Тимур Тимербулатов: «Нам интересно самим творить, придумывать»

На подходах к офису ГК «Конти» — схема движения по территории и КПП со шлагбаумом. Двери в чуть ли не каждый кабинет оборудованы электронной системой доступа — вход только для тех, кому это разрешено. Компания, придумавшая в свое время несколько городских программ, но не зарегистрировавшая их как свое ноу-хау, похоже, хорошо научилась охранять свои коммерческие секреты. «Ведомости» попытались узнать о них у Тимура Тимербулатова, основателя и владельца ГК «Конти».

— Компания «Конти» была инициатором нескольких программ, ставших общегородскими, в том числе «Новое кольцо Москвы», реконструкция пятиэтажек. Но создается ощущение, что власти не заинтересованы в вашем активном участии в их реализации, это так?

— Мы действительно стояли у истоков многих интересных программ. В 1993 г. начали с реконструкции ветхого 5-этажного жилого фонда в Фили-Давыдкове. Это наша инициатива, наша разработка, и мне приятно, что эта программа не только позволила нам заявить о себе на строительном рынке, но и вышла на уровень правительства Москвы. Прежде всего благодаря усилиям [мэра Москвы] Юрия Лужкова и [руководителя стройкомплекса города] Владимира Ресина, которые сразу увидели зерно программы. Мы, по сути дела, предложили механизм решения крупной социальной проблемы без расходования бюджетных средств. В настоящее время свыше 54% программы реконструкции ветхого 5-этажного жилого фонда города уже выполнено московскими строительными компаниями.

Интересно то, что на эту инициативу откликнулось ближнее зарубежье. Мы подготовили все необходимые документы (по программе реконструкции ветхого жилого фонда) для Украины, в частности для Киева. Мы поделились своим опытом с Казахстаном, где сейчас реконструируют гигантский район пятиэтажек.

— Власти обещают, что до 2010 г. все сносимые пятиэтажки будут ликвидированы. Но в том же районе Фили-Давыдково процесс застопорился, разве нет?

— Да, так сложились обстоятельства. Иногда попадаются трудные для переселения дома. Например, жительницу одного дома мы не могли переселить полтора года. И дом стоял, а значит, стояла вся программа. Жители не всегда понимают свою выгоду, несмотря на то что им предлагают большие по площади квартиры в том же районе. Или хотят получить больше, чем им предоставлялось.

— Делу помешал человеческий фактор?

— Безусловно. И так происходит не только в Западном округе. Но в 2009 г., как намечено правительством Москвы, последняя пятиэтажка должна быть снесена. Это есть в планах правительства, и я не вправе подвергать сомнению то, что сказано.

Мы запустили важную крупную социальную программу — это, поверьте, немало. Но человек не может всю жизнь заниматься одним и тем же. Возможно, и нам самим стало не совсем интересно. Мы даже партнера для работы в Фили-Давыдкове нашли — компанию «СУ-155», т. е. мы по-прежнему являемся заказчиком, но основную работу сейчас выполняет «СУ-155».

— А вы решили заняться другим проектом?

— Программа «Новое кольцо Москвы» — тоже наше изобретение. У нас здесь [в Фили-Давыдкове] возникла проблема: если мы будем давать больше, чем рассчитывали, квартир переселяемым из пятиэтажек жителям, семьи которых стали активно разрастаться, то тогда нам просто не хватит этой территории. И поскольку нельзя было развиваться вширь, мы подумали: а почему бы не пойти вверх? В Москве есть Кремлевская стена с башнями, есть Садовое кольцо со сталинскими высотками. И у нас родилась идея подчеркнуть такую кольцеобразную архитектуру Москвы и одеть на город «корону» из современных высотных зданий.

Получилась интересная, на наш взгляд, программа строительства 60 высотных зданий, мощная такая концепция, которую мы представили на правительстве Москвы. Но тогда время было «дефолтовское», денег особо ни у кого не было, и не все тогда серьезно подошли к программе.

