Как выбрать помещение для офлайн-бизнеса – кофейни, цветочного магазина, ПВЗ или салона красоты

Содержание:

• Выбираем помещение
• Соответствие требованиям
• Арендодатель
• Конкуренты
• Освещение и электричество
• Водопровод
• Сантехника
• Исправность вентиляции
• Наличие парковки и зоны разгрузки
• Наличие склада

Выбираем помещение

После всех просмотренных мной помещений у меня сформировался чек-лист из критериев, на которые точно стоит обращать внимание:

• удобное расположение;
• соответствие требованиям закона;
• площадь помещения и стоимость аренды;
• арендодатель;
• конкуренты;
• освещение и электричество;
• водопровод;
• сантехника;
• исправность вентиляции;
• наличие парковки и зоны разгрузки;
• наличие склада.  

При просмотре можно отмечать себе галочками наличие того или иного критерия, а можно выставлять баллы. Если замечаете что-то критичное, например помещение чересчур большое или требует слишком серьезных вложений в ремонт, отказывайтесь от этого помещения и продолжайте поиск. 

Не пытайтесь уговорить себя, чаще всего ничего хорошего потом не выходит. «Небольшие недостатки» превращаются в ком проблем, а вы начинаете злиться на себя за выбор. Примерами таких комов, сложившихся в одного большого снеговика, я поделюсь дальше. Просто продолжайте поиск того самого. А чтобы этот поиск был эффективнее, давайте разберем каждый пункт детально.

Важно, чтобы клиенту было максимально просто к вам попасть. Чем больше препятствий, тем меньше чеков. Звучит сомнительно, но даже лестница перед входной дверью может срезать часть трафика.

Представьте ситуацию: ИП открыл кофейню у метро, но с противоположной стороны дороги от выхода. Потенциальный клиент — скажем, Игнат, вышел из метро и захотел теплого кофейку. Он видит с другой стороны яркую вывеску, только незадача: чтобы попасть в кафе, нужно подняться на мост над эстакадой. Это ж сначала туда, потом обратно — и как-то кофе уже не хочется.

Грамотное расположение — еще и прекрасная бесплатная реклама. Есть теория: люди выбирают то, что им знакомо. Не секрет, что на фоне стресса в мегаполисах у людей может начаться перхоть. Так вот представим, вы никогда не сталкивались с таким недугом. А тут устроились на новую работу, вам поручили крупный проект, да еще и питаться нормально не успеваете. И вот одним не самым прекрасным утром замечаете на плечах «снежок». И даже несмотря на то, что вы никогда ранее не сталкивались с этой проблемой, после трех миллионов роликов, вы интуитивно в магазине выберете Head & Shoulders, а не какой-нибудь «Чистая кожа».

То есть если потенциальный клиент будет ходить мимо вашей вывески постоянно, то рано или поздно он обязательно зайдет — вы примелькаетесь и запомнитесь.

Обе мои кофейни находятся на первых этажах зданий. Одна — в главном корпусе бизнес-центра на первом этаже, вторая — на первом этаже жилого комплекса рядом с пунктами выдачи заказов Wildberries и «Онлайнтрейд».

В случае бизнес-центра кофейня не видна с улицы, и у нее нет отдельного входа. Но абсолютно каждый входящий в БЦ и движущийся к лифту человек проходит мимо нее по несколько раз в день. Поэтому идея взять у нас кофе зачастую рождается у него сама. Без дополнительных вложений в рекламу.

Во второй кофейне есть отдельный вход, а благодаря огромной вывеске «КОФЕЙНЯ» и яркой гирлянде нас сложно не заметить. Поэтому жильцы дома по пути к пункту выдачи заказов, своей машине или детской площадке так же проходят мимо нас несколько раз в день и берут напитки спонтанно.

Соответствие требованиям

Здесь начну с небольшой истории.

Этот раздел я пишу, находясь в отпуске в Армении. Я здесь впервые, и все заведения, куда можно сходить позавтракать, поужинать или развлечься, выбираю по советам друзей или рекомендациям из соцсетей. Так, наткнувшись на профиль одной симпатичной кофейни, пошла сегодня позавтракать.

