Топ-10 самых опасных рынков для инвестиций в недвижимость в 2012 году

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru, сформировал рейтинг «Топ-10 самых опасных стран для инвестирования в 2012 году». Согласно рейтингу, значительная часть рынков зарубежной недвижимости популярных у россиян представляет реальную опасность для частных инвестиций.

1-е место - Детройт
Детройт, по версии Игоря Индриксонса, номер один по опасности инвестиций в мире. Примечательно, что этот рынок сейчас активно «продается» россиянам. В Детройте частному инвестору обещают высокую доходность от аренды – примерно 17%. К сожалению, многие инвесторы не задаются вопросом – откуда такая большая доходность? Для примера - средняя доходность жилой недвижимости в США – 4%. И почему при такой высокой доходности недвижимость в Детройте местные фонды недвижимости сами не покупают ее, а гоняются доходностью в 8% на других рынках, считая это очень хорошим показателем, а Детройт и Флориду вообще обходят стороной?
Детройт - это один из самых неблагополучных регионов Соединенных Штатов. Этот город находится на первом месте среди городов США по уровню преступности. Белое население после упадка машиностроения покинуло город, и сейчас там проживает в основном черное и латиноамериканское население. Большинство населения в Детройте живет на социальные пособия, а жилье снимают в аренду. Распространена следующая схема –  арендуется жилье, государство субсидирует деньги на оплату аренды, эти деньги используются на оплату аренды только первые 2 месяца, а потом деньги прогуливают и «арендаторы» живут там до выселения. Таким образом, двигаются из дома в дом. Следующая опасность – ваш дом гарантированно разберут по доскам, если он хотя бы на день останется пустым. Тут же будет устроен притон или публичный дом. Все ценное вынесут из дома, снимают даже двери и оконные рамы, чтобы впоследствии перепродать на рынке.

2-е место - Флорида
Во Флориде, которая находится на втором месте в рейтинге, была самая высокая спекуляция цен в США, там было самое высокое количество саб-прайм кредитов (высокорисковые ипотечные кредиты), которые сыграли не последнюю роль в мировом кризисе. Также во Флориде существует зонирование. Там можно купить дом, который разрешено сдавать только на 12 месяцев, а его сдают понедельно, что чревато штрафными санкциями со стороны местных контролирующих органов. В силу этих причин фонды недвижимости не инвестируют в этих регионах.

3-е место - Израиль
На третьем месте находится Израиль. Во время кризиса ставка рефинансирования там была снижена. Из-за этого на рынке надулся пузырь - недвижимость выросла примерно на 30-40% за время кризиса. Произошло это вследствие того, что люди и инвесторы, в том числе местные, бездумно покупали недвижимость,  потому что ставка рефинансирования очень низкая, в надежде перепродать потом. А ставка была не фиксированная, а плавающая. Сейчас правительство Израиля ее поднимает и ипотечные кредиты станут дороже. Падение рынка Израиля уже началось и оно будет продолжаться. До конца года Израиль еще даст о себе знать.

4-е место - Испания
На четвертом месте - Испания. Эта страна сейчас повторяет греческий путь. Можно сказать, что Испания - это Греция в начале своего дефолта. Стоит отметить, что курортная недвижимость Испании стоит на первом месте по неликвидности в мире, обогнав даже Египет.

5-е место - Египет
На пятом месте, собственно, Египет. Причины нахождения Египта в рейтинге самых опасных стран для инвестирования в недвижимость вполне очевидны – это революции и, как следствие, неясность в статусе земли в курортных зонах.

6-е место - Тайланд
Шестое место - Тайланд. Эта страна находится в рейтинге в силу схожих с Египтом причин: постоянные революции, нестабильная политическая обстановка; все это сильно увеличивает риски для тех, кто рассматривает Тайланд в качестве объекта для инвестирования.

7-е место - Ирландия
На седьмом месте Ирландия. Эта страна продолжает «падать». Дело в том, что с 1991 года по 2007 год Ирландцы сотворили «экономическое чудо», но, к сожалению, не смогли справиться с последствиями кризиса и рынок недвижимости начал падать, в некоторых районах падения достигло 50%. Ирландия может выйти на первые места по привлекательности инвестиций, если сможет остановить падение.

8-е место - Греция
Восьмое место - Греция. Несмотря ни на что, недвижимость там только начала падать, и следующие три года она будет продолжать падение. Причины, как и в случае с Египтом, очевидны и известны – Греция на грани дефолта. Здесь стоит подробнее разъяснить о том, почему Испания на четвертом, а Греция – на 8 месте. Дело в том, что недвижимость в Греции начала падать из-за госдолга. Испания же, по сравнению с Грецией,  –  это выстрел дуплетом: недвижимость в Испании уже упала более чем на 50% из-за  финансового кризиса, а сейчас она еще может упасть из-за того, что в Испании развивается греческий сценарий с госдолгом.

9-е место - Болгария
Девятое место – Болгария. После мирового финансового кризиса Болгария, как и Ирландия, не может остановить падение недвижимости, хотя это падения, в отличие от Ирландии, заметно ниже. Еще один минус – как и испанская, болгарская курортная недвижимость неликвидна.

10-е место - Чехия
Десятое место - Чехия. Особо стоит отметить недвижимость в Праге. Рынок здесь полностью держался на русских клиентах. Сейчас россияне пытаются оттуда «выйти», и очень многие продают свою недвижимость. Цены в Чехии достигли такого уровня, что за такие деньги можно купить недвижимость во Франции или Великобритании. При этом Чехия не особо пострадала от кризиса, но из-за того, что цены достигли психологического барьера, рынок «падает» и будет продолжать падать следующие 3-4 года, хотя и небольшими темпами.

В итоге
«Цель данного рейтинга – предупредить и предостеречь российского частного инвестора от необдуманных сделок, и напомнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Если вы покупаете недвижимость в Детройте или Флориде, то нужно изучить среднюю доходность от недвижимости по Соединенным Штатам, она примерно 4-5%. Если Вам предлагают в Детройте 15-17%, нужно задуматься -  почему? Если бы такая доходность была реальной, то местные инвесторы уже давно бы все скупили. Что касается Флориды, то в США существуют целые саб-прайм карты, на которых можно посмотреть в каких регионах выдано самое большое количество таких кредитов. Израиль самый сложный рынок с точки зрения анализа обычным частным инвестором. Но даже здесь можно было бы задаться одним несложным вопросом – а почему недвижимость в Израиле вдруг ни с того ни с сего выросла за год на 20-25%, да еще и во время кризиса? У местного населения выросла зарплата? Нет. Увеличился приток населения в страну и понадобилось много новой недвижимости? Нет. У всего есть причина, если таких причин не находится, то скорее всего спрос спекулятивный», - резюмирует Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость.

Игорь Индриксонс.