Высокие ставки и бедность населения мешают развитию ипотеки в России

Несмотря на то, что российские банки рапортуют о росте своих ипотечных портфелей, этот вид кредитования в России не является массовым. Причиной тому являются высокие ставки и низкие доходы населения, считают наши соотечественники. В США же, где ипотека - часть традиционного стиля жизни - полагают, что в ее непопулярности стоит винить российский менталитет. 

Ипотечный рынок в России уверенно возвращается к докризисным показателям - как по размеру ставок, так и по объему выдачи кредитов. По данным Центробанка, за январь-февраль 2011 года их было выдано почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2010 года.

Вместе с тем, результаты всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) совместно с компанией Russian Realty Research (R3) в 2007-2011 гг. свидетельствуют о том, что большинство россиян (83%) не могут воспользоваться ипотекой в случае возникновения потребности улучшить свои жилищные условия.

"Ипотеку сегодня нельзя назвать доступной, а значит, нельзя назвать и массовой. Хотя, нельзя не отметить, что сейчас столичный рынок недвижимости подогревает именно ипотека. В ЕГСН с ее использованием проходит до 20% всех сделок", - сообщила RB.ru Римма Балясникова, менеджер по связям с общественностью ЕГСН.

Слишком дорого

Главной проблемой российской ипотеки и потенциальные покупатели недвижимости, и игроки рынка называют низкий уровень доходов населения, а также высокие банковские ставки.

"На Западе ставки значительно ниже. Во время кризиса российские банки на долгое время вообще отказались от ипотечных кредитов на новостройки, а когда все же начали их выдавать, обязательным требованием был залог имеющейся недвижимости. Причем недвижимость должна быть ликвидной, и далеко не всякая квартира рассматривалась в качестве залога, - отмечает Алла Мороз, директор департамента продаж недвижимости "Эталон-Инвест". - Кроме того, многие банки при выдаче ипотеки требуют поручителей, что тоже не способствует распространению ипотеки, как массового явления".

По мнению Риммы Балясниковой, главное, что мешает россиянам получить ипотечный заем - это низкие доходы. "Даже те, чей заработок близок к среднему по столице (38 700), по сути, могут позволить себе взять ипотеку только на покупку квартиры в среднем Подмосковье, переезд в которое, возможно и решит проблему с жильем, но добавит множество других", - напоминает эксперт.

Среди других причин, по которым россияне не могут взять ипотечный кредит - это первоначальный взнос. Специалисты ЕГСН отмечают, что если человек хочет купить однокомнатную квартиру в столице, он должен иметь собственные средства в размере не менее 1 млн рублей.

Впрочем, по мнению Ирины Кажикиной, руководителя ипотечной службы компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость", непопулярность ипотечных кредитов в России, помимо всего прочего, является следствием низкой финансовой грамотности российского населения.

"Обычный человек не может понять выгодность ипотечного кредита, он видит только абсолютные цифры - я взял 3 миллиона, а отдать с процентами мне придется в 2, а то и в 3 раза больше. Это многих пугает. И, увы, мало тех, кто понимает, что копить денежные средства гораздо менее выгодно, чем взять кредит", - говорит эксперт, добавляя, что в России покупателю плохо объясняют, чем выгоден ипотечный кредит с финансовой точки зрения. "Обычно единственное, что говорят в качестве аргумента: "Вы сразу начинаете жить в своей квартире и платите за свою квартиру, а не чужому дяде за аренду". И никто не думает о том, чтобы разъяснить потребителю, чем выгодно кредитное финансирование покупки недвижимости, что такое дисконтирование денежных средств, и как это все повлияет на конечную стоимость кредита и недвижимости", - отмечает Ирина Кажикина.

Образ жизни

Руководитель брокерского отдела АН "Бекар" Антонина Соловьева напоминает, что в США институт ипотечного кредитования развит намного сильнее, чем в России, и подходы к ипотеке в этих двух странах сильно отличаются. В Америке ниже ставки, более длительные сроки кредитования, а в некоторых банках даже отсутствуют возрастные ограничения при получении кредита.

Еще один момент, отличающий западные банки от российских  - гибкий клиентоориентированный подход и готовность пойти на реструктуризацию долга, считает Алла Мороз. "К примеру, если у заемщика изменились условия жизни (в семье появились иждивенцы, уменьшилась заработная плата или человек потерял работу), но при этом он всегда был добросовестным плательщиком, то банк может пересмотреть условия ипотечного договора или снизить процентную ставку, чтобы сохранить платежеспособность клиента. В Канаде, например, доступна общая база, где хранится вся многолетняя информация о платежах граждан, включая налоги, данные о заработках и даже платежи по медицинской страховке и алиментам", - отмечает эксперт.

Впрочем, специалисты напоминают, что на Западе большинством людей ипотека воспринимается как неотъемлемая часть жизни, в то время как в РФ - как тяжкое бремя. "В России у большинства людей есть стереотип по поводу того, что ипотека - это кабала. В некоторых случаях при неправильном планировании покупки так и происходит, поэтому главное при ипотечном кредитовании учесть, какой платеж для клиента будет комфортным", - советует Антонина Соловьева.

Кредитование в США имеет более длительную историю, что позволило обычным гражданам привыкнуть к кредитам, "жить в кредит" для американцев - это нормально. "Для россиян длительные ипотечные кредиты - это что-то новое (история ипотеки насчитывает чуть больше 10 лет). Многим сложно даже представить, что с банком придется расплачиваться в течение 10-20, а то и 30 лет", - говорит Ирина Кажикина.

По словам Антонины Соловьевой, для российского заемщика самым важным является знать, через какое время и с какой переплатой возможно получение квартиры в собственность. Для американцев же важнее понимать, сколько составят ежемесячные платежи. "В связи с этим, россияне стремятся брать кредиты на короткий срок с более высокими платежами, порой, не рассчитывая свои возможности", - подчеркивает эксперт.

Глазами американцев

В том, почему ипотека в России не становится массовой, пытаются разобраться даже американцы. Социолог Джейн Зависка в своей книге "Жилищные условия в новой России", опубликованной издательством Корнелльского университета, приходит к выводу, что проблемы ипотеки в России связаны с менталитетом ее населения.

"Россия и США - это две противоположности, если рассматривать их в контексте ипотечного кредитования", - утверждает автор и напоминает, что в 1991 году, когда распался Советский Союз, жилье оказалось одной из главных проблем, доставшихся новому правительству и рыночной экономике. "Большинство русских жили в квартирах, находящихся в собственности государства, которые были построены, начиная с конца 1950-ых. После распада Союза встал вопрос о том, кому будет принадлежать все это жилье советской эпохи. И государство разрешило приватизировать ту недвижимость, в которой человек проживал", - пишет Джейн Зависка. По ее словам, это создало проблему: если россиянин делил жилье с 6 людьми, то ему стала принадлежать его 1/7 часть.

По мнению Зависка, ипотека не стала в России массовой потому, что ее жителям сложно смириться с тем, что больше нельзя встать в очередь и получить жилье бесплатно.