По карте нашла адрес дома, прошла мимо него дважды, а кофейни не вижу. Уже начала сомневаться, там ли я, и хотела разворачиваться, но решила обойти дом. Во дворе — машины, два ряда гаражей, в одном из них распахнуты ставни.

Да, кофейня располагается внутри самого обычного гаража. Ребята покрасили стены, соорудили столешницу, на нее кофемашину, кофемолку и пару сотен стаканов. А рядом с гаражом накрыли круглой крышкой стопку шин и поставили пару стульев. Кофе — супер, завтрак — вкуснейший, антураж — волшебный. Возвращалась бы туда постоянно. В России так не вышло бы.

Для каждого вида заведений у нас установлены свои требования. Они касаются внутреннего оснащения и локации — например, бары нельзя открывать у школ и детских садов. Наиболее жесткие правила, пожалуй, для заведений общественного питания и медучреждений. Санитарно-эпидемиологическая служба, Роспотребнадзор и пожарная инспекция устанавливают требования к проводке, вентиляции, возможной мощности используемых приборов и даже расстоянию между стенами.

Вот, скажем, у аптеки должны быть отдельный вход и помещение для сотрудников — там они будут обедать и оставлять вещи. И хотя бы один вход должен располагаться со стороны автодороги: нельзя разгружать препараты во дворе с подъездами. А высота потолков чтобы была минимум 2,4 м. Требования к вентиляции, температуре и поверхностям еще можно учесть при ремонте, но если помещение не подходит по площади, высоте или расположению — ничего не попишешь.

Перечислить здесь все требования для помещений не смогу, так как для каждой деятельности они свои. Поэтому рекомендую один из двух вариантов:

1. Самостоятельно почитать нормативные документы, регулирующие именно вашу деятельность. Они размещены в системах «Гарант» или «КонсультантПлюс», а также на сайте Роспотребнадзора.
2. Нанять технического специалиста, который проверит помещение на соответствие актуальным требованиям и составит технический проект этого помещения. Его можно будет использовать с дизайнерами и строителями при дальнейшем ремонте.  

В предыдущем разделе мы определились с форматом заведения. Опираясь на это, можно отсеять часть помещений почти сразу.

При поиске первой кофейни для нас с бывшим партнером было важно, чтобы аренда не стоила больше 45 000 ₽ в месяц: иначе наша математика не сходилась, а привлекать дополнительные инвестиции мы не хотели.

Еще была важна площадь: не меньше 10 кв. м, чтобы расположить холодильник и пару стеллажей со стойкой. И не более 25 кв. м: неясно, как использовать столько места, ведь открывать заведение с посадочными местами мы были не готовы. Вокруг полным ходом шла пандемия, и могли работать только заведения на вынос.

Если помещение подходит по всем параметрам, но, например, слишком большое и пока не вписывается в бюджет, подумайте, как можно использовать пустое пространство: возможно, сейчас «лишний» кабинет в салоне красоты будет комнатой отдыха для персонала, а в будущем вы наймете массажиста. Если идей нет, советую подыскать площадь поменьше

Арендодатель

Это самый важный партнер при открытии локального бизнеса. С ним вы будете взаимодействовать дольше всего. Поставщики могут меняться, клиенты — приходить и уходить, но арендодатель останется с вами от начала и до конца.

Переехать можно, но чаще всего от этого много потерь. Допустим, ИП открыл пекарню, проработал полгодика и переехал на соседнюю улицу. За месяц начал предупреждать покупателей о смене адреса — услышали не все. А клиент, который каждое утро покупал у него свежие булочки, уже не придет за ними: ему теперь не по пути, он зайдет к конкуренту. Как и клиент, который делает маникюр в салоне у дома, вряд ли поедет в соседний район.

Моя знакомая Яна открывала маникюрный салон в центре Москвы. Это был ее первый бизнес. Искала помещение, вкладывала душу сначала в ремонт за свой счет, потом в сам салон.

