Высокие ставки и бедность населения мешают развитию ипотеки в России

Расскажите друзьям
Анна
Анна

RB.ru спросил экспертов, почему ипотечное кредитование в нашей стране не стало массовым

Несмотря на то, что российские банки рапортуют о росте своих ипотечных портфелей, этот вид кредитования в России не является массовым. Причиной тому являются высокие ставки и низкие доходы населения, считают наши соотечественники. В США же, где ипотека - часть традиционного стиля жизни - полагают, что в ее непопулярности стоит винить российский менталитет. 

Ипотечный рынок в России уверенно возвращается к докризисным показателям - как по размеру ставок, так и по объему выдачи кредитов. По данным Центробанка, за январь-февраль 2011 года их было выдано почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2010 года.

Вместе с тем, результаты всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) совместно с компанией Russian Realty Research (R3) в 2007-2011 гг. свидетельствуют о том, что большинство россиян (83%) не могут воспользоваться ипотекой в случае возникновения потребности улучшить свои жилищные условия.

"Ипотеку сегодня нельзя назвать доступной, а значит, нельзя назвать и массовой. Хотя, нельзя не отметить, что сейчас столичный рынок недвижимости подогревает именно ипотека. В ЕГСН с ее использованием проходит до 20% всех сделок", - сообщила RB.ru Римма Балясникова, менеджер по связям с общественностью ЕГСН.

Слишком дорого

Главной проблемой российской ипотеки и потенциальные покупатели недвижимости, и игроки рынка называют низкий уровень доходов населения, а также высокие банковские ставки.

"На Западе ставки значительно ниже. Во время кризиса российские банки на долгое время вообще отказались от ипотечных кредитов на новостройки, а когда все же начали их выдавать, обязательным требованием был залог имеющейся недвижимости. Причем недвижимость должна быть ликвидной, и далеко не всякая квартира рассматривалась в качестве залога, - отмечает Алла Мороз, директор департамента продаж недвижимости "Эталон-Инвест". - Кроме того, многие банки при выдаче ипотеки требуют поручителей, что тоже не способствует распространению ипотеки, как массового явления".

По мнению Риммы Балясниковой, главное, что мешает россиянам получить ипотечный заем - это низкие доходы. "Даже те, чей заработок близок к среднему по столице (38 700), по сути, могут позволить себе взять ипотеку только на покупку квартиры в среднем Подмосковье, переезд в которое, возможно и решит проблему с жильем, но добавит множество других", - напоминает эксперт.

Среди других причин, по которым россияне не могут взять ипотечный кредит - это первоначальный взнос. Специалисты ЕГСН отмечают, что если человек хочет купить однокомнатную квартиру в столице, он должен иметь собственные средства в размере не менее 1 млн рублей.

Впрочем, по мнению Ирины Кажикиной, руководителя ипотечной службы компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость", непопулярность ипотечных кредитов в России, помимо всего прочего, является следствием низкой финансовой грамотности российского населения.

"Обычный человек не может понять выгодность ипотечного кредита, он видит только абсолютные цифры - я взял 3 миллиона, а отдать с процентами мне придется в 2, а то и в 3 раза больше. Это многих пугает. И, увы, мало тех, кто понимает, что копить денежные средства гораздо менее выгодно, чем взять кредит", - говорит эксперт, добавляя, что в России покупателю плохо объясняют, чем выгоден ипотечный кредит с финансовой точки зрения. "Обычно единственное, что говорят в качестве аргумента: "Вы сразу начинаете жить в своей квартире и платите за свою квартиру, а не чужому дяде за аренду". И никто не думает о том, чтобы разъяснить потребителю, чем выгодно кредитное финансирование покупки недвижимости, что такое дисконтирование денежных средств, и как это все повлияет на конечную стоимость кредита и недвижимости", - отмечает Ирина Кажикина.

Образ жизни

Руководитель брокерского отдела АН "Бекар" Антонина Соловьева напоминает, что в США институт ипотечного кредитования развит намного сильнее, чем в России, и подходы к ипотеке в этих двух странах сильно отличаются. В Америке ниже ставки, более длительные сроки кредитования, а в некоторых банках даже отсутствуют возрастные ограничения при получении кредита.

