Все круги Подмосковья

Как показало исследование, проведенное федеральным порталом по недвижимости «МИР КВАРТИР» (http://www.mirkvartir.ru/) в 80 городах Подмосковья, вторичный рынок Московской области так разнообразен, что позволит подобрать жилье покупателям с самым разным доходом. Самая высокая стоимость квадратного метра в июне была отмечена в примыкающем к столице Реутове - 103016 рубля, самая низкая - на дальней окраине, в городе Рошаль. Здесь, в 147 км от МКАД, средняя стоимость квадрата оказалась в четыре раза дешевле и составила 25318 рублей, побив все рекорды доступности. Хотя, конечно, вряд ли покупка недвижимости в Рошале станет достойной альтернативой квартире в Москве.

Учитывая столь серьезный разброс цен и разные динамики, специалисты портала «МИР КВАРТИР» разделили территорию Московской области на шесть зон, что позволяет проанализировать процессы, проистекающие на вторичных рынках городов, находящихся на определенном удалении от столицы.

Первые три «круга» расположены в 30-километровой зоне. Здесь наиболее серьезно сказывается близость Москвы, однако каждый километр, отдаляющий от МКАД, снижает стоимость квадратного метра. «Первичный рынок в пределах 30 км от окружной наиболее интересен потребителям, как для проживания, так и для инвестиционных целей. За этой зоной - «конец географии», где рынок новостроек практически не развивается», - объясняет директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов. - Дело в том, что новостройки в Подмосковье покупают, в основном, люди, все жизненные интересы которых сосредоточены именно в столице. Либо у них не хватает денег на приобретение квартиры в пределах МКАД, либо они стремятся получить квартиру большей площади на деньги, вырученные от продажи небольшой московской квартиры. Понятно, что в этой ситуации переезд в среднее и дальнее Подмосковье не рассматривается.»

Что же касается недвижимости в более удаленных зонах, то и на нее находится свой покупатель: в основном, местные жители, жители прилегающих областей и граждане, стремящиеся закрепиться в московском регионе. Поэтому в следующих трех зонах - 30-60 км, 60-90 км и более 90 км от МКАД - наблюдаются собственные процессы, и появляются как свои лидеры, так и свои аутсайдеры.

Самый ближний круг: до 5 км от МКАД

Недвижимость 10 городов прилегающего к Москве пояса - самая дорогая. Однако, жилье выглядит вполне доступным по сравнению с первопрестольной.

Так при средней стоимости «нового квадрата» в столице в июне 142 000 рублей, в «самом ближнем круге» МО средняя цена новостроек составляет 90 000 рублей за квадратный метр.

На вторичном рынке, где средняя стоимость квадратного метра в июне вновь преодолела психологическую планку в 170 000 рублей и составила 170 293 рубля, средняя стоимость сравнима с ценой жилья в Санкт-Петербурге - 88 800 руб/кв. м (в северной столице в июне «квадрат» стоил 85982 рублей).

По данным портала «МИР КВАРТИР», самое дорогостоящее вторичное жилье находится в Реутове. Стоимость квадратного метра в этом городе - 103016 рублей, средняя цена квартиры - 6062573 рублей. Самое доступное и инвестиционно-привлекательное - в Котельниках. Цена квадратного метра здесь составила в июне 78108 рублей, средняя цена квартиры - 5432160 рублей.

Среднее время экспозиции квартир в зоне составляет 3,5 месяца, но по разным городам этот параметр различается почти в два раза: от 2,9 до 6,2 месяцев. Например, для того, чтобы продать свою недвижимость, владельцу жилья в Красногорске потребуется более полугода (6,2 месяца), а на севере от столицы, в Химках и Долгопрудном, почти 3 месяца (2,9 месяцев). «На скорость, с которой продаются квартиры, зачастую влияют - при прочих равных обстоятельствах - лучшая, чем в других городах экология и наличие «большой воды» в пределах городской черты», - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала «МИР КВАРТИР».