Через полгода началась пандемия коронавируса. Яне пришлось приостановить работу.

Чтобы помочь бизнесу, государство утвердило отрасли, которым арендодатели обязаны были предоставить отсрочку по арендным платежам. Салоны красоты входили в список.

Яна пошла к арендодателю и попросила отсрочку. Арендодатель оказался вспыльчивым. И отсрочку не дал, и в помещение не пустил, раз не оплачено. А позже сменил замки, несмотря на то что внутри осталось все имущество Яны, угрожал судом за неуплату аренды. Яна подала в суд сама. Оказалось, что арендодатель владел несколькими такими помещениями в Москве, сдавал их, а потом либо менял замки, либо не возвращал залог, расторгая договор одним днем в одностороннем порядке. Суд Яна выиграла, но нервов, времени и сил это отняло много.

Да и как сотрудничать дальше — неясно.

На этапе переговоров можно распознать «красные флажки», которые будут говорить, а возможно, даже кричать, что с этим человеком каши не сваришь. Могу посоветовать почитать пару книг про распознавание типов личности или конфликтологию. Вот эти — последние из прочитанных мной:

1. В. Пономаренко «Практическая конфликтология: от конфронтации к сотрудничеству»;
2. А. Филатов «Психодиагностика. Как разбираться в людях и прогнозировать их поведение»;
3. В. Пономаренко «Практическая характерология. Методика 7 радикалов».

Если времени для погружения в человеческую психологию нет, полагайтесь на интуицию и чутье. Смотрите на поведение человека при взаимодействии. Открыт ли он? Отвечает ли прямо на ваши вопросы или юлит? Идет ли на компромиссы или настаивает только на своем? Слышит ли вас или зациклен лишь на себе? Готов ли дать арендные каникулы или категоричен?

Отдельно отмечу, что если вы покупаете бизнес, важно сразу договариваться с продавцом о встрече с арендодателем. Лучше всего, если это будет встреча «на троих»: вы, продавец и арендодатель. Общаться вам потом не с продавцом, а с собственником помещения, поэтому проговаривать все вопросы лучше сразу на берегу.

Вторую кофейню мы покупали как готовый бизнес с переуступкой прав аренды. Договаривались тогда о встрече с продавцом бизнеса и будущим арендодателем.

На встрече обсудили оплату коммунальных платежей, возможности аренды чуть большего помещения, чем у предыдущего арендатора, арендные каникулы. Пожали руки, условились через неделю подписать договор и разошлись.

Спустя пару дней узнали от продавца бизнеса, что наш будущий арендодатель продал площадь, но никого не предупредил. Мы должны были заключить договор аренды уже с новым владельцем — Георгием. Мы его не знали, и как он себя поведет — тоже. Пришлось договариваться еще об одной встрече. Поговорили, заключили договор.

Позже оказалось, что арендодателю небезразлична судьба нашей кофейни — он давал советы, покупал у нас кофе и помогал с проблемами: поиском сантехника, установкой кондиционера. Делал все, чтобы мы остались и приносили ему пассивный доход.

Спустя полгода мы с бизнес-партнером разошлись. Георгий, узнав, что кофейня все еще не вышла в плюс, а я остаюсь единственным владельцем, предложил снизить арендный платеж на 10%. Мелочь, а приятно.

Истории противоположные, но подстраховаться от плохого сценария можно. Если есть возможность, поговорите с другими арендаторами владельца помещения — пока это самый надежный способ. Можно поискать арендодателя в картотеке арбитражных дел: так вы увидите, были ли у него суды с арендаторами и по какой причине. Если при знакомстве вас что-то смущает — лучше откажитесь от этого помещения.

Конкуренты

Тут палка о двух концах. С одной стороны, хочется найти такое помещение, чтобы и люди были толпами, и конкурентов не было. С другой стороны, если в ближайшей округе нет конкурентов, это повод задуматься, все ли в порядке с трафиком или арендодателем. Свято место пусто не бывает. Главное — чтобы всем хватало клиентов.

В ЖК, где открыта наша вторая точка, есть еще две кофейни. Много ли это? На мой взгляд, нет.

В ЖК четыре дома, в каждом из них порядка полутора тысяч квартир. Даже если в каждой живет по одному человеку, для такого количества людей три кофейни — не такая уж безумная конкуренция.

Важнее оценивать каждого из конкурентов по следующим параметрам:

1. Какой сервис предлагает конкурент? Есть ли полные аналоги того, что планируете вы?
2. Отличается ли формат работы конкурента от вашего?
3. Можете ли вы придумать что-то, что сделает ваш бизнес на те самые 10% лучше, чем у конкурентов?

Если у вас есть уникальное предложение — например, увеличенная гарантия на товар, сниженная цена, уникальная услуга, — можно смело думать об открытии.

Например, у нас что в одной, что в другой кофейне уникальным является сервис. Его нельзя сплагиатить в ноль. Несмотря на то, что в БЦ конкуренты подсматривают у нас поставщиков молока или еды, заказывают такие же позиции и демпингуют. На мой взгляд, это неэтично. Но то, что они точно не смогли повторить, — это атмосферу и подход к каждому клиенту. Я как-то приезжала с утра-пораньше в БЦ и видела чудесную сцену: к нам очередь из 20 человек, а к ним — никого. Мои ребята активно здороваются «Ульяна, доброе утро, вам как обычно?», «А это вам, ваш любимый раф два шоколада, сделали послаще, как и просили», а им в ответ «Девчонки, спасибо, хорошего дня вам». Пока стояла, один единственный мужчина подошел к той кофейне, кинул сухое «американо, средний», бариста молча пробила заказ, пикнул эквайринг, прошумела кофемашина, бариста сказала «держите», мужчина буркнул что-то типа «ага, спасибо» и ушел.

Да, помимо прочего, мы каждый сезон придумываем новинки, но сервис искренне считаю нашим УТП.

Де́мпинг — продажа товаров и услуг по искусственно заниженным ценам. Демпинговые цены существенно ниже рыночных цен, а иногда даже ниже, чем себестоимость товара или услуги. Демпинг проводится с различными целями: проникновение или укрепление на новом рынке, вытеснение конкурентов.

УТП — уникальное торговое предложение. То, что является конкурентным преимуществом организации.

Освещение и электричество

Как уже проговорили раньше, к каждой деятельности установлены свои требования. Например, в торговом зале аптеки норма освещенности — 75 люксов, а в кассовой зоне — 200.

Можно выбрать помещение с одной лампочкой, а при ремонте увеличить количество осветительных приборов. Но на это нужны время и деньги, — и лучше убедиться, что собственник помещения не против таких изменений.

А еще не каждое помещение подходит для оборудования с высоким потреблением энергии. Мощность прописывается в документации — ее можно запросить у арендодателя.

Мощность вашего оборудования рассчитает инженер или электрик, когда будет проектировать электроустановку — все провода, розетки и щитки, связанные между собой.

Если не пользуетесь услугами инженера-проектировщика, обратитесь к специалисту по электрике вашего здания. Расскажите ему, какое оборудование планируете поставить — кофемашину, холодильник, термопот, колонки. Электрик посчитает, выдержит ли электроустановка ваше оборудование. Если нет, предложит решение, как «дополнить» ее мощность, если уже сняли помещение. Но лучше проверять это перед тем, как подписывать договор — иначе можно потратить большие деньги только на электричество.

Советую по возможности выбирать «готовые» варианты. Если в помещении свет и электричество подходят под ваши требования, — полдела сделано.

Водопровод

Не во всех помещениях, которые сдаются в аренду, есть водопровод. Если он нужен, советую проговаривать на берегу с арендодателем возможность подведения воды.

При открытии первой кофейни мы не придавали должного значения водопроводу. Открывались в бизнес-центре на первом этаже, водопровода не было.

Тогда показалось, что вполне справимся, заказывая 19-литровые бутыли с водой. Фильтрованная вода и для кофе-машины лучше, и мыть нам, вроде, не много нужно.

Прошел год, и мы поняли: не справляемся. Спросили у арендодателя о возможности установки водопровода. Сначала он ответил, что это невозможно, а потом назвал баснословную сумму, которую мы полностью должны будем оплатить.

Так и живем по сей день: варим по 300 чашек кофе в день, но с «дачным водопроводом» из бутылей. А учли бы заранее — сейчас, может, горя бы не знали.

Сантехника

Это и туалет, и раковина, и наличие водопровода. Опыт показывает, что именно эти три аспекта — ахиллесова пята большинства помещений. Чаще всего арендодатели при ремонте стараются сэкономить на сантехнике, устанавливают трубы подешевле и смесители попроще.

Если у клиентов будет доступ в санузел, частота использования раковины или туалета там будет выше, чем в квартире. Поэтому решения, которые подходят для домашнего ремонта, часто не работают в ремонте коммерческих помещений. Тут трубы забьются, потому что были не готовы к такому количеству использований. Тут плитка поблекнет от ежедневной мойки чистящими средствами. А тут смеситель потечет по той же причине. Поэтому часто придется делать ремонт.

Вот что важно сделать при осмотре помещения:

1. Спросить у арендодателя про коммунальные платежи за воду. Установлены ли счетчики? Нужно ли платить по счетчикам или есть фиксированная оплата?
2. Спросить у арендодателя, как давно менялась сантехника и были ли проблемы у прошлого арендатора. Если он не знает — вызвать сантехника.
3. Осмотреть сантехнику самостоятельно и включить, например, воду в раковине. Возможно, она уже плохо проходит, и труба засорена.

Исправность вентиляции

Вентиляция — не такой слабый участок, как, например, сантехника. Чаще всего она уже устроена.

Однако, если вы планируете открывать что-либо связанное с обилием специфических запахов — скажем, ремонт обуви или шаурмичную, — вентиляция должна быть мощнее. Для оценки помещения можно пригласить специалиста.

Кроме вентиляции советую обращать внимание на наличие кондиционера или тепловой пушки.

Так получилось, что обе кофейни мы покупали в октябре. Было еще не холодно, но уже не жарко. На отсутствие кондиционера и тепловых пушек не обратили внимание.

Затем мучились при наступлении первых морозов в одной кофейне — и первой жары в другой. Получить от арендодателей пушку и кондиционер было несложно, но заняло много времени и денег.

Если кондиционеров нет, советую узнать, почему. Бывают случаи, когда их нельзя установить по самым неожиданным причинам. Придется выкручиваться.

«Я открыл первую винотеку осенью — кондиционеров в ней не было, да вроде и не требовалось. Комфортно проработал зиму, а летом понял, что температура в помещении достигает 30–32 градусов. Работать стало невозможно, да и для вина эта температура вредна.

Решил установить кондиционер, но не тут-то было. Оказалось, здание историческое и установка в нем каких-либо конструкций для кондиционирования запрещена. Поэтому либо умирать от жары, либо идти на риск и допускать вероятность попасть на штраф. Но тут уж выбор за каждым».

Коля, владелец винотек Degustage

Советую сразу подумать о вытяжке, если она вам нужна: еще до ремонта и подписания договора. Арендодатель или риэлтор могут говорить, что пока ее нет, но можно будет подвести, — советую приглашать на переговоры специалиста из организации, которая обслуживает здание. Или вызывать человека со стороны.

Знаю историю: предпринимательница арендовала помещение под кафе, вложила в ремонт и запуск 3 млн ₽ — и только потом решила заняться вытяжкой.

Оказалось, сделать ее нельзя. В арендованном помещении не было отдельной изолированной шахты, только общедомовая — поэтому вытяжная свечка, о которой говорил риелтор, стала невозможной из-за проблем с согласованием.