— Кто подошел несерьезно?

— Прежде всего инвесторы и девелоперы. Не все увидели, что этим стоит заниматься. В то время в центре Москвы было много места, локтями никто не толкался. Но для нас все-таки важно, чтобы бизнес был наполнен социальным смыслом. Потому что тогда тебе помогают не только те люди, которые вокруг тебя, твой коллектив, но и какие-то другие силы, более мощные.

— А материальные силы? Откуда вы брали деньги?

— У нас хорошие партнеры. С давних лет — Сберегательный банк РФ, с которым мы до сих пор работаем. И мы ни разу этот банк не подвели.

— Сбербанк славится тем, что весьма избирательно подходит к выдаче кредитов застройщикам. Вам помогли какие-то личные связи?

— Сбербанк действительно тщательно подходит к выдаче кредитов. И в нашем случае речь не шла о личных связях. Я могу сказать, что первый кредит Сбербанка — $14 млн — мы получали полтора года.

— И какова ставка для вас в Сбербанке?

— Сегодня у нас 11%.

— 11% — это же много. Можно получать кредит под гораздо меньший процент.

— Нужно учитывать, что на сегодняшний день ситуация кардинально изменилась. 5-6 месяцев назад банки бегали за застройщиками, сегодня все бегают за банками, а банки бегают от кризиса ликвидности. Это может привести к серьезным последствиям для крупных девелоперских компаний, прежде всего тех, кто рассчитывал только на кредитный ресурс, что, возможно, повлечет за собой серьезные изменения на рынке.

Глобальная финансово-экономическая ситуация в мире, на мой взгляд, сейчас не радужная. Вселяет оптимизм то, что Россия здесь занимает особое место. И сегодня с точки зрения привлечения капитала у нас [у российского бизнеса] неплохие позиции, есть мощная подушка безопасности в виде золотовалютных резервов, которые уже значительно превысили $400 млрд. В 1998 г., если вы помните, было всего $11 млрд. Сейчас в России есть ясное понимание, что страна не изменит свой курс и будет двигаться в направлении, которое выбрано и которое понятно миру. Я думаю, что сегодня деньги нерезидентов могут еще более активно входить на российский рынок.

— Вы сами планируете привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа?

— Пока все это в работе, и я не хотел бы говорить об этом преждевременно. До настоящего времени мы работали только с нашими внутренними ресурсами.

— Такова выбранная вами стратегия поведения или просто обстоятельства так сложились?

— Скажем, не было необходимости обращаться за иностранными кредитами. Но, в принципе, живые деньги из-за границы сейчас будет брать проще. Тогда [в середине 1990-х] было тяжело. Разговоров было много, но до дела не доходило. Предложения делали посреднические организации. Они говорили: «Дайте гарантию банка, и мы с этой гарантией пройдем по миру и соберем вам деньги». Это несерьезно.

Но давайте вернемся к «Новому кольцу». Мы начали программу, мы в ней участвуем и сегодня, в частности «Континенталь» строим. Мне приятно, что сегодня эта программа движется.

— А она движется?

— Да. На сегодняшний день более 10 площадок уже в работе, нашли своего инвестора. Еще около 10 площадок на подходе.

— Высотки — довольно специфический вид строительства, проект-вызов.

— Это очень тяжелый проект.

— Сложность еще в том, что не каждый туда поедет жить. Человек должен быть определенного склада, вам не кажется?

— Несмотря на то что мы начали строительство высотных зданий, я сам не очень люблю высоту, психологически мне неуютно. 3-й этаж — это максимум, где я себя комфортно чувствую. Мы много ездили в США, Китай, Японию, изучали процессы строительства. И когда переговоры проходят на верхних этажах небоскребов, я спиной ощущаю эту пропасть за окном. Не думаю, впрочем, что это мешало мне вести переговоры.