Еще один момент, отличающий западные банки от российских  - гибкий клиентоориентированный подход и готовность пойти на реструктуризацию долга, считает Алла Мороз. "К примеру, если у заемщика изменились условия жизни (в семье появились иждивенцы, уменьшилась заработная плата или человек потерял работу), но при этом он всегда был добросовестным плательщиком, то банк может пересмотреть условия ипотечного договора или снизить процентную ставку, чтобы сохранить платежеспособность клиента. В Канаде, например, доступна общая база, где хранится вся многолетняя информация о платежах граждан, включая налоги, данные о заработках и даже платежи по медицинской страховке и алиментам", - отмечает эксперт.

Впрочем, специалисты напоминают, что на Западе большинством людей ипотека воспринимается как неотъемлемая часть жизни, в то время как в РФ - как тяжкое бремя. "В России у большинства людей есть стереотип по поводу того, что ипотека - это кабала. В некоторых случаях при неправильном планировании покупки так и происходит, поэтому главное при ипотечном кредитовании учесть, какой платеж для клиента будет комфортным", - советует Антонина Соловьева.

Кредитование в США имеет более длительную историю, что позволило обычным гражданам привыкнуть к кредитам, "жить в кредит" для американцев - это нормально. "Для россиян длительные ипотечные кредиты - это что-то новое (история ипотеки насчитывает чуть больше 10 лет). Многим сложно даже представить, что с банком придется расплачиваться в течение 10-20, а то и 30 лет", - говорит Ирина Кажикина.

По словам Антонины Соловьевой, для российского заемщика самым важным является знать, через какое время и с какой переплатой возможно получение квартиры в собственность. Для американцев же важнее понимать, сколько составят ежемесячные платежи. "В связи с этим, россияне стремятся брать кредиты на короткий срок с более высокими платежами, порой, не рассчитывая свои возможности", - подчеркивает эксперт.

Глазами американцев

В том, почему ипотека в России не становится массовой, пытаются разобраться даже американцы. Социолог Джейн Зависка в своей книге "Жилищные условия в новой России", опубликованной издательством Корнелльского университета, приходит к выводу, что проблемы ипотеки в России связаны с менталитетом ее населения.

"Россия и США - это две противоположности, если рассматривать их в контексте ипотечного кредитования", - утверждает автор и напоминает, что в 1991 году, когда распался Советский Союз, жилье оказалось одной из главных проблем, доставшихся новому правительству и рыночной экономике. "Большинство русских жили в квартирах, находящихся в собственности государства, которые были построены, начиная с конца 1950-ых. После распада Союза встал вопрос о том, кому будет принадлежать все это жилье советской эпохи. И государство разрешило приватизировать ту недвижимость, в которой человек проживал", - пишет Джейн Зависка. По ее словам, это создало проблему: если россиянин делил жилье с 6 людьми, то ему стала принадлежать его 1/7 часть.

По мнению Зависка, ипотека не стала в России массовой потому, что ее жителям сложно смириться с тем, что больше нельзя встать в очередь и получить жилье бесплатно.
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

