Владимир Хайкин: «Жителям надо правильно все объяснить»

Расскажите друзьям

Руководитель ГУП «Управление перспективных застроек» объясняет, почему нужно строить новые дома

В конце зимы Владимир Хайкин, руководитель ГУП «Управление перспективных застроек», был назначен заместителем Владимира Ресина, руководителя департамента градостроительной политики правительства Москвы. В силу служебных обязанностей объясняет жителям Москвы, почему в их районах необходимо новое строительство. Мы встретились в конце марта, чиновник еще не переехал в новый кабинет: «Он меньше, чем нынешний, вот думаю его расширить за счет подсобного помещения». Пока же в старом кабинете на стене висят карта Москвы и фотография любимой собаки. Рисунки советских карикатуристов (их собирание — хобби) Хайкин планирует развесить уже на новом месте.

— В феврале вы были назначены заместителем Владимира Ресина. Как это назначение изменило круг ваших обязанностей?


— Раньше я руководил ГУП «Управление перспективных застроек» (ГУП «УПЗ») и занимался как заказчик несколькими городскими программами: реконструкцией кварталов сложившейся застройки, выводом и каблированием ЛЭП и строительством на высвобождаемых участках; застройкой московской части МКАД; сохранением московских деревень. Теперь в моем ведении остались все те же самые вопросы, но многое добавилось. В первую очередь это работа по формированию перечня строительства за счет средств городского бюджета. Фактически вся подготовка соответствующей документации находится в ведении управлений департамента градостроительства, которые входят в руководимый мною блок. Кроме того, ко мне перешла работа по взаимодействию с госорганами надзора в сфере строительства (ИГАСН, Мосстройлицензия и др.). По поручению Владимира Иосифовича Ресина я занимаюсь еще такими серьезными городскими объектами, как Куркино и пос. Северный.

Работы прибавилось в значительной степени, но главное — изменилось ее направление. Если раньше я сам был заказчиком и моя задача была — доказать органам власти, что я хорошо работаю, то теперь я смотрю, как работают другие заказчики. Особенно тяжело приходится ГУПу, которым я раньше руководил. Тем более что сидим мы по соседству.

— Почему тяжело?

— Со своих-то спрашивать в первую очередь надо. Работа стала отнимать значительно больше времени: раньше 10 часов [вечера] с работы не ухожу. И то есть ощущение, что не все успеваю.

— Хотя времени с вашего назначения прошло немного, вы, наверное, уже вошли в курс дела? Что, как вы считаете, нужно изменить? Или ничего менять не надо?

— Менять в себе или в том, что приходится делать?

— В себе тоже приходится что-то менять?

— Надо заставлять себя быть более организованным, больше успевать делать в единицу времени. Если раньше я видел вещи с точки зрения заказчика, то сейчас мне надо научить себя видеть те же самые вещи с точки зрения города.

— Эти точки зрения диаметрально противоположны?

— Нет, они просто иногда расходятся. Для заказчика в первую очередь важно решить те или иные вопросы в пределах своей компетенции. Например, я отвечал за проекты планировок: мне надо было в определенные сроки выпустить энное количество этих документов и отчитаться по ним. Сейчас я вижу, что не во всех проектах планировок, которые я раньше делал, достаточное внимание уделено тому, что же будет дальше. В некоторые проекты планировок, выпущенные год назад, надо внести кое-какие изменения, чтобы строить. Сейчас я должен проследить всю процедуру до момента строительства дома. На том месте, где он был предусмотрен по проекту.

— Генплан Москвы — очень общий документ. Жить по нему можно?

— Можно и нужно. Это обязательно, и другого выхода у нас нет. Например, в этом году мэр поставил задачу построить 110 детсадов. Подобраны участки, вполне нормальные, вроде бы удовлетворяют всем требованиям. Но из-за того, что на стадии их подбора не было достаточной проработки (из-за недостатка времени, возможностей и т. д.), они не всегда годятся для строительства. Выбраковка — около 10-15%. А могло бы этого не быть. Это тоже моя работа, я сейчас занимаюсь тем, чтобы как можно скорее исключить [брак] из нашей практики.

