Домик или дача на Рижском взморье

Летний сезон – это традиционный период активизации рынка недвижимости в Юрмале. Многие россияне и иностранцы вообще, оценив аромат соснового леса, янтарного моря и прогулявшись по бескрайним юрмальским пляжам,  принимают решение приобрести на Рижском взморье дом или апартаменты. При этом они не всегда задумываются о том, что хотя процедура покупки жилья в Латвии весьма упорядочена, здесь существует ряд существенных нюансов. Игнорирование этих деталей, как и некоторых особенностей здешней практики, может создать ситуацию, когда вместо вожделенной «дачи у моря» можно получить ненужную головную боль.

Факторы, которые привлекают в Юрмале потенциальных покупателей, описаны неоднократно. Это комфортная экологическая среда, удобное месторасположение для дальнейшего перемещения по Европе и странам СНГ (аэропорт «Riga» – в 15 минутах езды на автомобиле), близость к таким крупным деловым центрам как Москва и С.-Петербург, а также к Риге – европейской столице, которая может предложить как деловые, так и культурные мероприятия. Наконец, жить в Юрмале – это просто комфортно и престижно, что демонстрируют своим примером многие видные фигуры из российского шоу-бизнеса и деловых кругов.

Однако, решив приобрести недвижимость за границей, иностранцы неизбежно сталкиваются с рядом проблем, обусловленных спецификой неизвестного им рынка. Ключевые из них: как, собственно, покупать и к кому лучше обращаться. В процедуре приобретения недвижимости в Латвии, в том числе в Юрмале, имеются «подводные камни», которые незаметны вначале, но в дальнейшем могут принести немало хлопот. В данной статье рассматриваются основные схемы покупки жилья на латвийском курорте и типичные проблемы, на которые покупателям следует обратить внимание.

Когда становятся владельцем

В Латвии вся недвижимая собственность зарегистрирована в Земельной книге – органе, который закрепляет права собственности, ограничения на пользования недвижимостью, залоги (ипотеки) и прочие обстоятельства и факты, относящиеся к объекту недвижимости.

Вся информация, содержащаяся в Земельной книге, является публичной, что тоже нужно учитывать. Периодически латвийские издания публикуют сведения о самых дорогих приобретениях месяца (квартала, года и т.д.), включая адреса и некоторые данные о продавцах и покупателях. Поэтому, если вы не хотите немедленно попасть в этот своеобразный «хит-парад», лучше сразу позаботится о том, каким образом оформить приобретаемый объект.

Право собственности на недвижимость переходит на нового владельца с момента регистрации владения в Земельной книге (а вовсе не при подписании договора купли-продажи). Для того, чтобы такое право собственности оформить, стороны, заключающие сделку, должны предоставить в Земельную книгу, помимо договора купли-продажи, так называемое прошение, которое оформляется нотариально и подписывается обеими сторонами. Нотариальное заверение самого договора купли-продажи не является обязательным, хотя за его подготовкой лучше всего обратиться к профессионалам.

В некоторых случаях, когда недвижимость заложена или иным образом отягощена, требуется согласие на проведение такой сделки со стороны кредитора. Чаще всего этим кредитором выступает банк, но могут быть и другие варианты.

При приобретении недвижимости иностранцам необходимо получить и решение местной думы (муниципалитета) об отказе от права первой руки на объект приобретения – на это обычно требуется месяц, иногда меньше. Для этого в думу подаются запрос и копия договора купли-продажи с указанием суммы. Как правило, дума отказывается от использования права первой руки, если сумма сделки не является слишком заниженной, на что тоже нужно обратить внимание.

Решение о занесении нового собственника в Земельную книгу принимает судья на основании представленных документов. От подачи документов до принятия решения проходит около двух недель (10 рабочих дней).

Приобретая недвижимость, стоит также рассчитать не только прямые расходы на ее покупку, но и издержки на оформление, госпошлины и сборы, которые могут вылиться в значительную сумму. Так, госпошлина за регистрацию недвижимости на имя нового собственника в Земельной книге составляет 2% от суммы сделки, но не более 30 000 латов (около 43 000 евро).

Предварительная проверка

До того, как приступать к оформлению документов, потенциальным покупателям рекомендуется провести тщательную проверку недвижимой собственности, которую предполагается приобрести. В частности, должны быть проверены собственник недвижимости, а также факт наличия каких-либо сервитутов на приобретаемый объект, закрепленных в Земельной книге договоров аренды.

Договор купли-продажи должен предусматривать четкую ответственность продавца за наличие каких-либо отягощений и порядок их устранения, а также возможности отступления покупателя от договора в случае, если продавцом не выполнены условия сделки. Ведь с переходом права собственности на нового владельца на него же переходят все ограничения, наложенные на данный объект при предыдущем хозяине и, соответственно, обязанность соблюдать заключенные им договоры.

Если под объект ранее был взят кредит, нужно проработать с банком-кредитором такую схему оплаты, чтобы в результате не приобрести объект, на котором висит долг прошлого владельца, т.е. долг должен быть погашен из суммы покупки и недвижимость на нового владельца должна перейти «чистой».