  • Вячеслав Константинович Стародубов 02:49, 25.05.2011
    0
    "Причиной тому являются высокие ставки и низкие доходы населения" Но эти причины, если можно так сказать - промежуточные причины. У этих причин есть свои причины. Почему "высокие ставки"? Почему "низкие доходы"? Вот об этом и надо говорить О приватизации. Не надо было соглашаться на приватизацию квартир. Надо было соглашаться на приватизацию жилищного фонда по формуле: ВЕСЬ жилищный фонд - ВСЕМ гражданам.
  • Вячеслав Богданов 07:31, 25.05.2011
    0
    "...Многим сложно даже представить, что с банком придется расплачиваться в течение 10-20, а то и 30 лет"... в нашей стране загадывать более чем на 1-2 года не получается, не то что на 10-20...как говорили в кино :"стабильности нет"... правила игры всё время меняются... И все советы по поводу переговоров по изменению условий кредитования с банками можно выкинуть "ф топку"(вместе с советчиками)...у банка подход: "не нравится - пошёл вон, и так в очереди в шляпах стоят"
  • Юрий Коломыцев 08:06, 25.05.2011
    0
    Какие тогда были проценты на кредиты и какие сейчас? Есть призыв к снижению процентов на кредитования населения и малого, среднего бизнеса до 50% от официального уровня инфляции. Поддержим это направление, карманные "народные фронты" обонкротившихся политиков сразу искоренятся. А как думается на природе среди звенящих кедров на эту тему лучше расскажет сам автор этого комментария: Среди звенящих кедров: http://www.rb.ru/blo...456007#comments
  • Игорь Васильев 14:10, 25.05.2011
    0
    Джейн Зависка ошибается, дело в не менталитете или необразованности россиян. Главные причины НЕВОЗМОЖНОСТИ использовать ипотеку правильно обозначены российскими экспертами: 1) соотношение цен на недвижимость (с нормальной транспортной доступностью) и зарплаты большинства населения (около 90%), причина которого - это коррупция местных властей, ограничивающая конкуренцию в строительной сфере и "пилящие" дорожные бюджеты. Россия занимает 5-е место в рейтинге самого недоступного для граждан жилья. Среднестатистическому россиянину нужно копить 26,1 лет, чтобы приобрести недвижимость в своей стране. США, наоборот, занимает 1-е место в рейтинге самого доступного для граждан жилья. Приобрести квартиру здесь среднестатистический американец может уже через 2,7 года работы. 2) высокие проценты. Причина их - это высокий уровень рублевой инфляции + высокие страновые риски для зарубежных банков, которые могли бы кредитовать за валюту. Жилье в ипотеку будет доступно хотя бы для половины населения, когда оба этих параметра снизятся примерно в 2 раза.
  • Игорь Васильев Сергей Камышников 20:40, 25.05.2011
    0
    Получается пузырь в недвижимости на нашем рынке в 10 раз (26/2,7) выше американского. Как минимум цены на российскую недвижимость упадут только за счет коньюнктуры в 5 раз. Учитывая то, что цены на сырье росли значчительно, а эффект роста в 2010г. цен на недвижимость практически нулевой, то при падении цен на нефть, скорость обесценивания капитальных активов может быть значительной. То есть при росте доходов, недвижимость флетует... цена москва 150 за квадрат / пять получается 30 тыс справедливая цена за квадрат в москве. Есть другой вариант потребительская инфляция - при росте активов и снижении сбереженй в пять раз (инфляция к доллару 500%) недвижимость будет стоить также 150 тыс за квадрат...
  • acurixmailru
    Сергей Камышников acurixmailru 18:03, 27.05.2011
    0
    Цены на жилье диктуются жадностью конгломерата лендлордов, чиновников, застройщиков и "инвесторов", а также - смешной стоимостью содержания (ни налог на собственность ни земельный налог не имеют сколько нибудь значимых размеров). Лендлорды в спайке с чиновниками скупают участки, застройщики рассчитывают на "три конца", чиновники снимают коррупционную ренту и одновременно поддерживают недоступность земли, "инвесторы" в состоянии содержать годами построенное жилье "с темными окнами" в силу отсутствия стоимости содержания. Ну и накладывается покупательная способность населения, опять же содержащаяся ниже плинтуса высокой процентной ставкой.
  • acurixmailru Сергей Камышников 01:53, 29.05.2011
    0
    Займы денежного рынка (суточные ставки - доступные крупным банкирам) отрицательные - то есть за то чтобы взяли деньги - эмитент доплачивает заемщику: http://ru.saxobank.c...-interest-rates Потому на казалось бы такие неперспективные и неоправданные с точки зрения масштабов экономики (например рост нац. валют Швейцарии и Японии)существует высокий спрос в качестве заемных валют. //Последняя российская инициатива в взаимных займах между развивающими странами выглядить немного надуманной. Конечно, политически это красиво, но экономически не выгодно, так как у развивающихся стран проценты высокие (экономика же растет за счет сырья и недооценки активов). В займах как раз хорошо рассматривать соотношение между развитыми и развивающими странами - когда у одних заемный процен мал, у вторых он как правило, достигает максимумов. Все это конечно мелочи, по сравнению с геополитической валютной позиции новой группировки. И какое может быть соотношение процентных ставок