Архив rb.ru

Юрий Борисов: Золотоискатели с вызовом

Архив rb.ru

Президент «АйБи Групп»: Санкт-Петербург, в отличие от Москвы, - обычный европейский мегаполис

Юрий Борисов: Золотоискатели с вызовом
Рынок коммерческой недвижимости Москвы - это государство в государстве, он слишком специфичен и не может являться примером для российских регионов. Другое дело - Санкт-Петербург, европейский город, где субъективные законы играют не такую большую роль, а более действенны экономические правила, убежден Юрий Борисов, президент санкт-петербургской «АйБи Групп», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга.

Существует устойчивое мнение, что питерский рынок повторяет в своем развитии московский, но с отставанием в несколько лет. Это до сих пор актуально?

Это известная формула. Но она устарела.

В обоих городах все еще говорят о неудовлетворенном спросе и в сегменте торговой, и в сегменте офисной недвижимости, но количество заявленных проектов свидетельствует: насыщение рынков не за горами.

Оно, может быть, уже за пригорком. Есть индикаторы, которые позволяют сделать такой вывод. Как только арендные ставки перестают расти средними темпами, значит, соотношение спроса и предложения изменилось. Рынок начинает превращаться в рынок арендатора. Сейчас важно сделать точный прогноз, особенно заключая долгосрочные контракты, чтобы понять, на какой срок это будет выгодно сделать. Остаться в рамках рыночной стоимости аренды важно для обеих сторон - и арендатору, и арендодателю.

Сейчас какая сторона доминирует?

Арендодатели. Вопрос в том, сколь долго продлится это доминирование и на какой срок сейчас нужно заключать договоры аренды.

В Москве договоры аренды становятся все более долгосрочными...

В Санкт-Петербурге это тоже одна из тенденций. И еще один из индикаторов грядущего насыщения. Ставки пока растут, но скоро диктовать условия будут уже арендаторы.

А кто первый подойдет к этой точке - Москва, Питер или еще какой-то регион?

Москва - это государство в государстве. Здесь сложнее прогнозировать - могут действовать законы, отличные от рыночных. Санкт-Петербург в отличие от Москвы - обычный мегаполис, более приближенный к Европе. Так что не обязательно, что насыщение первым наступит в Москве. Хотя, конечно, оно ее не минует.

Уже известно, что Казань обогнала Москву по насыщению торговыми площадями. Казань продемонстрировала, что не нужно к юбилею города стараться одновременно вывести на рынок такое большое количество квадратных метров коммерческой недвижимости.

Петербург также достаточно показательный город, он сейчас демонстрирует то, что будет происходить в регионах России, в первую очередь в городах-миллионниках, и в сегменте ритейла, и в офисах.

Какие сейчас ставки капитализации в Санкт-Петербурге?

Вопрос закрытый. Каждый объект настолько индивидуален, что сделать объективную оценку не представляется возможным. Ни в одном сегменте сейчас мы не имеем даже пяти сделок, которые можно отнести к аналоговым, сравнить и вывести среднюю величину.

То есть разброс - от 9% до 18%?

Совершенно верно. Инвестиционных продуктов на рынке мало, но сейчас ведутся переговоры о будущих сделках. По готовым продуктам, которые уже больше года находятся на рынке, издержки и доходы стабилизировались. Но ставки капитализации же зависят от множества факторов: от предложения, площади объекта, концепции, набора арендаторов, управляющей компании и т. д.

В Москве тоже все непросто, но средние величины аналитики выводят.

В Санкт-Петербурге они чуть повыше, чем в Москве, может быть, на 1%. В Москве недвижимость стоит дороже. Если в столице хорошие объекты торговой недвижимости торгуются по ставке 9%, то в Петербурге, соответственно, около 10%.

Вы сказали, что ставки зависят в том числе от набора арендаторов. Но новых хороших марок мало и в Москве, и в Питере. Как решить эту проблему?

У оператора должна быть добрая воля прийти в страну, в соответствующий регион. А привести его потому, что именно этого оператора не хватает по нашей концепции, невозможно. Мы работаем с теми, кто есть на рынке. Вы правы, их сегодня катастрофически мало. Есть только один выход, который придумали региональные девелоперы - они тем более испытывают нехватку брендовых магазинов, понимая, что новые марки еще даже не перекочевали из Москвы в Санкт-Петербург, а уж к ним еще дольше не дойдут, как и купленные франшизы. Региональные девелоперы, если это возможно, сами становятся франчайзи. Это цивилизованный путь, но его не надо путать с ситуацией, когда эти же товары привозятся малыми партиями каким-то ИЧП и полулегально вывешиваются в каком-то магазине.

И получается такой «мультибрендовый бутик»? В Петербурге их много?

