь договоренности об ином порядке передачи и возмещения произведенных расходов на ремонт и отделку арендованных помещений. Целесообразно предусмотреть в договоре аренды преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок или на продление его действия.

    Автор - директор юридического департамента компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»

     


    Комментарии

    Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи.
    MIXX Conference 2017
    3 октября 2017
    Ещё события


    Telegram канал @rusbase