"Яблоко раздора" между жильцами и управленцами

За 6 лет своего существования на российском рынке управляющие компании в сфере ЖКХ успели наделать немало шума. С начала 2011 года количество судебных разбирательств между УК и собственниками жилья в сегменте новостроек увеличилось на 15%. Эксперты  компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – выявили 5 наиболее частых причин для разногласий.

1. Завышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. 

Уже несколько лет длятся судебные тяжбы между жильцами многоквартирного дома в районе Арбата и управляющей компанией. Тарифы на техобслуживание одного квадратного метра, установленные УК, превышают городские в 4 раза. Согласно жилищному законодательству, чтобы сменить управляющую компанию, новые собственники дома – владельцы квартир должны провести процедуру общего собрания.  Количество же владельцев квартир в высотном здании так велико, что собрать одновременно хотя бы половину из них, пока не удается. В результате, отдельные жильцы подают иски на УК, обвиняя ее в завышении тарифов, а УК судится с рядом неплательщиков, уже накопивших задолженности по оплате в десятки тысяч рублей.

2. Проблемные жильцы. 

При возникновении долгов ответственность перед ресурсоснабжающими организациями несет управляющая компания. Законодательство допускает шестимесячную задолженность для физических лиц. Не имея рычагов давления на неплательщиков в течение столь длительного периода, УК вынуждена покрывать задолженность перед поставщиками ресурсов из собственных средств. Представители ряда управляющих компаний указывают на необходимость принятия законов, регулирующих ответственность жильцов перед УК. Пока же на рынке известны случаи, когда УК были вынуждены трудоустраивать  безработных жильцов-неплательщиков на работы по уборке территории и вычитать причитающиеся долги из их зарплаты.

3. «Пробелы» в договоре.  

Как правило, договор между УК и жильцами заключается в одностороннем порядке.  Если зона ответственности УК и тарифы на услуги прописаны недостаточно четко, при необходимости проведения ремонтных и прочих работ, жильцов могут ожидать неприятные сюрпризы. Например, что УК не отвечает за ремонт текущей крыши здания, а покраска подъезда обойдется в сумму несколько миллионов рублей. Во избежание подобных разногласий в договор должен быть включен перечень услуг и работ по содержанию и ремонту имущества, а также пункт о возможности расширения данного перечня по требованиям жильцов.

4. Борьба за власть.  

Сбор постоянно растущих коммунальных платежей и возможность сдавать в аренду подсобные помещения превращает управление домов  в настоящую «золотую жилу». Немало прецедентов связано с борьбой за выгодный объект между УК и товариществом собственников жилья. И пока ситуация не решится в пользу одного из них, жильцы получают двойные счета на оплату услуг и не могут добиться проведения плановых работ.

5. Непрозрачность работы. 

Недоверие жильцов усиливает отсутствие полной информации о деятельности Управляющей компании. Зачастую плательщики не видят, какие работы выполнены, какие затраты несет УК и что означает статья «содержание и текущий ремонт».

«Российский рынок управления жилой недвижимостью находится в стадии активного формирования, - отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.  – В Европе  жильцы многоквартирных домов доверяют УК даже сдачу в аренду собственных квартир, получение арендных платежей и решение спорных ситуаций. Российским же УК потребуется минимум 5-10 лет на завоевание доверия потребителей».

Penny Lane Realty.