Сколько стоит сейчас московская квартира, не знает никто

Не так давно знакомый риэлтор, сосед по даче, поделился в ходе совместного вечернего променада занятной мыслью: сколько стоит сейчас московская квартира, не знает никто. Владелец может выставить ее по цене годичной давности, а может умерить свои пожелания на миллион-другой рублей. Все равно потенциальный покупатель будет подозревать, что он переплачивает и сделка на самом деле невыгодна.

Высказанная идея навела на новую мысль. А вправду, за какие деньги сейчас можно купить квартиру в Москве? Не долю в собственности и не комнату в коммуналке, а именно квартиру, отдельную, благоустроенную, но за минимальные деньги. По сути, цена такого товара и является «дном рынка», о котором сейчас стало модно говорить. Понятно, что кризис отразился на состоянии рынка недвижимости - цены пошли вниз. Однако в прессе можно найти самые разные оценки процесса. Одни говорят о снижении стоимости столичного жилого метра на 12%, по мнению других, можно говорить о 35-40%. Так что же все-таки происходит в повседневной жизни продавцов столичного жилья?

Что было раньше - то прошло

Вспомним мирные докризисные времена. Два года назад стоимость готовой к проживанию однокомнатной квартиры в новом доме составляла порядка 5 млн. рублей. Более скромное жилье можно было присмотреть по цене максимум на полмиллиона меньше. 4,5 миллиона и были стартовым бюджетом приобретения столичной квартиры.

Усиленный поиск по базам риэлторских компаний и каталогам предложений позволил выявить один из самых дешевых на сегодняшний день вариантов московского жилья. Это малогабаритная квартира в доме начала 1970-х годов постройки на Очаковском шоссе (посмотреть на карте). Общая площадь чуть больше 20 метров, из них 4 приходятся на кухню. Санузел маленький и совмещенный, но все же присутствует, то есть жилье, пусть и тесное, но полноценное. До метро - порядка трех с половиной километров. Цена предложения составляет 3,3 миллиона рублей. Хоть как-то торговаться владелец не хочет, считая, что его недвижимость является чем-то вроде совершенства в отношении цены/качества для того, кто это жилье в итоге решит купить.

Удалось отыскать и еще более скромное предложение. Правда, квартира на сей раз имеет площадь всего 18 кв. м, с трехметровой кухней. Находится она на улице Егора Абакумова (посмотреть на карте), что между платформой Лось и Ярославским шоссе, причем уже близко к МКАДу. Дом кирпичный, конца 1960-х и, как и в предыдущем случае, до метро более трех километров. Цена вопроса - 3 млн. рублей.

Не скворечник

Попытка найти варианты, по размеру больше напоминающие квартиру, чем скворечник со всеми удобствами, тоже принесла результат, хотя и более дорогостоящий - 3,45 млн. рублей. За такие деньги продается в настоящее время однокомнатная квартира на Байкальской улице (посмотреть на карте). В пятиэтажке, к сносу не предназначенной. Общая площадь - 31 кв. м, кухня 5-метровая. После 18-метровой клетушки создается странное ощущение, что есть, где развернуться: большая 20-метровая комната, квадратная в плане кухня, куда при фантазии можно впихнуть даже стиральную машинку, неплохая прихожая, где могут одновременно снимать пальто два человека. Да, и до метро меньше двух километров - не для каждого человека расстояние представимое с пешеходной точки зрения, но все-таки пешком минут за двадцать (не срезая пути дворами) можно до метро (Щелковская) и дойти. 



Кстати, приведенные варианты - не единичные предложения. После некоторых поисков удалось найти другие квартиры в не сносимых пятиэтажках по цене около 3,4-3,5 млн. руб., а равно крохотные жилые ячейки на сотню-другую тысяч рублей дешевле (так, еще один найденный вариант - квартира на Кавказском бульваре за 3,2 млн руб.). Квартиры в хрущевках по цене менее 4 млн руб. были встречены также на проспекте 40-летия Октября в Люблино, на Ангарской улице в не внесенном в план сноса доме с маленькой кухней (относительно ближайшие станции метро «Петровско-Разумовская» или «Речной вокзал») и даже не только в хрущевке. Найдено, к примеру, предложение типовой однушки в девятиэтажном доме по улице Гурьянова (посмотреть на карте)(метро «Печатники»). 