ТАБЛИЦА 1: Цены в июне в городах МО в зоне до 5 км от МКАД

ИСТОЧНИК: федеральный портал по недвижимости «МИР КВАРТИР»

Второй круг: 6-15 км от МКАД

Стоимость квадратного метра в девяти городах второй зоны в среднем - 73936 рублей. Самая дорогая недвижимость в Одинцово, где средняя цена квадрата в июне составила 91850 рублей, а за среднестатистическую квартиру нужно заплатить 6217009 рублей. Наиболее доступны квартиры в Ивантеевке: квадратный метр в этом городе стоил 59206 рублей, а средняя цена квартиры - 3426720 рублей, почти в два раза дешевле, чем в дорогом Одинцово.

Стоимость новостроек в этой зоне также значительно ниже, чем в первой: разница в стоимости единицы площади в среднем составляет 15 000 рублей. Так, по данным компании «Домус финанс», средняя цена на первичном рынке в июне 2011 г здесь составила 75 500 руб/кв. м.

Для того, чтобы продать недвижимость в этой зоне, в среднем потребуется 3,6 месяца, и разброс здесь не так велик, как в первой зоне. Быстрее всего найдется покупатель на квартиру в Юбилейном (3,2 месяца), дольше всего будет ожидать нового владельца жилье в Лыткарино (4 месяца).

 

ТАБЛИЦА 2: Цены в июне в городах МО в зоне 6-15 км от МКАД

ИСТОЧНИК: федеральный портал по недвижимости «МИР КВАРТИР»

 

Третий круг: 16-30 км от МКАД

Средняя стоимость квадратного метра в 15 городах третьей зоны в июне составила 66 830 рублей. Наиболее дорогостоящая недвижимость - в Домодедово (цена квадрата 77443 руб., средняя цена квартиры - 4809734 руб.). Самая доступная - в окраинном Лосино-Петровске (цена квадрата 54460 руб., средняя цена квартиры - 2459129 руб.).

«В этой зоне уже не столь важно расстояние до МКАД, сколько направление и экологичность: в юго-западных Голицыно (29 км) и Апрелевке (28 км) недвижимость дороже, чем в расположенном на востоке от столицы Щелково (17 км)», - отмечает директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов.

Что касается стоимости новостроек, то она еще более привлекательна для покупателей: средняя цена квадратного метра здесь составляет 65500 руб. При этом речь идет не обязательно о домах эконом-класса. Например, в Подольске в новостройке бизнес-класса на Парковой улице минимальная цена однокомнатной квартиры составляет 2,4 млн.руб., что делает жилье в этом доме доступным для большого круга покупателей. Поэтому подобные объекты вполне инвестиционно-привлекательны. По оценке Андрея Глебова, директора департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс», к моменту планируемой сдачи в эксплуатацию в III квартале 2013г. цены здесь вырастут, в среднем, до 90 000 руб/кв.м.

Средний срок экспозиции в этой зоне составляет 3,5 месяца, разброс также велик: быстрее всего продаются квартиры в Электроуглях - 2,7 месяцев, медленнее - в Голицыно, там от момента выставления недвижимости на рынок до ее продажи в среднем проходит полгода.

ТАБЛИЦА 3: Цены в июне в городах МО в зоне 16-30 км от МКАД

ИСТОЧНИК: федеральный портал по недвижимости «МИР КВАРТИР»

 

Четвертый круг: 31-60 км от МКАД

Средняя цена квадратного метра в четвертой зоне, объединяющей 16 городов, составила 59090 рублей. Самая дорогая недвижимость в Черноголовке: квадрат здесь обойдется в 73257 рублей, средняя цена квартиры - 4839345 рублей. Дешевле всего сейчас стоит жилье в расположенном на севере от столицы Дмитрове: средняя стоимость квадратного метра в этом городе составляет 51723 рубля, средняя цена квартиры 3018308 рублей.

«Учитывая, что в этом городе сроки экспозиции почти самые короткие в Подмосковье, можно предположить, что недвижимость в Дмитрове в ближайшее время подорожает», - комментирует ситуацию Виктор Щеблецов, директор по развитию портала «МИР КВАРТИР». Небольшие сроки экспозиции (2,4-2,7 месяцев) и достаточно низкая стоимость квадратного метра (54000 - 55000 рублей) наблюдаются еще в нескольких городах этой зоны, расположенных на востоке и северо-востоке - Сергиев Посад и Хотьково, а также Ногинск и Электоросталь. Таким образом, в этих городах также есть вероятность повышения стоимости квартир.

