Москвичи скупают недвижимость, чтобы сохранить дешевеющие деньги

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, выделяет среди покупателей, составляющих эти 47%,  две категории:  около 20% из них - это те, кто сохраняет свои сбережения, вкладывая их в недвижимость. Наибольшей популярностью у этой категории покупателей пользуются однокомнатные квартиры экономкласса в обжитых спальных районах столицы недалеко от метро. Такие объекты, в частности, позволяют владельцу получить максимальный доход при их сдаче в аренду – в среднем от 7 до 10 % годовых.

"Вторая категория - это люди, которые, опасаясь усиления негативных тенденций в экономике, решили срочно закрыть свои жилищные вопросы", - говорит эксперт. По его словам, общий спрос на вторничном рынке жилья отличается от интересов тех, кто покупает недвижимость с целью ее сдачи в аренду. Максимально востребованы двухкомнатные квартиры, на них приходится 38% спроса, 30 % - на "однушки", 27 % - на трехкомнатные квартиры, 5 % - на многокомнатное жилье.

В "Метриум-Групп"  также отмечают увеличение спроса на жилье:

"Главной тенденцией этого года стал рост спроса - объем продаж существенно превысил показатели предыдущих лет. Высокая покупательская активность отмечается практически на протяжении всего текущего года (за исключением разве что начала летнего сезона). Так, согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014 года выросло на 10% относительно аналогичного  периода 2013 года. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. увеличилось на 16,5%", - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании.

Литинецкая подчеркивает, что особенно высокие продажи были зафиксированы в 1 квартале при первом резком повышении курсов валют и первом упоминании о санкциях против России. Вторая волна всплеска покупательской активности, по словам эксперта, отмечена в октябре во время нового стремительного скачка курсов валют. К примеру, в марте 2014 года было зарегистрировано на 51,6% больше ДДУ, в октябре - на 42,7% по сравнению с аналогичными периодами 2013 года.

По данным "Метриум-Групп", осенью покупатели проявляли очень высокую активность, что, в принципе, является характерной тенденцией для делового сезона. Однако по сравнению с осенью прошлого года спрос еще выше. Например, по данным Росреестра, в сентябре-октябре 2014 года было зарегистрировано 25440 прав на жилую недвижимость, что на 1,2% выше показателей аналогичного периода прошлого года. При этом существенно увеличилась доля ипотечных сделок и количество зарегистрированных ДДУ – на 30,9% и 26,7% соответственно. Пока снижения спроса отмечено не было. "По сути, сейчас мы наблюдаем ту же ситуацию, что и в первом квартале этого года. Основными драйверами спроса на текущий момент являются обесценивание рубля и дестабилизация экономической ситуации. И большинство покупателей воспринимает недвижимость как один из активов, который позволяет сохранить деньги в среднесрочном и долгосрочном периоде".

"Вторичка"

"Сегодня на фоне нестабильной экономики и роста курсов иностранных валют мы, действительно, видим  рост спроса на  рынке недвижимости, - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости", - так как помимо людей, решающих свои жилищные  вопросы, на рынок пришли покупатели, стремящиеся   сохранить свои рублевые сбережения в квадратных метрах. Так, например,  в ноябре 2014 года объемы предложения на вторичном рынке сократились на 4%, и с рынка активно вымывается самое недорогое жилье во всех сегментах.

Литинецкая обращает внимание на интересную деталь: на "вторичке" активность покупателей снижается, поскольку большинство сделок в данном сегменте – альтернативные (около 70% от общего объема). "Сейчас они разваливаются из-за обесценивания рубля – некоторые участники "цепочки" просто снимают объект с продажи, чтобы переждать неспокойное время (лучше иметь "на руках" квартиру, чем обесценивающиеся деньги) ", - говорит эксперт.

По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании "МИЭЛЬ-Новостройки", в октябре этого год количество сделок увеличилось на первичном рынке - в связи с большой активностью частных инвесторов. В ноябре активность немного снизилась, но только в связи с ожиданиями покупателей падения цены или предновогодних скидок в конце года. "Увеличилось также количество ипотечных сделок, многие предпочли даже взять ипотечные кредиты, но не потерять то, что имеют", - отмечает она.