развитых и развивающих стран? Конечно развивающиеся страны сдерживают большой рост своих активов, а развитые страны, к каким без сомнения относит себя Россия, стремятся стимулировать экономику, - доплачивая заемщикам за кредит. В нашей стране оптимальную ставку можно считать средную ставку: - Австралийские 5,447% - Швейцарские 0.299% Равно 2,838% - оптимальная ставка для России Но на самом деле - в эпоху низких процентных ставок - это все такие условности - главное порядок. Мне больше нравиться позиция Швейцарии - они обеспечивают высокий спрос на свою валюту показывая отрицательную краткосрочную ставку. Наверняка, печатают при этом ден. знаки и скупают втихую недооцененные активы. Что касается ипотеки, то % ставка, судя из личного опыта, - второстепенный фактор. Следствие платежеспособного спроса и текущих цен на недвижимость. Если зарплата позволяет и растет, и есть уверенность в том, что не потеряешь работу в ближейшие пять - десять лет, тогда идут брать ипотеку. А кто сейчас может быть уверен в завтрашнем дне? Ничтожный процент занятых... Бывшие директора сидят дома или соглашаются работать за копейки, не говоря уже о менее квалифицированнных наемниках. Поэтому у цен на недвижимость есть предел роста, несмотря на "жадность конгломерата лендлордов, чиновников, застройщиков и "инвесторов".
  • acurixmailru
    Игорь Васильев acurixmailru 17:59, 27.05.2011
    0
    Инфляция - спорный вопрос. Товарная инфляция должна давно встать, ибо валюта относительно стабильна, а доля импорта - подавляюша. Однако - всё равно цены растут. У меня давно сложилось впечатление, что основной двигатель инфоляции - ставка рефинансирования, искусственно поддерживаемая на неприемлимо высоком и для населения и для бизнеса уровне.
  • Данила Ракитин 17:38, 25.05.2011
    0
    Причины в политике нашего олигархического правительства и президента, грабящих народ- создав якобы стабилизационный фонд из отнятых у народа средств, при первой возможности его "распилили", кинув нужным банкам. А те, задрав проценты, народу ссуживают народное же. Средняя зарплата в Германии на наши руб 150тыс., у нас - 20тыс.(это офицыально, что далеко от истины). Тут бы большинству с голода не умереть или от болезней, питаясь магазинной тухлятиной. Да и с такими реформами возникает вопрос вообще существования государства, а вы про 20-30 лет.
  • acurixmailru
    Данила Ракитин acurixmailru 18:12, 27.05.2011
    0
    Мало того, отсутсвием длинных денег поддерживается заведомая некурентоспособность бизнеса.
  • Jane Zavisca 23:31, 26.05.2011
    0
    Я американский социолог, чью работу эта статья обсуждает. Ясно, что автор статьи не читал мою работу. Я никогда не писала, что менталитет русских сам по себя объясняет слабость рынка русского ипотечного кредитования. Цены и недоступность играет большую роль. Это всем известно. Хотя дело не только в ставке. Миллионы американцев брали ипотеку в 1970х и 1980х, когда ставки были около 12-15%. Но цены домов были ниже чем в России, сравнительно с доходами, поэтому все равно было возможно купить дом даже под такими ставками. Еще важный момент: американцы до того времени уже привыкли брать 30-летный кредит, и им более важно было ежемесячная оплата, чем общая "переплата" в течении всех этих лет. Что меня заинтересовало? Это то, что большинство людей, которые участвовали в моих исследованиях, считают что ипотека--это кабала, и что ипотечная квартира не совсем собственность заемщика. Американцы называют себя "домовладельцами" (homeowners) с момента, когда они берут ипотеку и получают ключи от дома. Это убеждение легитимирует ипотеку в США. Я думаю, что ипотека не станет популярной среди россиян, пока они не станут считать ипотечную квартиру своей собственностью. Но это не значит, что американский менталитет достаточен, чтобы создать систему ипотеки по-американски в России. Ясно, что оплата должна быть по мере доходов. Я не скажу, кто прав. Это вопрос ценности, не решаемый социологией. Юридически, ипотека дает заемщику обусловленную собственность. "Домовладелец" в Америке и "кабала" в России являются метафорами, которые показывают, на что люди фокусируют: формальную собственность, или условия залога. я также не утверждаю, что России нужна наша система. Кажется, что Русское правительство считает, что это правильный путь (с 1992, основной принцип жилищной политики в России, это создание жилищного рынка на основе ипотечных кредитов с секьюритизацией, на моделе американской системы). В мировой истории долгов, американское понимание ипотеки необычное. До 1950, считали что ипотека дает право пользования, пока платили. Сегодня, практически никто в Америке не ставит вопрос о том, почему американцы считают себя домовладельцами, при условии огромного долга, хотя многие теряют "их" дома сейчас, потому что они не могут платить. Тот факт доказывает, как глубоко ипотека стала привычной в Американской потребительской культуре. Следующая моя книга, "То Owe Is to Own: A Cultural History of the American Mortgage," объяснит этот феномен. Jane Zavisca
Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
EMERGE
31 мая 2019
Ещё события


Telegram канал @rusbase