Они везде есть. В свое время меня поразил проект «Универбыт» в Екатеринбурге. Из таких магазинов был сделан целый торговый комплекс. К примеру, Zara еще не пришла в Москву, а в «Универбыте» уже продавались товары этой марки в бутике с аналогичным названием.

Так ли важна концепция для торговых центров? Особенно когда она одна и та же для всех регионов. Насколько нужна, к примеру, большая развлекательная составляющая в ТЦ да еще с включением экзотических опций вроде океанариума?

Практика доказала, что сочетание торговой и развлекательных составляющих дает сильный синергетический эффект. Конечно, девелопер, решивший включить в свой ТЦ что-то новенькое, рискует. Но если строится типовой торговый центр, то его успех зависит не только от выбранного места, размера и конфигурации участка, мастерства девелопера и консультанта, но и от того, насколько он вписывается в общепринятую классификацию и соответствует типологии. Правильная концепция определяет зоны охвата клиентов.

Но почти во всех российских городах нет утвержденных правил землепользования и застройки. Часто случается, что одинаковые торговые центры строятся рядом, соответственно, их зоны охвата пересекаются. В Питере как решают эту проблему?

Бороться с этой бедой можно одним способом: предвидеть рост конкуренции. Думать о будущем нужно не только тому, кто первый выходит на рынок, но и тому, кто идет за ним. Мы эту проблему получили, когда открывали ТЦ «Сенная» - большой объект, который мы вели как консультанты и брокеры.

Рядом с ним появился еще один крупный торговый комплекс - «Пик», который задержался на старте и вышел на год позже. Его месторасположение было изначально выгоднее - он встал рядом с метро, на открытой площадке, в отличие от «Сенной», закрытой внутриквартальными проездами. Но эти объекты оба успешны и хорошо дополняют друг друга. Хотя изначально никаких переговоров между собственниками о том, что они согласовывают свои концепции, операторов ритейла и развлекательные функции, не велось. Но посещаемость высока в обоих центрах.

Грамотный маркетинг выходит на передний план?

На самый передний. По сравнению с жильем коммерческий девелопмент более уязвим, особенно на начальном этапе, когда разрабатывается концепция.

Насколько важной тогда становится роль консультантов? Для начинающего девелопера присутствие на проекте раскрученного консультанта, которому он платит безумные деньги, становится чем-то вроде знака качества?

В ритейле имеет значение не просто имя компании, а имя конкретного человека в ней, который вел тот или иной проект. Ведь в любой самой известной компании есть и стажеры и подмастерья, и это понятно, ведь состоявшиеся профессионалы не могут одновременно работать по всей России. Поэтому что толку говорить о логотипах консультантов?

Но с их приходом в тот же Санкт-Петербург ваша компания, к примеру, потеряла свои позиции.

Мы потеряли в том, что нам, может быть, не достался какой-то новый безумный проект. Мы давно уже не размениваемся на проекты, которые не являются для нас амбициозными, поскольку сами вовлечены в заказы, которые берем. Мы считаем, что надо делать тот проект, который достоин нашего имени, и с теми, кто нам доверяет.

Вы намерены участвовать в каком-нибудь проекте как инвесторы?

Мы пока ни в одном проекте не участвовали как совладельцы. Сейчас мы в основном работаем как внешние управляющие и предоставляем полный пакет услуг - от идеи торгового центра до ее воплощения.

Но собираемся как инвесторы развивать собственные проекты. Хотя говорить об этом рано - речь идет о реконструкции и перепрофилировании под многофункциональные комплексы зданий в историческом центре Санкт-Петербурга. Пилотный проект небольшой - общей площадью 10 000 кв. м. Хотя сейчас в городе настоящий бум крупных коммерческих, в первую очередь офисных, проектов.

Когда произошел перелом в сознании девелоперов и они стали заявлять масштабные проекты?

До начала 2006 г. офисные проекты, даже новые, а не реконструкция, были максимум 20 000 кв. м. Потом стали заявлять по 50 000 кв. м и дальше - до 200 000 кв. м. А затем появились масштабные проекты, например строительство на намывных территориях Морского фасада (на 400 га с лишним). Здесь вместе с жильем планируется вывести на рынок 6 млн кв. м коммерческой недвижимости, в основном офисов.

Многомиллионные проекты - это благо или проблема для рынка?

Проблема с необходимыми инвестициями и инфраструктурой. Не всегда под силу одному девелоперу реализовать столь масштабные планы. Поэтому делается разумная вещь: проект разбивается на лоты, которые выполняются разными девелоперами.

И получается, например в случае с «Золотым островом», как в басне про лебедя, рака и щуку.

Опыт показывает, что у разных девелоперов должна быть одна «голова». Чтобы не было ненужной конкуренции, но была необходимая архитектурная соразмерность объектов, их гармония с окружающей средой. Представьте, вы создаете место, куда каждое утро на работу будут устремляться десятки тысяч человек.

