Подводные камни при сделках с недвижимостью: что не учитывают покупатели

Риск низкой ликвидности объекта

Инвестор потеряет прибыль, если квартира не вырастет в цене или не будет пользоваться спросом у потенциальных покупателей. 

Поэтому перед покупкой недвижимости нужно оценить ее ликвидность и возможные стратегии распоряжения. Для этого проанализируйте следующие показатели:

• Тенденции рынка. Крайне важно изучить местный рынок недвижимости. Если наблюдается избыток предложений аналогичных объектов или уже есть тенденция к снижению спроса, цены могут упасть.
• Экономическое состояние региона. Не секрет, что в регионах, где активно развивается бизнес, открываются предприятия и куда переезжают люди — жилье дороже, его охотнее покупают и арендуют. Спросом пользуются районы с широкими возможностями для заработка и высоким уровнем доходов населения. 

Недвижимость в регионах с замедлением или стагнацией экономического роста обычно не востребована. 

• Социальные условия региона. Это наличие удобной инфраструктуры, образовательных учреждений, состояние экологии, уровень преступности и др. Даже комфортное жилье высокого класса будет падать в цене, если в районе грязный воздух, не развит транспорт и есть риск стать жертвой грабежа или разбоя. 
• Планы развития местности. Изучите план квартала, микрорайона, района. Если жилой комплекс в процессе строительства, узнайте, как будет выглядеть транспортная развязка, сколько будет домов вокруг, где будут школы, парки и крупные магазины. 

Строительство поблизости шумной трассы или завода, производящего вредные выбросы, способно сильно снизить привлекательность объекта. 

Еще один пример: вы покупаете квартиру около парка, леса или водоема и доплачиваете за пейзаж, который открывается из окна гостиной. К сожалению, через 1-2 года рядом может «вырасти» многоэтажка. Тогда привлечь покупателя красивым видом уже не получится, а жилье упадет в цене.

• Рынок аренды. Если в районе избыток сдаваемой недвижимости или высокая доля вакантных площадей, арендаторов найти будет сложнее. А вот наличие вузов, предприятий, офисных центров почти всегда гарантирует высокий спрос на аренду. 

Риски при сделках с застройщиком 

Застройщики сейчас предлагают выгодные и гибкие условия для покупателей, в том числе скидки, рассрочки и бонусные услуги. Чтобы не разочароваться в сделке, нужно учитывать некоторые нюансы покупки квартир в новостройке.

Распространенная проблема в России — несоответствие между классом жилого помещения и качеством постройки. Это значит, что даже при строительстве квартир элитной серии иногда используют дешевые некачественные материалы с низким уровнем безопасности, а отделка выполняется неаккуратно, с явными дефектами.

Читайте также:

Неудачные планировки, соседи и завышенная цена: какие сюрпризы ждут инвестора на рынке коммерческой недвижимости

Какие районы Дубая подешевеют: 4 квартала, в которые нельзя вкладывать

Проверьте, чтобы в проекте и сопутствующих документах подробно были обозначены характеристики жилья. В этом случае у вас будет возможность привлечь застройщика к ответственности и предъявить соответствующие требования.

Еще один момент, на который нужно обратить внимание — сроки сдачи объекта. Застройщики часто нарушают их. Кроме того, существуют и финансовые риски, когда строительная компания сталкивается с трудностями, что приводит к отказу от проекта или банкротству. 

В результате покупатели остаются с незавершенными объектами недвижимости или долго ожидают сдачи дома. Есть юридические механизмы, которые позволяют вернуть вложенные средства, но на это уходит время, а значит, инвестор теряет часть прибыли.

Риск можно существенно снизить, если внимательно выбирать застройщика. На практике мы анализируем экономический уровень и репутацию компании: какие крупные проекты уже сданы, что говорят клиенты, как застройщик реагирует на претензии покупателей и какие гарантии предоставляет.

Риски, скрытые в формулировках договора

Опасность представляют расплывчатые формулировки, которые продавец при споре может обратить в свою пользу. Например, при отсутствии четкого указания на срок передачи жилья вы не сможете предъявить требования, связанные с просрочкой. 

Продавцы скрывают в условиях договора дополнительные расходы, снимают с себя ответственность за нарушение договора. 

Безусловно, во всем видеть подвох не стоит. Можно обезопасить себя от недобросовестного контрагента, если внимательно изучить договор, желательно — с профессиональным юристом. Сроки передачи квартиры, цена, график платежей должны быть определены однозначно и четко.

Обратите внимание на положения о гарантиях: убедитесь, что застройщик берет на себя ответственность за любые строительные или структурные дефекты после завершения строительства.

Подводные камни при инвестициях в зарубежную недвижимость: выше ли риск? 

Инвестиции в жилье за границей часто оказываются выгоднее с точки зрения прибыли. Например, апартаменты в Дубае можно сдавать в 2-3 раза дороже, чем аналогичный объект в Москве, и получать до 10% годовых. В случае перепродажи доход может достигать 40-50%. 

Несмотря на очевидно выгодные перспективы, инвестиции в зарубежные объекты тоже не лишены рисков.

Читайте по теме: Купить недвижимость в ОАЭ: о каких деталях не знают инвесторы

1. Юридические и политические риски

Правовые особенности касаются налогов, сборов и пошлин. Чтобы зайти на зарубежный рынок, нужно ознакомиться с местными законами и понять, куда и сколько придется заплатить при покупке квартиры.

Сюда же относится политическая обстановка: изменение политического курса или экономические реформы могут существенно повлиять на рынок. Например, некоторые страны запретили приобретение недвижимости иностранцами либо ограничили стоимость объектов, которые могут быть в собственности.

2. Изменение курса валют

Если у вас доход в рублях, курс будет влиять на цену квартиры. Например, при покупке квартиры в рассрочку вы платите первый взнос 25%, еще 20% при передаче ключей, а остальную сумму вносите ежемесячно. При этом год назад доллар был около 60 рублей, а сейчас — почти 100 рублей: фактически ваш платеж вырос.

Это не значит, что приобретать недвижимость за границей не выгодно. Мы советуем обращать внимание не на соотношение валют, а на потенциал объекта. Перспективная, востребованная квартира принесет хорошую прибыль даже при изменениях курса. Такие сделки проходят с минимальным риском и остаются выгодными для клиента. 

Таким образом, риски при покупке зарубежной недвижимости связаны с нюансами незнакомой правовой системы, языковым барьером, сложностями в обслуживании и распоряжении жильем из другой страны.

Начать инвестирование я рекомендую в России — в Москве или Санкт-Петербурге. Не стоит покупать апартаменты за границей при маленьком бюджете или с использованием единственного капитала, который у вас есть. Так вы сделаете первые вложения с меньшим риском и, получив прибыль, сможете задуматься об инвестировании в зарубежное жилье.

А вот при более широких финансовых возможностях можно смело заходить на иностранный рынок и вкладывать в прибыльную местную недвижимость.

Фото на обложке: Shutterstock / Sergey Bezgodov