— Если верить Ресину, только 6% москвичей хотят жить в высотках. Интересно, откуда он взял такую статистику?

— Вполне возможно, что так. Но вместе с тем есть Манхэттен в Нью-Йорке, небоскребы в Чикаго. Есть люди, которые по жизни стремятся вверх. Видимо, это не только поднимает собственную самооценку, но, возможно, и мышление становится глобальным. Каждое утро открывается взгляду неповторимая масштабная панорама. По-моему, это интересно.

— Сегодня вам уже неинтересно заниматься высотками? Или есть какие-то причины, по которым компания решила выйти из программы?

— Скажем так: когда стало понятно, что это не только возможно, но и выгодно, безусловно, нашлись люди, которые захотели тоже попробовать. Вероятно, если бы все начать сначала, я бы сделал немного по-другому, с большими гарантиями для нашей компании. Но мы сами построили юридические отношения таким образом, что 100% «Нового кольца Москвы» принадлежат правительству Москвы, которое выбирает управляющую компанию, и это его прерогатива. Мы регулярно рассматриваем предложения тендерного комитета. При условии, что будут интересные предложения, мы примем более активное участие в проекте.

— Нынешняя градостроительная политика, т. е. увеличение строительства социального жилья, заставит все-таки застройщиков строить по горзаказу, за счет города? Для девелоперов тут нет никакой опасности?

— Это логичное действие со стороны властей. Когда мы начинали, денег в бюджете было не так много, и тогда диалог строился совсем на других позициях. Когда у власти появляется достаточно большое количество денег, то уже и правила игры становятся жестче, и ты обязан под эти правила игры подстраиваться.

Да, горзаказ дает не так много денег, как хотелось бы застройщику. Но почему интересен горзаказ? Потому что если у компании есть большие мощности, то их надо загружать. И пусть зарабатываешь 3-5%, но это необходимо. Иначе издержки просто съедят компанию или надо будет увольнять людей, это тоже издержки.

— Может ли государство контролировать цены на стройматериалы и цены на жилье?

— Давайте выйдем немного за рамки строительной отрасли, потому что тема, которую вы затрагиваете, касается не только строительства. Например, государство недавно создало Объединенную авиационную корпорацию, поскольку наше авиастроение проигрывает «Аэробусам», «Боингам» и т. д. В этой корпорации совершенно четко будут выстроены связи и с поставщиками, и с конструкторами, весь комплекс вопросов будет понятно очерчен.

Мне кажется, что основная цель корпорации — прежде всего привлечь инвесторов для развития отрасли и создания новых российских моделей, что требует серьезных денег. Безусловно, привлечь в такую корпорацию западный инвестиционный ресурс гораздо проще. Российские крупные корпорации легко привлекают деньги из-за границы — за ними стоит государство и есть определенные гарантии.

Создана Объединенная судостроительная корпорация. Сегодня, по сути дела, уже есть основа для общегосударственной строительной корпорации. Сейчас она создается для Сочи, там есть чем заняться. Но ведь если появится инструмент, почему бы не дать этому инструменту более широкое применение? И в этом плане создание некой государственной структуры, которая возьмет на себя и производство строительных материалов, и, соответственно, регулирование цен на них на рынке, тоже возможно. И мало того, я думаю, к этому скоро все придет.

История показывает, что, когда государству трудно, идет приватизация, потом государство набирает силу — и идет процесс национализации. Это спираль развития, и никуда от этого не деться.

— Вы сказали, что сейчас возможны существенные перемены на строительном рынке.

— Я говорю о том, что крупные девелоперы, которые приобрели большое количество участков — не только в Москве, но и в регионах, а это миллионы квадратных метров, — могут оказаться в затруднении. Сейчас на рынке даже наблюдается соревнование: а вот у меня пять миллионов, а у меня уже семь, а у меня тринадцать... Я с трудом представляю себе, как это все можно переработать. Где найти такой кадровый ресурс, где найти такую мощную систему управления и контроля, которая смогла бы — на удалении, в другом городе — совершенно четко контролировать ход работ? Где найти такое большое количество проектировщиков? Ведь талантливых проектировщиков у нас единицы, и сегодня мы испытываем катастрофический кадровый голод в строительной отрасли, как, впрочем, и в других отраслях.