Как хорошо, что вы упомянули про уважение к архитектуре. Ее уважают, потому что в Питере строго за этим следят? Или над девелоперами довлеет его статус культурной столицы России?

Следят действительно строго. Мы иногда на это жалуемся - но в этом случае лучше перестраховаться. Правительство абсолютно правильно поступает, что очень трепетно относится и к высотному регламенту, ну, может быть, за исключением «Газпром-Сити».

А как относятся к зарубежным архитекторам?

Город всегда был открыт для западных архитектурных мастеров. Ему это пошло только на пользу. В нем и сейчас творят западные звезды, так называемые «иконы».

В Москве приглашенные звезды придают вес проекту, местные «придворные» мастера помогают его согласовать, а студенты выполняют черновую работу.

Это совершенно нормальная конструкция. В Петербурге сейчас начинают создавать нечто подобное. Потому что приходит понимание того, что без звезды мирового класса не обойтись. Местные архитекторы выступают в роли субподрядчиков, субпроектировщиков и становятся все более требовательными к архитектуре. Это окрыляет.

У вас есть любимый торговый центр, который вы считаете эталоном?

Торговый центр не должен быть эталоном. Это функциональная вещь. Например, «Мега» другой быть не может. Но fashion-center, особенно размещаемый в исторической застройке, должен привлекать своей архитектурой. Я могу назвать такой объект - небольшой торговый центр на Большом проспекте, 56.

Это правильно, что компании, изначально специализирующиеся на жилье (RBI, ЛСР или «ЛенСпецСМУ»), развивают коммерческие проекты?

У тех, кто занимается жильем и коммерческой недвижимостью, разная ментальность. Но те, кто строит торговые центры, могут строить офисы. Но вопрос специализации в девелоперском бизнесе в Санкт-Петербурге не главный. Основная проблема - в самой организации этого бизнеса. Главный в нем - заказчик, он един во всех лицах. Он инициирует проект, реализует его и оставляет построенный объект себе. Пока служба заказчика совмещает в себе как исполнительные, так и регулирующие функции: заказчик-девелопер сам все делает и сам себя контролирует. Но это временный этап, я уверен, что он скоро закончится - благодаря конкуренции.

По количеству введенных в прошлом году арендопригодных площадей (чуть меньше 1 млн кв. м) для ритейла Петербург вышел в лидеры среди российских городов.

В качестве примера можно назвать проект «Системы-Галс» недалеко от «Пулково» - ТЦ «Лето». Вы знаете, как в Петербурге называют пространство от пл. Победы до того места, где они строятся? Кладбище торговых комплексов. Там создан мощнейший торговый коридор, и он продолжает развиваться - здесь уже стоят ТЦ «Масштаб» и «Пулково III», недалеко «Лента» и «Карусель», заявлен еще ряд проектов.

Истоки этого перенасыщения - в конкурентной борьбе между сетями продуктовых гипермаркетов, каждая из которых сочла своим долгом в свое время застолбить место на Пулковском шоссе. В результате в ряд выстроились почти все крупные игроки, которые присутствуют сейчас на рынке. «Лето» от «Системы-Галс» станет своеобразной «пятой «Мегой» - в дополнение к существующим. Смущает то, что этот торговый комплекс строится в 10 минутах езды на машине от «Мега Дыбенко» и аналогичного по концепции ТЦ «Радуга». Покупатель ведь у них один и тот же, и кошелек у него один.

Может быть, выход - в строительстве подземных торговых центров? На прошедшем недавно в Петербурге международном форуме Proestate оно было названо в числе перспективных тенденций развития города.

Пока это только разговоры. Хотя меня поразило, что, к примеру, в Москве 8% от всех вводимых площадей, включая жилые, расположены под землей. И поставлена задача довести эту цифру до 15%. Это нормально. Мне кажется, мегаполису эффективнее развиваться вглубь, чем вширь.

Но подземное строительство дороже.

Еще дороже строить новую инфраструктуру наверху. Но есть и компании, которые хотят себя увековечить, пусть даже делая дорогостоящие проекты. Освоение подземного пространства и создание знаковых проектов - это вызов. Пока трудно оценить, какие еще дивиденды может получить их девелопер. Я думаю, город потом найдет, как его отблагодарить. Но кто-то должен ввязаться в это. Для меня освоение подземного пространства - это в первую очередь новые транспортные узлы, потому что петербургские площади уже не переехать на машине.

Как москвичка, могу сказать, что строительство новых развязок - тупиковый путь: они дают лишь временное облегчение.

Рано или поздно мы придем к необходимости ограничения въезда в центр города, как в Лондоне, Праге. Но одно другому не противоречит. Пока в Петербурге нет концепции освоения подземного пространства. Хотя он, как и Москва, в ней нуждается. И здесь велика роль городского правительства. Девелоперы нароют [где угодно] - им только дай. Но надо так нарыть, чтобы это было выгодно и жителям города.