Сейчас в "МИЭЛЬ-Новостройки" снижения спроса не наблюдают, активность покупателей  высокая: особым спросом пользуются новостройки на завершающей стадии строительства, где риска недостроя уже не будет. Наиболее востребованы новостройки  эконом- и комфорт-класса, наименее востребована недвижимость бизнес-класса. "Даже во время кризиса 2008 года квартиры эконом-класса пользовались большим спросом, поэтому и сейчас мы ожидаем повышенный спрос на бюджетное жилье", - говорит собеседница RB.ru.

Бюджет покупки


По данным "Метриум-Групп", на первичном рынке средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе составляет 151 тыс. рублей. Однокомнатная квартира стоит, в среднем, 7,08 млн рублей, двухкомнатная – 9,41 млн рублей, а трехкомнатная – 13,45 млн рублей.

Что покупают

По данным "МИЭЛЬ-Новостройки", сейчас покупатели приобретают квартиры все меньших площадей, очень популярны дешевые однокомнатные квартиры и квартиры-студии. В первую очередь, в новостройках раскупаются студии, так как бюджет покупки значительно ниже, а вот возможная выгода для инвестора сопоставима с однокомнатной квартирой. Эксперт указывает на высокий арендный потенциал студий: в случае сдачи ее в аренду ставка будет практически аналогична ставке "однушки", а коммунальные платежи для владельцев студий будут минимальными.

География

По данным "МИЭЛЬ-Новостройки", наиболее популярны в Москве районы, где предлагается бюджетное жилье. Например, большое количество сделок было в Некрасовке, где были построены два микрорайона "Некрасовка" и "Некрасовка-Парк". Средний бюджет покупки 5-6 млн рублей. В Новой Москве это 3-3,5 млн рублей. В Московской области – около 3 млн рублей. В Подмосковье достаточно большой выбор первичного жилья, где можно приобрести однокомнатную квартиру за 3 млн рублей.

В "Метриум-Групп" добавляют, что это мкрн. "Царицыно" (в течение ноября было продано более 200 квартир), ЖК "Вершинино" (более 100 квартир), комплекс "Фили Град" (около 100 квартир) и др. Также в городском квартале комфорт-класса "Ривер Парк" за три месяца после старта реализации (с середины августа) было продано 9,8 тыс. кв. м.

Что бы вы посоветовали людям, у которых есть 500 тыс. - 1 млн рублей накоплений? Стоит ли им покупать что-то в ипотеку или лучше положить эти деньги на банковский депозит?

Однозначного ответа, стоит ли бежать спасать деньги в недвижимости с использованием ипотеки, Алексей Шленов дать не смог и вот почему: "Прежде чем принимать такое решение, каждый потенциальный заемщик должен тщательно взвешивать свои возможности по покупке объекта  (его ликвидность,  стоимость,  размер первоначального взноса, процентная ставка и т.д.), обслуживанию  кредита, и целесообразность его привлечения исходя  из своей жизненной ситуации".

Лебедева рекомендует лицам, имеющим накопления в размере 1 млн рублей, рассмотреть варианты покупки жилья в Московской области удаленностью от 30 км от МКАД. Сейчас на рынок вышли несколько очень бюджетных проектов, таких как "Анискино" и "Трубино" (Щелковский район), где однокомнатную квартиру можно приобрести за 1,2-1,3 млн. рублей. Эксперт предупреждает: вкладываясь в такие проекты в кризисные времена, есть риск столкнуться в недостроем или срывами сроков строительства.

Она приводит в пример застройщиков, предлагающих недорогое  панельное жилье, таких как СУ-155, у которых есть свой панельный завод, по этой причине он может демпинговать по цене.

Также эксперт напоминает, что если вы не преследуете цель заработать, а хотите всего лишь сохранить свои средства, то небольшую сумму до 1 млн рублей можно положить на депозит, но при очередных валютных скачках можно часть денег и потерять. Тем, кто желает заработать, Лебедева советует  подумать об альтернативных методах. Кроме покупки жилья можно еще рассмотреть другие финансовые инструменты. К примеру, группа компаний "Мортон" реализует проект "Квадратный метр" (ЗПИФ), где можно купить квартиру не целиком, а только несколько квадратных метров. По программе "Квадратный метр" возможно приобретение квадратных метров в нескольких микрорайонах – Мортонград "Путилково", Мортонград "Бутово", микрорайон "Южное Кучино-2". Инвесторам обещают от 8 до 20% годовых.

Галерея