Или еще пример: делается проект планировки — по нормам, в соответствии с правилами, все, как нужно. Но вот уровень проработки подземной части недостаточно высок. Он и не может быть высок на этой стадии. А потом выясняется: чтобы построить дом, нужно перенести водовод, переложить коллектор, а электрики тут будут вообще непонятно когда. И получается: все, что заранее сделано, надо переделывать. Вроде бы и заказчик проект планировки сделал хорошо, вроде бы все правы и виноватых нет, а строить нельзя. Такие случаи, к сожалению, у нас бывают.

— Можете привести конкретные примеры?

— Примеры бы не хотелось приводить. Они же исправляются рано или поздно. Это ответ на вопрос, как изменились мои взгляды.

— Скажите, ваше назначение — это была инициатива сверху? Или вы как-то способствовали своей карьере?

— У нас все назначения проходят строго по инициативе сверху. Меня назначил мэр Москвы по представлению Владимира Ресина.

— Сейчас вы ощущаете себя исключительно чиновником? Все-таки в ГУП «УПЗ» вы [тоже] вели бизнес в пользу города.

— В первую очередь я ощущаю себя человеком. Но с точки зрения работы — да. Я считаю, что мы обеспечили преемственность, и я благодарен руководству, что на должность руководителя ГУП «УПЗ» принята кандидатура, предложенная мною. ГУП работает, как и работал. Только сейчас у него задача — работать лучше. Потому что я со стороны вижу то, чего раньше не видел.

— На самом ли деле город практически перестал привлекать частный бизнес к программе реконструкции кварталов? Почему?

— Не совсем так. Просто сместились акценты. Развивая разные формы строительства в Москве, мы активно привлекали инвесторов. Но есть очередники, молодые семьи, много нуждающихся в предоставлении квартир по различным социальным программам.

Но ведь в доме, который построил инвестор, нуждающимся квартиры особенно не предоставишь. Да и квартиры такие, что ни по каким нормам не подходят для очередников. Поэтому примерно год назад [мэр] Юрий Михайлович Лужков поставил задачу резко сместить акценты в сторону строительства за счет средств бюджета. Это касается не только реконструкции кварталов, но и строительства на свободных территориях и возведения отдельных домов. А когда нужно квартиры, построенные городом, вывести на рынок, город их продает, и деньги идут в бюджет. И запускается следующий круг.

Уже с прошлого года работает схема: документация, разработанная по кварталам, сначала передается в департамент жилищной политики и департамент экономической политики и развития. Они считают, во сколько обойдется 1 кв. м при реконструкции (с учетом инженерии, транспорта и всех накладных расходов). Если он не слишком дорог (в районе 80 000-90 000 руб.), то этот квартал реконструируется за счет бюджета.

— Сколько сейчас реконструируется кварталов в городе?

— Реальное строительство город ведет примерно в 20 кварталах. В этом году мы планируем начать застраивать еще около 20. Инвесторы сейчас работают примерно в 15 кварталах.

В прошлом году мы сделали документацию по кварталам, стройка в которых начнется частично в этом, частично в 2009-2010 гг. Если по ней строить дома, можно получить около 2 млн кв. м. А есть еще высвобождаемые территории, земли под ЛЭП, деревни и т. д. Главной задачей сейчас является поиск площадок в городе, строительство на которых возможно с точки зрения экономики и не вызывает протестов жителей.

— Все говорят, что таких площадок почти не осталось, а вы перечислили множество.

— Их все меньше, но они есть. Ведь и отдельно стоящие дома — я не сказал «точечные» — можно строить в районах сложившейся застройки. Отдельно стоящие дома возводятся там, где не получается построить больше. И этими возможностями надо обязательно пользоваться. Критериев такого строительства, на мой взгляд, два: соответствие генплану и отсутствие протестов со стороны жителей.

— Жителей на самом деле слушают?

— У нас есть случай, например, когда жители не дают строить даже детский сад. Наоборот, мне кажется, жителям мы дали столько прав и возможностей, что они могут сегодня остановить любую стройку.

— Это плохо или хорошо?

— Иногда плохо, иногда хорошо. Хорошо, когда кто-то ошибся, не посмотрел: выдали разрешение, а строить нельзя — и жители такую стройку останавливают. Но когда не дают построить детский садик или школу, которые нужны? Корень проблемы в том, что жителям надо вовремя и правильно все объяснить.

— А у нас не умеют правильно объяснять?

— В основном умеют. Но проблема существует, и есть городские объекты, которые мы не можем строить из-за протеста жителей. Это не только детский сад, но и школа, несколько социальных и оздоровительных объектов, например бассейн в Крылатском. Надо работать с жителями, с ними встречаться. Например, в ГУП «УПЗ» работает горячая линия, служба общественных связей регулярно проводит интернет-опросы, узнавая мнение жителей.

— Насколько это эффективно?

— Думаю, эффективно. В моей почте примерно пятую часть переписки занимают ответы на вопросы жителей.

— Вы рисуете такую благостную картину...

— Вы хотите, чтобы я рассказал, что плохо?

— А что плохо?

— Вот думаю. Сейчас начал вспоминать, что же у нас плохо. Наверное, то, что у нас есть, — это не плохо и не хорошо, это просто реальность. Да, есть проблемы с протестами жителей — их надо решать. Да, есть проблемы с документацией — их надо преодолевать. Проблемы есть, наверное, на каждом шаге работы. С ними надо справляться — и все.

— Например, программа по сносимым деревням — она известна как источник многочисленных скандалов. Вы можете сказать, как вы работаете, чтобы учесть интересы и города, и жителей?

— В ноябре 2006 г. вышло постановление № 883-ППМ о порядке работы с обращениями и жалобами граждан при застройке сносимых или реконструкции сохраняемых деревень. Эта работа ведется и в рамках горячей линии, и в рамках встреч с жителями. Я, руководитель ГУПа, префектуры, работники департаментов и служб города — мы все регулярно встречаемся с жителями в деревнях. В сохраняемых деревнях — их около 30, — хотя они тоже реконструируются, ситуация более благоприятная, там практически нет конфликтов. Сейчас уже почти разработана документация по Захарьино, Кожухово (рядом с одноименным районом города), Потапово и т. д.

— По каким критериям решается, сохранить или снести?

— Предложение всегда вносится префектом. Первый критерий для сохранения — наличие большого числа зарегистрированных землепользователей с установленными правами. Из-за чего отселение повлечет за собой определенные сложности и будет долгим. Второе — это наличие свободной территории для развития данной деревни. То есть этот населенный пункт можно оставить малоэтажным, жителей при желании переселить здесь же в малоэтажные дома, а освободившиеся участки застроить такими же 1— и 2-этажными домами. Третий критерий — наличие на территории или вблизи нее памятников истории, культуры, природных комплексов.

Что касается сносимых деревень, то они, как правило, с ветхим жилищным фондом, небольшим числом зарегистрированных землепользователей, достаточно близко расположенные к городским инженерным сетям, на их территории можно построить много жилья.

К тому же мы должны защищать интересы не только тех, кто сейчас живет в деревнях, идущих под снос, но и интересы москвичей, которые должны получить квартиры в домах, планирующихся на освобождаемых территориях. В данном случае они в равном положении. Нужно грамотно, правильно и своевременно решить эти вопросы. В первую очередь префектурам. Но это и наши вопросы.

Программа сохраняемых деревень сейчас получила новый импульс. Мэр дал задание в этом году обязательно ввести в строй 200 коттеджей для многодетных семей — они будут строиться в первую очередь в сохраняемых деревнях. Жизнь людей станет достойнее. На мой взгляд, и строительство в деревнях, которые определены к сносу, также пойдет без особых проблем.

— Вы с деревнями недавно на MIPIM ездили. Об итогах поездки можете рассказать?

— Не только с ними. Я на MIPIM был зарегистрирован еще в старом качестве — как руководитель ГУП «УПЗ» и презентацию там проводил от имени ГУПа. Кстати, и руководство города, и иностранные инвесторы высоко оценили именно нашу экспозицию, много вопросов задавали, сейчас ведем большую переписку. Мы ехали с экспозицией сохраняемых деревень, но особый интерес все проявляли к нашей карте, на которой мы показали реализуемые ГУПом программы. Можно без преувеличения сказать, что эта карта была центральным местом московской экспозиции. Все у нее стояли, ее фотографировали. [Удивлялись], оказывается, сколько программ делает департамент градостроительной политики. Был большой ажиотаж, звонки, встречи, желание войти в эти программы.

— Цель вашей экспозиции была какая? Показать красивую карту? Или все-таки найти инвесторов?

— Я не могу сказать, что целью нашей экспозиции было привлечь инвесторов. Как я уже сказал, программы делаются городом. Это скорее была информация о том, что делается, чтобы люди, проявившие интерес, могли вступить с городом в переговоры о формах и методах участия в этих программах.

— Каких формах и методах, если не инвестиционных?

— Вы правы. Может быть, участвовать в каких-то программах, которые идут на инвестиционные торги. Может быть, участвовать вместе с городом в качестве соинвестора, партнера по тем или иным программам. Программа сохраняемых деревень в значительной степени инвесторская, можно участвовать в ней. Может быть, участвовать в застройке территорий рядом с МКАД — это программа абсолютно инвесторская, четыре участка мы уже продали на двух выставках за границей и планируем продавать дальше.

— Кстати, об участках рядом с МКАД. Инвесторы жалуются, что они выставляются на торги не совсем подготовленные. Вы согласны с такой оценкой? Какие подводные камни могут их ожидать?

— Не согласен. Я не слышал жалоб ни от одной организации, которая в торгах победила. Им жаловаться не на что. Жалобы на неподготовленность я слышал в первую очередь от проигравших. Четыре участка были выставлены за границей, и все были проданы, в том числе трем иностранным инвесторам (австрийцам, немцам) и одному российскому, который специально приехал в Мюнхен, потому что не мог участок купить в Москве. Во всех торгах принимало участие по каждому лоту не меньше трех организаций, иногда больше. Стартовая цена была превышена в несколько раз. Это хорошая оценка нашей работы.

Что касается проработанности... Вы знаете, непонятно, что хуже для инвестора. Раньше разрабатывался детальный проект планировки, выносился на торги, инвестор выигрывал конкурс. Дальше выяснялось, что дома на участке запроектированы 19-этажные, а у инвестора, например ДСК-1, нет такой серии — у него есть 17-этажные. И что делать? Либо строить 17-этажные и терять прибыль, либо что-то увеличивать, но как? Увеличивать площадь нельзя. Инвесторы, наоборот, жаловались на слишком большую проработанность документации — сложно покупать. Просили: дайте нам что-то, что можно дорабатывать.

Новый Градкодекс, например, трактует граддокументацию не как проект планировки, а как градостроительный регламент. И по МКАД были разработаны и проданы именно градрегламенты. Это первая ласточка. Инвестору, выигравшему торги, дается право проработать детали градплана строительного участка. Стартовая цена, кстати, была ниже исходя из того, что обременения максимальные. Все инвесторы детально знакомились с документацией, ездили, смотрели участки, и ни разу не было жалоб со стороны тех, кто выиграл. Наоборот, все работают, контракты заключены, распоряжения вышли.

— Почему участки продавались за границей?

— Мэр принял решение о демонстрационных аукционах. В Вене и Мюнхене на выставках мы устраивали торги, которые вызвали огромный интерес. Я не знаю, будет ли эта практика продолжена, по-моему, в Вене в этом году мы торги проводить не будем.