У вас есть проекты в Казахстане, Челябинске, Калининграде. Как вы выбираете регионы для работы?

Здесь два разных подхода. Есть данные по насыщенности торговыми площадями городов России, есть данные по доходам населения. Наконец, информация берется из интернета, справочников, от местных консультантов и каких-то знакомых в бизнес-среде. Этой информации, в принципе, достаточно для того, чтобы выбрать город. Дальше в дело вступает человеческий фактор. Мы начали с Екатеринбурга, но не смогли там удержаться - именно из-за пресловутого человеческого фактора.

Мы пришли в Челябинск. Сейчас он, конечно, отстает от Екатеринбурга по насыщенности торговыми центрами - на то есть свои причины (платежеспособность ниже). Но зато здесь приемлемый для нас человеческий фактор. Понятно, что в бизнесе нельзя обижаться, но психология все равно важна.

Какие у вас комиссионные?

Средние по рынку - как правило, один месяц арендной платы. Иногда чуть больше - не 8,3%, а 10%, но это редко. И наоборот, когда мы предоставляем нашему заказчику весь пакет услуг, то обходимся ему дешевле.

Когда сделка крупная, когда арендная ставка высока, то это существенное вознаграждение, но надо понимать, что риски сумасшедшие, и очень часто работа остается неоплаченной. По разным причинам: иногда арендатор дрогнет, не подпишет договор, иногда арендодатель меняет свое решение перед его подписанием.

Сейчас арендаторы стали более капризными?

Они всегда были капризными. Хотя слово «капризный» не надо путать со словом «принципиальный». Есть обоснованные технические требования операторов ритейла к помещениям и логистике, и арендодатель должен их удовлетворять. К капризам я отношу споры якорей по поводу того, кто какое место должен занимать на вывеске главного фасада.

Сейчас в якорные арендаторы активно рвутся одежные сети.

То, что мы понимаем под якорным арендатором, действительно меняется. Продуктовые сети перестали в ряде случаев играть эту роль. Не только в Петербурге, но и в других городах. Даже регионы, которые сейчас еще недостаточно освоены федеральными продуктовыми сетями, имеют местные, и довольно сильные, сети.

Постепенно их развитие приводит к тому, что в любом городе есть нормальный супермаркет, и, делая новый проект ТЦ регионального масштаба, девелоперу надо хорошо подумать, нужен ли в нем продуктовик и какого размера. С одной стороны, вроде бы нужен - исходя из типовой концепции. С другой - с точки зрения потока покупателей он уже не является якорем, хотя и занимает большие площади. 80 человек из 100 посетят торговую галерею и даже не зайдут в продуктовый супермаркет. И наоборот, те, кто пришел за покупками в супермаркет, не станут потом ходить по бутикам.

И кто становится современным якорем?

Развлечения - тот же боулинг, например. Рестораны - в дополнение к фудкорту. И качественные универмаги.

Хотя пока девелоперы предпочитают зарабатывать на традиционных формах торговли. Даже устаревшие форматы вроде ярмарочных комплексов имеют право на существование - туда ходит еще 40% населения. Неразумно от них отказываться.

К тому же Москва и Питер - совсем не то, что, к примеру, Калуга или Сергиев Посад. Строить в последних концептуальные ТЦ вместо рынков правильно?

Я согласен, что считать себя миссионером и облагодетельствовать аборигенов, построив им торговый комплекс европейского класса, а потом удивляться, почему они его не оценили, забавно. Надо изучать потребительские предпочтения. Но важно и предвидеть их развитие. Вложить несколько десятков миллионов долларов и построить объект, который объективно проживет 5-10 лет, - плохая экономика. Проект должен быть успешным как минимум в течение 15 лет. Но реконцепт все равно будет неизбежным. Например, в США из 100% торговых комплексов примерно 75% считаются устойчивыми в данный момент времени, около 15-20% находятся на грани реконцепции, в них начинается ротация арендаторов и изменения стоят на повестке дня, а остальные уже убыточны и требуют полного редевелопмента.

Это данные по США. А есть такие же по Питеру?

Постепенно здесь происходит то же самое - рынок развивается по тем же законам. Но успешных проектов у нас гораздо меньше. Мастерство не отточено, много ошибок делают несетевые девелоперы, которых на Западе уже нет, а у нас по-прежнему очень много. Ясно, что их проекты обречены, и это вопрос времени - меньшего, чем 15 лет.

Вопрос еще в том, что считать качественным торговым центром. Даже консультанты, называющие себя международными, не могут пока точно определиться с этим понятием - их оценки иногда расходятся в разы.

Наталья Самарина,
Ведомости, 19.11.2007, №218 (1992)

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter