Владимир Ресин: "Пора забыть о прибыли в 100%"

Бессменный руководитель столичного строительного комплекса Владимир Ресин уверен, что московские строители смогут пережить мировой кризис, потому что в этом им поможет правительство Москвы. В интервью «Ведомостям» он рассказал, как будет развиваться столичный строительный комплекс.

- Как нынешний кризис отразится на рынке недвижимости в целом и деятельности строителей?

- Ситуация с деньгами очень непростая, брать кредиты на строительство стало сложно. Еще не начатые проекты при такой стоимости денег вряд ли будут начаты. А инвестиционные контракты, которые есть, необходимо дорабатывать в любом случае. По московским строителям кризис не ударит, потому что они обеспечены городским заказом и работают в регионах, где работа не приостановилась.

- То есть город будет им помогать?

- Будем помогать! Если мы не заинтересованы в появлении долгостроев, которые были при советской власти, конечно, будут приниматься все меры, которые позволят достроить объекты. Ничего бросать нельзя. Что касается денег, то, как заявил Юрий Михайлович Лужков, город намерен оказать помощь столичным строительным компаниям, оказавшимся в связи с кризисом в трудной финансовой ситуации. Москва будет давать строителям субсидии или выкупать акции отдельных компаний. Предполагается, что на эти цели будет направлено около 50 млрд руб. Создана специальная рабочая группа. Она займется мониторингом и принятием решений об объемах и направлениях финансовой поддержки. В каждом случае решение будет приниматься индивидуально в зависимости от интересов города. Столице экономически выгодно приобрести долю в перспективных компаниях, чтобы потом, когда сложные времена пройдут, город мог получать долю прибыли от реализации их строительных проектов.

- Возможно ли снижение объемов строительства?

- Некоторое падение объемов может быть за счет коммерческого жилья. Строительство социального будет только увеличиваться. Если еще несколько лет назад мы сдавали для городских нужд 2 млн кв. м, то в этом году уже 2,5 млн кв. м, в 2009 г. - еще больше. В IV квартале этого года нам надо выполнить план и сдать 3 млн кв. м, из них около 1 млн кв. м - муниципальный заказ: это Бутово, Печатники, Щербинка, Марфино.

- Как справитесь за три месяца с таким объемом?

- Стройки, на которые мы рассчитываем, находятся в завершающей стадии. Отставание по ним произошло из-за конфликтов, которые были в Щербинке и Бутове. Не самоцель подводить итог подрядной организации. Важно, сколько Москва получила жилой площади на обеспечение социальных программ.

- Вы сказали, что готовы покупать участки у девелоперов. А есть конкретные адреса?

- Пока нет. На сегодняшний момент я не знаю, чтобы кто-то из строителей приостановил работы.

- Недавно глава Mirax Сергей Полонский заявил о замораживании бумажных проектов...

- Он заявлял о тех участках, на которых он не начал работу. Он может их продать. Если это будет интересно московскому правительству, город купит их.

- Группа компаний ПИК объявила, что у нее появился оптовый покупатель, который купит квартиры на $1 млрд. Это московское правительство?

- Я не считал их деньги. Все, что нам нужно, мы у них купили и будем покупать. Город покупает у компании там, где она выиграла конкурсы.

- Как определяется цена, по которой город покупает квартиры у застройщиков?

- Город не покупает квартиры, он участвует в их строительстве как соинвестор. Практически землю приобретают строительные организации, они являются заказчиком и подрядчиком, а город выступает соинвестором и получает квартиры по себестоимости (60 000-100 000 руб. и выше). Мое мнение - увеличивать соинвестирование и покупку жилья, если нас будет устраивать цена. Если не будет, будем сами строить. Мы будем идти и тем, и другим путем.

- Какова сейчас себестоимость строительства в Москве?

- Это все равно что назвать среднюю температуру по больнице. Все зависит от привязки. Например, в разных районах Москвы на базе типовой серии ДСК-1 мы сейчас возводим малоэтажное жилье для многодетных семей. Себестоимость квадратного метра в коттеджах обходится значительно дороже, чем в многоэтажках. Казалось бы, чушь какая-то! А дело не в самой стоимости коттеджа, а стоимости места, и основные деньги идут на инженерную инфраструктуру.

- С какой рентабельностью застройщики работают на городском подряде?

- С той, которая заложена в проекте, - примерно 8-10%. Ее изменение зависит еще от умения строить: они или увеличивают, или уменьшают рентабельность.

- Вы говорили, что если у компании трудности, то город будет им помогать. Примеры уже есть?

- Например, сейчас вместе с «Мосстроймеханизацией-1», которая не укладывается в сроки, будет работать трест «Мосфундаментстрой-6».

- А банкротства среди строителей будут?

- Обанкротиться может любой, кто плохо работает.

- Насколько активно сейчас в Москве продается коммерческое жилье?

- Продажи немного снизились. Но сейчас меня больше беспокоит вопрос, чтобы достроить все объекты, где у города есть доля в натуральном выражении. Мы обеспечены и ориентированы на городской бюджет (в 2008 г. на муниципальное строительство предусмотрено 102,9 млрд руб.).

- Что, по вашему мнению, будет с ценами на недвижимость в Москве?

- Сегодня цены стабилизировались, и наступил переломный момент, когда они могут пойти вниз. Это связано именно с финансовым кризисом, о котором мы только что говорили. Мое личное мнение: в ближайшее время цены будут стабильными.

- Почему городские власти стали приобретать жилье в Подмосковье для очередников?

- Москва приобретает жилье в области исходя из того, что в большинстве случаев в этих же местах есть городская земля. Например, в Люберцах строим социальное жилье, а рядом находится Некрасовка, которая уже относится к Москве. Жилье в Химках, а через дорогу - Куркино, Москва. Мы сохраняем для них преимущества, которые есть у москвичей.

- Что вы думаете о реализации нацпроекта «Доступное жилье» в целом в стране и в Москве? Три года назад, когда его приняли, в качестве целей было заявлено снижение цен на жилье и процентных ставок по ипотеке для граждан. А получилось все с точностью до наоборот.

- Эта программа в Москве успешно выполняется. Наша основная задача в рамках нацпроекта - сократить средний срок ожидания гражданином жилья в очереди. И я уверен, Москва с ней справится. На сегодняшний день в столице принята собственная среднесрочная программа строительства социального жилья, по которой в 2007-2010 гг. планируется построить около 10 млн кв. м. Жильем будут обеспечены 100 000 семей, состоящих на учете, более 3000 молодых и около 400 многодетных семей.

- Почему город каждый год увеличивает объемы социального строительства?

- Почему? Думаю, вы и сами легко можете ответить на этот вопрос: потому что тысячи московских семей стоят в очереди на жилье, и наша задача - дать им это жилье. Объемы, как говорит мэр, будем увеличивать. Поручение мэра для нас закон. Значит, будем строить. Слава богу, бюджет Москвы позволяет нам возводить миллионы квадратных метров социального жилья.

- Какова динамика обеспечения жильем очередников?

- За последние четыре года нам удалось сократить очередь на 18%. Это неплохой результат, учитывая, что осталось еще порядка 160 000 семей.

- Президент Дмитрий Медведев постоянно говорит о развитии малоэтажного жилищного строительства. Почему в Лондоне и Нью-Йорке таунхаусы и особняки в городской черте получается строить, а в Москве - нет?

- Президент абсолютно прав, но он говорит о других городах. В Лондоне и Нью-Йорке я не видел районов малоэтажной застройки. В Москве это ни к чему или нужно в минимальных количествах, потому что земли нет. Если строить массово малоэтажное жилье, город расползется на десятки километров и станет совершенно неуправляемым. Я уже об этом говорил, в небольших объемах малоэтажная застройка в Москве все-таки есть: строятся коттеджи и малоэтажные дома для многодетных семей за счет городского бюджета. Всего планируется построить 187 таких домов общей площадью почти 43 000 кв. м (подрядчик - ДСК-1). Все они будут расположены в черте города.

- В июле столичные и подмосковные власти заявили о том, что прекращают претензии друг к другу. Почему вдруг чиновники перестали конфликтовать?

- В ситуации с Москвой и областью восторжествовал здравый смысл. Пришло понимание, что нам, ближайшим соседям, надо не спорить, а сообща решать вопросы. Это радует. На уровне простых граждан Москва и область давно уже живут как единый организм, тысячи людей ежедневно пересекают МКАД в обе стороны, москвичи активно покупают в области жилье, едут туда жить и отдыхать, а жители Подмосковья приезжают в столицу на работу. В первую очередь будут обсуждаться вопросы инфраструктуры, и прежде всего транспорт. Будем поднимать вопрос о строительстве вылетных магистралей из города, реконструкции ЦКАД.

- Почему при увеличивающихся потребностях города в жилье объемы его ввода не увеличиваются?

- Объем в 5 млн кв. м ежегодно - комфортный для такого мегаполиса, как Москва. С одной стороны, он позволяет значительно наращивать жилой фонд, а с другой - не превратить столицу в сплошную стройку. Поэтому радикально увеличивать объемы в ближайшем будущем не планируется.

- Вы неоднократно говорили, что в Москве достаточно земли под застройку. Какие это территории?