При покупке земли важно выяснить статус земельного участка и то, как он может быть использован – важнейшим обстоятельством здесь является то, какая часть участка может быть застроена. Нередки случаи, когда люди приобретают землю в надежде построить на ней виллу или особняк и сталкиваются с фактом, что здание такого размера (площади) в данном месте нельзя будет построить без длительных и дорогостоящих дополнительных согласований.

Порядок оплаты

Оплата за недвижимую собственность обычно проводится при посредничестве банка путем оформления так называемого «счета сделки». Договор счета сделки важен для обеих сторон. В том числе и для покупателя, поскольку в этом договоре оговариваются все условия, при которых он готов фактически передать продавцу деньги за приобретенный объект. Для покупателя недостаточно оформить недвижимость в свою собственность, важно еще и стать фактическим владельцем, обладателем недвижимости с реальной возможностью ею пользоваться.

В договор счета сделки могут быть включены условия о фактическом освобождении и сроках передачи объекта, о его состоянии на момент передачи, выписке прописанных там жильцов и прочие нюансы, которые стороны сочтут для себя важными. Нередко именно условия договора счета сделки являются самым сложным моментом в переговорном процессе между продавцом, покупателем и банком.

Совместная собственность и памятники архитектуры

В городах Латвии, в том числе в Юрмале, есть строения, которые имеют статус памятника архитектуры. Покупая такую недвижимость, надо давать себе отчет, что подобное приобретение налагает на собственника определенного рода обязанности, в том числе заботу о сохранении фасада дома, а иногда и внутренней планировки. Не всегда возможно, купив «ветхий деревянный домик», по-простому снести его и построить  на этом месте ультрасовременное здание.

Отдельных слов заслуживает проблема так называемой совместной собственности, когда на одном участке, принадлежащем нескольким владельцам, стоит ряд домов, каждый из которых принадлежит отдельно каждому совладельцу земли. Нужно убедиться, что между совладельцами земельного участка подписан договор совместного пользования, что такой договор занесен в Земельную книгу, и условия договора не будут ущемлять права нового владельца одного из домов, то есть ему дадут возможность спокойно и свободно пользоваться своей частью недвижимой собственности без оглядки на других собственников.

Покупка недвижимости в многоквартирном доме также имеет ряд нюансов. Во-первых, следует уточнить, является ли собственность отдельной или совместной, посмотреть на порядок ее использования, свободу продажи и прочее, получить и изучить договор «обхозяйствования» (для этого латышского термина трудно подобрать русский эквивалент, разве что «обслуживание») жилого комплекса, узнать порядок аренды автомобильной парковки и т.д.

Бывает, что жилое здание имеет статус объекта «общественного пользования» и продается, например, как «гостевой дом», – поскольку возведение частных домов в данном месте не предусмотрено. Такая схема дает возможность пользоваться этой недвижимостью по сути как жилой, но из-за «общественного» статуса налоги на вашу собственность будут в два раза выше, чем на частную постройку, – что тоже немаловажно.

Вам помогут профессионалы

Порядок и форма оплаты имеют немаловажное значение также и с налоговой точки зрения. Поэтому при необходимости и в зависимости от целей приобретения могут быть разработаны механизмы покупки недвижимости на юридическое лицо – резидента или нерезидента Латвии. Если речь идет об инвестиционном проекте, возможны схемы надежного и экономически обоснованного вложения денег.

Таким образом, приобретение недвижимости в Латвии – процесс вовсе не такой простой, как мог бы показаться на первый взгляд. Как и в любой стране, есть свои особенности и риски, основные из которых обозначены в данной статье. Конечно, их список не является исчерпывающим, и каждая сделка индивидуальна по своей сути. И чтобы быть уверенным, что весь процесс покупки резиденции на Рижском взморье пройдет гладко, всегда имеет смысл поручить сопровождение сделки профессионалам.

Следует также отметить, что на маклеров и многочисленных посредников можно положиться далеко не всегда, и они не несут ответственности за последствия неверно проведенной сделки. В то же время не секрет, что наиболее качественную поддержку оказывают профильные банковские специалисты, имеющие огромный опыт проведения и сопровождения таких сделок; они обеспечивают весь комплекс качественных услуг по грамотному оформлению покупки и порядку ее оплаты.

И тогда приобретенная собственность не принесет вам неприятных хлопот и трат, а, напротив, даст возможность приезжать в Юрмалу в любой сезон – и когда здесь заливается соловьем «Новая волна», и когда в парках у моря пламенеют клены, и когда в апреле распускается первая зелень…

Вы сможете проводить здесь с толком и удовольствием праздники и выходные, наслаждаться целебным морским воздухом, гулять среди смолистых балтийских сосен, наблюдать закаты над морем, заряжаясь позитивной энергией и добрыми впечатлениями перед неизбежным возвращением в шумный и дымный человеческий муравейник мегаполиса.

Ярослав Замулло, руководитель Юридического управления банка Rietumu.