Кроме кадрового нужен еще финансовый ресурс. Не обладают российские девелоперы в настоящее время таким мощным собственным финансовым ресурсом, все пока рассчитывают на привлеченные средства.

Но сегодня западные банки с большой осторожностью дают деньги российским банкам. Американский ипотечный кризис заставляет более внимательно относиться к строительным проектам. И тот, кто не позаботился серьезно о финансировании и поддержке банков, может потерять участки. А представьте, если компания вышла на IPO с этими участками и они у них в плане освоения? Не здорово.

Многое будет еще зависеть от того, как поведет себя администрация на местах. Инвестиционные контракты имеют свои сроки и свои условия. Для девелопера, желающего перекупить тот или иной участок, достаточно, зная условия инвестиционного контракта, просто немножко подождать. И если инвестконтракт не выполняется, администрация вынуждена будет его расторгнуть, разорвать контракт, и тогда появится другой инвестор.

— Вы себе присматриваете такие участки?

— Да, поскольку наша третья программа — выход в регионы. К 2000 г. мы создали и зарегистрировали в Центральном федеральном округе инвестиционную программу по жилищному строительству. И начали работать в Туле, Тамбове, Калуге, Курске.

— Не самые инвестиционно привлекательные города.

— Опять же мы решали социальную программу. Нужно было показать, что не только Москвой живет рынок недвижимости. В США, например, есть не только Нью-Йорк, там есть Чикаго, Лос-Анджелес, Филадельфия, Хьюстон — это крупнейшие города. И в России процесс укрупнения и насыщения региональных центров начинается. Мы уже совершенно спокойно говорим о выгодных проектах, не только о Москве, но и о Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Ростове, Краснодаре. Это города, которые набирают силу, мощь.

— Но вы-то начали не с этих раскрученных городов, а с менее крупных, до которых девелоперы доходят только сейчас. Как реагировали на ваш приход губернаторы?

— На ура. У меня сохранились теплые отношения со всеми губернаторами, мэрами городов, куда мы входили. Потому что мы же не только пришли с инвестициями и новыми технологиями, но и максимально использовали местную рабочую силу.

Впрочем, мы уже завершили эти наши региональные программы и теперь решили взять крупный центр и уже войти в него «по-взрослому». Это будет город-миллионник. Не Сочи, нет. Я буду готов сказать об этом в феврале-марте следующего года.

— Вы будете строить там жилье или коммерческую недвижимость?

— Речь идет и о коммерческой недвижимости, и о жилье. Если раньше у нас преобладали проекты жилой недвижимости, то сейчас мы уравновесили портфель проектов.

— Что для вас современный рынок недвижимости?

— Если сравнить рынок московской недвижимости 1992-1995 гг. и сегодняшний — это две большие разницы. Для меня рынок московской недвижимости сегодня — это нечто тяжелое, очень медленно двигающееся. Это трудно объяснимая вещь, хотя с понятными правилами. Но существовать и работать в этих правилах непросто. Прохождение документов слишком длительное — на это уходит как минимум 2-3 года с момента возникновения идеи.

— Но власти говорят, что процессы согласований должны упрощаться?

— К сожалению, всегда так получается: когда говорят, что та или иная процедура должна упроститься, это в итоге оборачивается еще большими сложностями.

— За каким типом девелоперов, по-вашему, будущее?

— Строительный рынок диверсифицируется. Кто-то пошел в складскую недвижимость, кто-то — в загородную. На сегодняшний день в активе у нашей компании есть и загородная, и городская недвижимость. Более того, есть спортивные центры. Хотя это скорее семейные клубы.