Наличие парковки и зоны разгрузки

Выбирая помещение, попробуйте примерить на себя роль клиента, а потом — вашего поставщика.

Подумайте, как клиент будет пользоваться вашими услугами. Если вы начнете продавать булочки рядом с многоквартирными домами, парковка ни к чему: посетители будут приходить из дома или заходить за хлебом по пути с работы. А если открываетесь не в спальном районе и гости станут возить детей к вам в спортивную секцию, заезжать отдохнуть с друзьями или позаниматься английским — наличие парковки критично.

Клиента волнует, нужно ли платить за парковку и сколько, как близко к вам она расположена. Это особенно важно, если он несет что-то объемное или тяжелое.

Поставщику важно, сможет ли он припарковаться у входа или придется доставлять товар до точки в руках либо на тележке. А еще время погрузки: есть ли ограничения и какие.

Снова расскажу про нашу первую точку. Все «грабли» мы собрали как раз на ней. Так как это бизнес-центр, разгрузка возможна только с заднего входа и лишь в определенные часы. При этом въезд на территорию платный и стоит, например, дороже городской парковки в центре Москвы.

Пришлось купить тележку — если поставка объемная, оплачиваем парковку сами. Если привозят что-то полегче, бариста идет с тележкой забрать товар. Живем уже третий год как в анекдоте: мыши плакали, кололись, но продолжали есть кактус.

При выборе второй точки мы, естественно, учли эту боль — про шлагбаум и кнопку от него спросили в первую очередь.

Наличие склада

На старте дела может казаться, что дополнительный склад не нужен. Мол, можно растолкать все вещи по полкам внутри помещения или, в крайнем случае, отвезти что-то себе домой. И вот бизнес разрастается, товар перестает умещаться в помещении — и срочно нужен склад.

Если эта ситуация кажется далекой, у меня есть аргумент покрепче: у многих поставщиков при закупке оптом цена на товар сильно ниже, — что, естественно, выгоднее.

Поэтому рекомендую уточнить у арендодателя, есть ли у него подсобное помещение или небольшой склад. Если да — входит ли его использование в стоимость аренды или нужно платить дополнительно.

В нашей кофейне такой опции не было. Однажды мы хотели сэкономить на стаканчиках для кофе и заказать партию из 20 000 штук. По моим расчетам, это заняло бы метров пять в моей комнате.

Думали об аренде склада где-то в центре Москвы. Посчитали стоимость за 6 месяцев: полагали, что этих стаканов нам хватит как раз на полгода. Прибавили к ней стоимость логистики этих стаканов — пусть даже такси или доставка до двух кофеен.

Поняли, что идея экономически невыгодна — остались с прежним поставщиком и покупаем стаканов на две недели, с небольшим запасом. Они помещаются в кофейне и не сильно мешают. Но ездить за ними приходится чаще, и по деньгам не особо вкусно. Пока силы позволяют, работаем так. Но со складом было бы проще.

Часто склад может оказаться необходимостью, а не опцией. Например, если точка очень маленькая, и хранить на ней что-то даже в расчете на пару дней — невозможно. В этом случае можно либо искать отдельное помещение под склад, либо рассмотреть варианты с использованием склада «в складчину» с кем-то.

«Когда планировал открывать сезонный ларек с глинтвейном и морепродуктами на зимней ярмарке возле ГУМа, понимал, что никакого склада или места для приготовления заготовок у меня там не будет. Договорился с арендодателем в другой своей точке — на фудкорте на Белорусской.

Разбил стоимость аренды этого помещения-кухни на две точки и вопрос с заготовками для нового сезонного бизнеса решился».

Сергей, управляющий и совладелец суши-бара «KUMA» в Фудмолле ДЕПО

Бонус-факт. На патентной системе налогообложения есть ограничения на площадь для розничной торговли. В 2022 году максимальный размер торговой площади составлял 50 кв. м. При этом складские, бытовые и подсобные помещения не считаются. То есть если арендуете помещение размером в 65 кв. м., но на 15 кв. м разместите склад, можете смело претендовать на патент.