- В Москве достаточно земли для строительства еще 90 млн кв. м жилья. Правда, свободных площадок, куда можно хоть завтра пригонять технику и копать котлован, почти нет. Поэтому мы ищем новые подходы к использованию городских земель. Основные объемы жилья будут строиться на месте выводимых промышленных зон, на землях министерств и ведомств, площадках, освобождаемых в результате сноса пятиэтажек. Кроме того, появилась возможность осваивать места полей аэрации. Например, на месте Люберецкой станции аэрации со временем планируется возвести около 1,5 млн кв. м жилья. Еще пример: в столице много земель, принадлежащих федеральным ведомствам, которые не задействованы должным образом. Прежде всего это касается полигонов и военных городков Минобороны, а также целого ряда федеральных предприятий, таких как ОАО «РЖД», с которым недавно правительство Москвы заключило соответствующее соглашение.

- Почему функции по развитию промышленных зон передали Москонтролю?

- Проектами планировок занимается Москомархитектура, их утверждает правительство. Специальную комиссию, которая два раза в месяц собирается, провожу я.

- Какие у вас взаимоотношения с Александром Рябининым (заммэра Москвы по вопросам контроля за инвестициями и контрактами)? Ведь у вашего комплекса и его комитета есть немало дублирующих и пересекающихся функций.

- Дублирующих функций нет, а отношения нормальные. У нас работа общая - строить Москву.

- Один из крупных девелоперов в интервью «Ведомостям» высказывал мнение, что часть средств, которые тратятся на строительство муниципального жилья, целесообразно было направить на развитие инфраструктуры города.

- Это общегородская задач, и она вышла сейчас на первый план. В последнее время в градостроительной политике столицы четко сформировались два приоритетных направления - жилищное и дорожно-транспортное строительство, причем инженерия должна опережать строительство жилья. В связи с этим мы даже провели реорганизацию стройкомплекса, чтобы каждое направление курировали самостоятельные структуры. Правительство Москвы одобрило инвестиционную программу дорожного строительства на 2009-2011 гг., более 300 млрд руб. власти планируют потратить на четвертое транспортное кольцо, реконструкцию Варшавского шоссе от МКАД до Щербинки, строительство магистрали Вешняки - Люберцы и другие автотрассы.

- Расскажите подробнее о реструктуризации стройкомплекса. Какие задачи поставлены перед каждым из департаментов?

- Два новых департамента будут курировать две основные сферы городского строительства: жилищное и дорожно-транспортное. Департамент городского строительства возглавил Александр Косован, а департамент дорожно-мостового и инженерного - Александр Левченко. Оба они мои заместители, люди опытные и проверенные. Кроме того, будет создана коллегия для рассмотрения основных вопросов развития отрасли и увязки сложных вопросов между собой.

- Почему не так много желающих инвестировать в гаражное строительство?

- Гаражное строительство не так прибыльно, как, к примеру, жилищное, поэтому и желающих вкладывать инвестиции в гаражи не так много. Однако мы делаем все от нас зависящее, чтобы программа все-таки продвигалась. И результаты есть: с 1995 по 2007 г. введено в более 1,2 млн машино-мест, что с учетом динамики роста численности автотранспорта позволило на 47% обеспечить автовладельцев местами в гаражах. Задача программы 2008-2010 гг. довести этот показатель до 60%.

- Почему принято решение, что высотное строительство в Москве будет вестись только в рамках «Нового кольца Москвы»?

- Да, Юрий Михайлович подписал постановление, согласно которому в столице будут строиться высотки только по программе «Новое кольцо Москвы», - это позволит избежать хаотичного застраивания города башнями. Ведь все площадки под строительство в рамках НКМ отобраны специально, исходя из результатов ландшафтно-визуального анализа, иными словами, полностью соответствуют своему архитектурному окружению, гармонично вписываясь в окружающую среду. Сейчас в рамках программы сданы два объекта - «Соколиная гора» (рядом с метро «Щелковская») и бизнес-центр «Эдельвейс» на Давыдковской улице. Строительство еще одной высотки на Ленинском проспекте будет закончено в ближайшие месяцы.

- Несколько лет назад на рынок недвижимости Москвы вышли крупные холдинги («Базэл», БИН и др.). Насколько эффективными собственниками они оказались?

- Время покажет. Главное - они сохраняют и развивают доставшиеся им предприятия, строительные мощности, для меня как руководителя стройкомплекса это самое важное.

- Правда ли, что «Главмосстрой» несколько сократил объемы строительства?

- «Главмосстрой» не сократил строительство, а допустил серьезную ошибку - он стал ориентироваться на коммерческие объекты. И сейчас компанию выручают именно городские объекты. Вообще пора же уже перестать строителям думать об объектах, где 50-100% прибыли. Это было неестественным, и все приходит к своим берегам. Рентабельность должна быть 10-15% - это очень хорошо.

Любимые города Ресина

Ко всем построенным объектам руководитель стройкомплекса Москвы относится «как к детям»: «Не бывает нелюбимых. Но больше всего дорожу тем, что непосредственно участвовал в строительстве храма Христа Спасителя. Нравится сейчас Царицыно».

Бэла Ляув, «Ведомости», 14.10.2008, №194 (2216)