У инвесторов сейчас есть еще одна возможность. В декабре 2006 г. город принял постановление № 968-ППМ о порядке подготовки документации для развития застроенных территорий. Оно предлагает еще один путь работы по кварталам и районам в условиях комплексной реконструкции. Департамент экономической политики и развития проводит конкурсы — но не для инвестора, а для уполномоченной организации. Она получает от города небольшие деньги, сумма примерно сопоставима с затратами на разработку проекта планировки. Более того, чтобы выиграть конкурс, надо еще дать предложение по снижению этих затрат. За эти деньги уполномоченная организация должна проработать условия реконструкции по данному кварталу, осуществить первый этап разработки проекта планировки для последующего вынесения на торги, проработать вопросы с собственниками, обременения по инженерии и т. д.

Первый конкурс, который был объявлен для уполномоченных организаций, прошел по нескольким кварталам района Богородское (ВАО). Выиграло его ГУП «УПЗ». Раньше в этих кварталах были разные инвесторы — один чего-то построил, другой чего-то построил, каждый в своих личных интересах. Город принял решение о комплексной застройке. Сейчас объявляется конкурс на район Западное Дегунино. Еще мы готовим несколько конкурсов по каблированию ЛЭП. Тоже для уполномоченных организаций.

— Получается, что город снимает с себя часть обязанностей?

— Город нанимает уполномоченную организацию, которая доводит проект до выставления на конкурс по развитию застроенной территории. Это чтобы инвесторы не жаловались, что объекты выставляются на торги без достаточной проработки. Более того, никто не мешает организации, выигравшей конкурс на разработку граддокументации, принять участие и в торгах на развитие застроенной территории — уже как инвестору. Я думаю, что в этом году большая часть проектов планировок по застроенным территориям будет разрабатываться по данной схеме, не обязательно по нашему заказу.

— У вас есть видение того, как должен развиваться город?

— Ответ простой: по генеральному плану. У нас хорошие законы и хорошие документы. Задача только в том, чтобы их правильно выполнять.

— Тот же генплан выполняется с перекосами — жилье строится в ущерб инфраструктуре и дорогам.

— С одной стороны, генплан разумный, необходимый и достаточный. С другой — жизнь постоянно вносит свои коррективы. Поэтому уже несколько лет мы говорим о системе актуализации генплана — он постоянно приводится в соответствие с сегодняшними потребностями и нормами.

Например, проблема дорог действительно очень больная. Проектируя и строя жилье в периферийных районах, мы сталкиваемся с тем, что не так сложно найти место для детского сада, школы, поликлиники, аптеки, ФОКа — мы разместим все, что надо, и все будет соответствовать нормам. А вот сделать так, чтобы жителям было удобно утром уехать, а вечером приехать, значительно сложнее. Эти возможности в значительной степени исчерпаны. Наверное, первым их исчерпал Юго-Восточный округ столицы. Да и в других округах есть «пробочные» проблемы. Пробки на Третьем кольце, бесконечные пробки на МКАД, вы все это видите, это есть.

Проблема в том, что нельзя останавливать строительство. Говоря, что пропускная способность исчерпана, нельзя сказать: «Хорошо, тогда мы не будем строить». Людям надо давать жилье, торговые комплексы — город все равно должен развиваться. Как решить транспортную проблему? Все сегодня об этом думают, на это нацелены мозги всего проектного комплекса столицы, но, к сожалению, легкого решения пока не найдено.

Московская многоступенчатая система согласований, с одной стороны, вызывает у людей законное раздражение, но с другой — все-таки является достаточным залогом того, что уж полная глупость согласовываться не будет: пропустит один — не пропустит другой.

Наталья Самарина,
Ведомости, 14.04.2008, №67 (2089)


Комментарии

Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи.
Экосистема инноваций
30 ноября 2017
Ещё события


Telegram канал @rusbase