Есть и более скромные варианты, но это не Москва. К примеру, когда пишут про станцию метро «Новогиреево» и дом на улице Свердлова, речь, на самом деле, идет о Балашихе, а допустим, ближайшая к столичному метро Литейная улица находится в Подольске. Мы же хотим найти квартиру именно в Москве.  

Подешевело даже самое дешевое 

Итак, самые дешевые квартиры сбросили в цене порядка 1-1,5 млн рублей. По сравнению с докризисными ценами можно говорить, что нижняя часть эконом-класса, которая обычно дешеветь толком не умеет, все-таки подешевела. Как показывает практика - на 22,2-33,3%. Для докризисного класса скромных рублевых миллионеров, для которых наличие отдельной собственной квартиры даже важнее каких-то ее потребительских достоинств, такие предложения можно отнести к категории доступного и комфортного жилья. К сожалению, далеко не всегда на покупку такой квартиры можно получить ипотечный кредит. Первые два варианта не пройдут аккредитацию заведомо - во внутренних инструкциях банков на так называемые «общажные варианты» и «гостинки» наложено вето. В случае с пятиэтажкой можно попробовать получить кредит. В большинстве случаев реальной причиной отказа может стать принадлежность дома к пятиэтажкам, которые в Москве постепенно истребляют. Пусть даже дом вне списков - вдруг его туда потом включат? Однако где-то кредит получить будет можно - при значительном первичном взносе - в миллион-полтора рублей.

Цены замерли, но торг уместен

Что касается квартир в готовых новостройках, их цены продавцы пока стараются удерживать на докризисном уровне. Оно понятно - на рынок выставляются квартиры, купленные в инвестиционных целях, а потому возвращаться к ценам середины нынешнего десятилетия пока никто не готов. В среднем обитаемые однушки в новых домах продаются в диапазоне от 5 до 9 млн. рублей (первый вариант, видимо, самый дешевый, найден в новостройке на Дубининской улице, второй - в башне бизнес-класса по Гвардейской, 2).

На десерт

Однако это не означает, что потенциальные покупатели квартир эконом-класса ограничены пятиэтажками. Не все владельцы квартир, продающие их, готовы сбрасывать цены, однако уже сформировалась категория тех, кто готов к новому уровню денег, гораздо более скромному, нежели раньше. 

К примеру, сейчас продается однокомнатная квартира в 12-этажном кирпичном доме неподалеку от метро «Первомайская», на 9-й Парковой улице (ссылку не приводим, т.к. она была найдена в частном порядке). Площадь квартиры - 33 метра, в том числе, 18-метровая жилая комната и полноценная 9-метровая кухня. Правда, цена вопроса чуть выше, чем в случае с пятиэтажками, за эту квартиру хотят 4,1 млн. рублей. Что любопытно, встреченное предложение размещено с пометкой «срочно». Судя по выставленной цене, продавец будет согласен торговаться. И действительно, при более подробном интересе к объекту выяснилось, что сумма торга была заранее учтена в цене - отдают за 4 млн. рублей, то есть с уступкой в 100 тысяч. Конечно, немного наивный способ «показать» торг и скидки, но все-таки данной суммы хватит на вполне неплохой ремонт. Однако есть и другие варианты подобного рода. Например, в Задонском проезде (посмотреть на карте)(метро «Красногвардейская», порядка 10 минут пешком) в настоящее время продается 1-комнатная квартира с 21-метровй комнатой и 8-метровой кухней. Цена предложения - 4 млн. рублей.

А в Харьковском проезде (посмотреть на карте)(метро «Царицыно») по цене 4,2 млн. рублей выставлена на продажу большая, площадью 42 кв. м однокомнатная квартира на 2 этаже 17-этажного дома.

По более скромной цене, примерно 4,1 млн. руб. (возможен торг) продается сейчас квартира на Липецкой улице (посмотреть на карте)в новостройке 2000 года появления на свет.

Словом, варианты есть, можно искать тот,  что покажется лучшим. Кстати, до кризиса аналогичные квартиры стоили порядка 5,5-6,5 млн. рублей. Так что можно смело сказать: пока большая часть продавцов пытается держаться за старые представления, в Москве можно уже стало купить квартиру с огромной уступкой в цене. Формируется новый рынок недвижимости, со своими обычаями и ценностями: посмотрим, что получится. 

P.S.

Квартира в доме на 9-й Парковой была продана прямо во время подготовки материала, что для современного вялого состояния рынка вовсе не типично.