У нас будет своя специализация. Я думаю, что нашел свою нишу, которой буду заниматься. Безусловно, останется жилье — оно приносит деньги. Кроме того, мы должны иметь такую коммерческую недвижимость, которая приносила бы постоянный доход. Но вряд ли это будет торговая недвижимость, и мне не хотелось бы создавать коммерческую недвижимость для торгового бизнеса. К офисам душа тоже не лежит. Складская недвижимость, наверное, интересна кому-то, но мне не было бы интересно рассказывать, что у меня 500 000 кв. м складов и каждый день приходит 1000 грузовиков и 1000 уходит...

— И что же остается?

— Мы сейчас готовим новый продукт. Это очень интересная тема, но о ней я смогу смело говорить ближе к марту следующего года.

— Расскажите про конкуренцию.

— Конкуренция — вещь чрезвычайно важная. На рынке тот, кто четко не видит конкурентов, идет с закрытыми глазами. Мы не работаем в сфере панельного, общедоступного жилья. На мой взгляд, наша компания должна быть бутиковая, делать нечто такое, чего нет у других и по качеству, и по идеологии. Мои сыновья придумали лейнхаусы. Интересная концепция. Они запустили первый проект на Ильинском шоссе, и он хорошо идет. Я с удовольствием смотрю на то, как они каждый кирпич, каждый камень, все детали пропускают через себя, творчески подходят к проекту.

— А что с «Горками-8» получилось? Это был ваш первый загородный проект.

— Мы построили там коттеджный поселок, сначала продали часть, а потом и весь проект.

— С «Ильинкой» такого не произойдет?

— Нет, с «Ильинкой» такого не произойдет, потому что мы собираемся сами эксплуатировать поселок. У нас не было большого желания взять «Горки-8» в эксплуатацию. Мы завершили проект и ушли.

— Вы на этом заработали?

— Конечно, заработали. Цифра не астрономическая. Если бы сейчас делали, то с 43 га, думаю, не меньше 2-3 сотен миллионов долларов чистой прибыли мы бы получили.

Загородный рынок чрезвычайно интересен. Мы сейчас проектируем ряд поселков, там также будут применяться новые решения. Например, у нас есть земли на Новой Риге — купили с партнерами в районе «пирамиды» 100 га земли. Там будет совершенно уникальный по архитектуре, идеологии поселок.

В этом районе уже есть «Бенилюкс», «Шервуд», другие поселки, продекларирована мощная инфраструктура. Получилось так, что там осталось 100 га в самом центре. И мы впервые не как пионеры и первопроходцы пришли на участок. Там уже есть локомотив, паровоз, есть вагоны, мы вроде как присоединились, и нам хорошо. Сейчас наша главная цель — предложить людям нечто новое, выгодно отличающееся от других поселков.

Идеология развития и компании, и всех наших проектов как раз и заключается в том, что мы должны придумать нечто такое, чего не придумал никто вокруг нас. Это должно привлекать людей.

— Как вы в таком раскрученном месте 100 га нашли?

— Мы купили этот участок, целиком.

— Кто ваши партнеры?

— Те же, что и по «Ильинке», — компания «МАРР-Капитал», дружная семья Ралифа Сафина и чрезвычайно оперативный и гибкий банк «Зенит».

— Вы сказали, что важным становится маркетинговая составляющая. Концепции своих проектов вы разрабатываете сами или привлекаете консультантов?

— Нам интересно самим творить, придумывать. Мне лично это доставляет огромное удовольствие. Увидеть место, вобрать в себя массу впечатлений и мыслей, 2-3 дня осмысливать это и потом выдать что-нибудь такое.

— Кто вы по образованию, по профессии?

— Я инженер по эксплуатации колесно-гусеничных машин. Да, танкист. 23 года отслужил в армии. В строительный бизнес пришел 16 лет назад из докторантуры Академии бронетанковых войск. Традиции танковых войск не забываем.