Кроме того, по мнению Виктора Щеблецова, наиболее быстро продаются квартиры в экологически чистых местах, расположенных рядом с водоемами и водохранилищами: Истра (2,7 месяца), Яхрома и Солнечногорск (2,6 месяцев).

ТАБЛИЦА 4: Цены в июне в городах МО в зоне 31-60 км от МКАД

ИСТОЧНИК: федеральный портал по недвижимости «МИР КВАРТИР»

 

Пятый круг: 61-90 км от МКАД

Средняя цена недвижимости пятой зоны, объединяющей 12 городов Московской области, выглядит наиболее доступной для потребителя - 49577 рублей, и сравнима со стоимостью квартир, например, в Новосибирске (48854 рублей) или Самаре (48447 рублей). Однако зависимость «чем дальше от столицы - тем дешевле» в этом круге не наблюдается, скорее наоборот.

Самая высокая стоимость квадратного метра в экологически благополучной и самой отдаленной от МКАД (90 км.) Рузе - 62448 рублей (средняя цена квартиры - 2694340 рублей), самая дешевая - в ближайшем Электрогорске (64 км от МКАД, квадрат - 40820 рублей, средняя квартира - 2034907).

«Это говорит о том, что для покупателей жилья в данной зоне на первое место выходит экология, а не расстояние от столицы», - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала «МИР КВАРТИР». По его словам, в наиболее экологически благополучных городах с развитой социальной инфраструктурой приобретают жилье для пожилых родителей приехавшие в столицу лет 10-15 назад активные жители Урала, Сибири и Дальнего Востока. Сюда же едут на пенсию москвичи, уставшие от шума большого города.

Быстрее всего продаются квартиры в Ступино (средний срок экспозиции - 2,5 месяца), медленнее - в Краснозаводске (почти полгода - 5,9 месяцев). Средний срок экспозиции по зоне составляет 3,7 месяцев.

ТАБЛИЦА 5: Цены в июне в городах МО в зоне 61-90 км от МКАД

ИСТОЧНИК: федеральный портал по недвижимости «МИР КВАРТИР»

Шестой круг: от 91 км от МКАД

Шестая, и самая отдаленная от Москвы зона находится «за Можаем» в прямом и переносном смысле этого слова. Она объединяет 17 городов, а средняя стоимость квадратного метра составляет 43072 рубля. И на этом круге вновь работает зависимость «чем дальше - тем дешевле»: самые дорогие квартиры в Можайске (средняя цена квадрата 55734 рубля, квартиры 3394769 рублей), самые дешевые - в наиболее удаленном Рошале (147 км от МКАД, средняя цена квадрата - 25318рублей, квартиры - 1119101 рублей).

«Если в Можайске, Дубне и Талдоме москвичи еще покупают недвижимость ради природы, то на востоке селятся приезжие из других регионов, причем по необходимости, так как только на самой окраине можно купить жилье, продав квартиру в другом российском городе», - отмечает Виктор Щеблецов, директор по развитию портала «МИР КВАРТИР». Цены на вторичном рынке неблагополучного востока Подмосковья с горящими торфянниками (Ликино-Дулеево - цена квадрата 39046 рублей, Егорьевск - 38174 рублей, Шатура - 37547 рублей) вполне сопоставимы со стоимостью недвижимости Липецка (39864 рублей), Воронежа (38065 рублей) и Омска (37212 рублей). Ну, а в Рошаль можно переехать, продав жилье практически в любом российском областном центре. Правда, желающих находится не так уж много: с момента выхода квартиры на рынок до ее приобретения проходит 5,5 месяцев.

Средний срок экспозиции в шестой зоне - 4 месяца. Быстрее всего покупателя находят квартиры в Талдоме (2,3 месяца) и Егорьевске (2,4 месяца). Медленнее продается жилье в Луховицах (5,9 месяцев) и Шатуре (5,8 месяцев).

ТАБЛИЦА 6: Цены в июне в городах МО в зоне от 91 км от МКАД


МИР КВАРТИР