В этом году День танкиста мы провели в Кубинке, в музее бронетанковой техники. Великолепный музей, самый крупный в мире. Рядом 45-й отдельный воздушно-десантный полк специального назначения, наш подшефный. Полк 13 лет существует, и у него 10 Героев России. Покатались на бронетехнике, постреляли, но самое главное — была палатка, а рядом с ней стояла солдатская кухня. Гречневая каша с тушенкой, котелки алюминиевые, алюминиевые ложки, кружки — так вкусно было!

— Вы любите простые вещи или сложные?

— Я не сторонник сложностей, наверное, только в человеческих взаимоотношениях.

— И программы сложные?

— Да, программы сложные.

— В вашей компании топ-менеджеры — ваши сыновья. Это не редкость на нашем рынке. Каковы плюсы и минусы семейного бизнеса?

— Плюс семейной компании в том, что, если мои сыновья занимаются, например, «Ильинкой», они ведут ее в полном объеме. Я знаю, что там все правильно, что там будет все на самом высоком уровне. Мы общаемся, говорим о проекте, раз в два месяца я приеду — посмотрю. Не для того, чтобы проконтролировать, а для того, чтобы порадоваться. Они сами должны крепнуть в статусе руководителей. Поэтому и поручаю им конкретные проекты.

— У вас в компании демократия? Какова структура управления?

— Каждый проект имеет свою команду, каждый проект — это отдельное юридическое лицо и полная самостоятельность команды. Естественно, с достаточно серьезной системой контроля. Мы одни из первых получили международный сертификат Det Norske Veritas ISO-9001. В компании создана эффективная система мотивации, система планирования, бюджетирования. Все это объединено на основе автоматизированной системы управления. Электронный документооборот и электронный архив будут полностью готовы к новому году.

Самый большой бич в наших строительных компаниях — это низкая система управления на любом ее этапе: планирования, организации, мотивации, контроля. Мы активно работаем над совершенствованием системы сбалансированных показателей, чтобы для решения текущих задач не отклоняться от наших главных стратегических целей. Серьезное внимание уделяем руководителям проектов, готовим новых руководителей проектов и их помощников. Идет активное внедрение системы проектного управления.

— Какова средняя зарплата в компании?

— Выше среднего по рынку на 15-20%, по некоторым категориям — еще выше. Все зарплаты выплачиваются, как положено, мы платим все налоги. Мы можем гордиться коллективом компании — у нас молодой красивый коллектив. Средний возраст — моложе 40 лет. Вместе с тем у нас есть специалисты-аксакалы, без которых мы не можем обойтись, им может быть и 60, и 65 лет, но они решают те вопросы, которые ребята со школьной скамьи еще не могут решить.

— И каковы финансовые показатели ГК «Конти»?

— На этот год запланирован оборот 17 млрд руб. На мой взгляд, это немало, тем более что в олигархи я не стремлюсь. Это такая колея, из которой выбраться тяжело, и человек уже не принадлежит себе. А человеку, на мой взгляд, не так много надо при условии, что есть дом, машина, т. е. что-то уже куплено. Для меня не самоцель иметь сотни миллионов долларов, это не главное. Поэтому мне легко идти на социальные программы. Да, небольшая прибыль, но я знаю, что сделал для людей что-то такое, за что мне не стыдно.

— Вы себя уже аксакалом на рынке чувствуете?

— Нет, такого ощущения нет однозначно. Более того, на рынке нельзя чувствовать себя аксакалом. Аксакал — это значит некая оседлость, спокойствие. Ведь если не будет обострено желание нового, ничего в жизни не будет. Не заметишь, как окажешься позади. На рынке этого нельзя, это табу. Нужно жить рынком, чувствовать и улавливать малейшие тенденции, лидировать в остроте мысли и своевременности принятия решения. Правильная фраза — «идти, на шаг опережая время».

Елена Никитина, Наталья Самарина
Ведомости, 04.12.2007, №229 (2003)