Инвестирование в коммерческую недвижимость: 4 главных риска

Запуск AKTIVO пришелся на кризисное время. Рынок недвижимости падал, инвесторы «залегли на дно». Если бы мы не анализировали досконально каждый из возможных рисков и не думали о том, как заставить их работать на себя, нам, наверное, стоило бы подождать с проектом или вовсе от него отказаться. Тем не менее, мы рискнули, и можем с уверенностью сказать, что проект себя оправдывает.

В целом, наши методы работы с рисками стандартны, а вот подход к объекту максимально детализирован. Прежде всего, риски анализируются специалистами AKTIVO, каждым в своей компетенции, а затем на экспертном совете, в который входят топ-менеджеры и основатели компании. На совете мы рисуем «деревья». Ну, условные «деревья», конечно. Просто моделируем ситуацию, графически отражая степень риска. Модель должна просчитать варианты и ответить на вопросы: что будет, если данный риск оправдается? А если ответим на угрозу определенными действиями? А существует ли другое решение? А что произойдет в случае определенного подхода к проблеме? И каждое из возможных решений и его последствий – это многочисленные ветви нашего «дерева» рисков. Иногда вследствие такого весьма занудного процесса, деревья получаются весьма ветвистые. В большинстве случаев выявленный в результате анализа риск – он же и предотвращенный.

1. Инвестиционные риски

Самые опасные для нас риски – это, конечно, инвестиционные. AKTIVO –краудфандинговая компания, которая работает на рынке коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. И главный риск для нас – приобрести объект, который не  даст уровень нужной доходности или же вообще окажется убыточным для инвесторов.

Например, в кризис владельцы коммерческой недвижимости, выставляющие объект на продажу, «разгоняют» его доходность. То есть незадолго до планируемой сделки арендаторам повышается плата. Арендатор не доволен, но его просят потерпеть, пока не сменится собственник. А новому собственнику приходится идти на уступки, так как арендная ставка выше рынка сегодня не устраивает никого. В результате доходность объекта оказывается в разы ниже запланированной (я не говорю уже об издержках за простой объекта, если с него уйдет арендатор). Такого рода риск можно выявить, проверив историю договорных отношений собственника и арендатора. А ликвидировать риск можно просто пересчитав завышенные ставки на справедливые для данного объекта.

Как показала практика, при продаже коммерческой недвижимости собственники стараются не обсуждать ни налог на землю, ни на имущество. А неправильный расчет экономики объекта – это тоже риск снижения доходности. Налоги — это существенные затраты. И налогообложение объекта со временем может возрасти. Уже порядка 10-15% всех собственников помещений в Москве выплачивают налог на землю исходя из ее кадастровой стоимости, и число таких объектов с каждым годом увеличивается. Из года в год растет и процент уплачиваемого налога с кадастровой стоимости. Разница же в сумме налога от стоимости БТИ и от кадастровой подчас бывает очень существенной. А это риск значительного снижения доходности. Такие риски мы должны просчитывать с самого начала и учитывать при расчете доходов с объекта.

2. Административные риски

Безусловно, для любого бизнеса в России важно учитывать и административные риски. Но именно рынок недвижимости в этом отношении сейчас очень показателен. Пример – всем известный снос зданий в Москве вокруг станций метро.

Работать с административными рисками, конечно же, непросто. Нужно постоянно анализировать все законопроекты, попадающие в Думу в отношении недвижимости, постоянно следить за судебной практикой и решениями московской мэрии. Важно понимать, к чему идет дело: ведь тот же снос зданий вокруг метро – это история не одной достопамятной ночи. Московские суды еще за год или два до «ночи длинных ковшей» были завалены делами о сносе этих объектов. Мэрия Москвы недвусмысленно давала понять, что хочет освободить территорию. Другой вопрос в том, что на многие ларьки, павильоны, на легко возводимые конструкции у метро у владельцев были на руках и право собственности, и решения судов. Кстати, именно из-за наличия судебных разбирательств мы в свое время отказались от покупки «Пирамиды» на Тверской (хотя внимательно к ней присматривались).

 От некапитальных строений Москву расчищают уже не первый год. Но многие бизнесмены решались на приобретение небольших строений у метро. Все дело в сроках окупаемости. Для небольших помещений в людном месте они могут быть очень быстрыми. Если такие бизнесмены уложились в срок, окупили объекты и остались в плюсе, значит, правильно рассчитали риски. Мы же в таких вопросах крайне консервативны и предпочитаем долгосрочные, но более безопасные вложения.

Поэтому, в связи с подобным риском, в свою работу на рынке недвижимости нужно вносить коррективы, что мы и сделали. Мы внимательно изучаем историю объекта, начиная с котлована. Совершая сделку по покупке здания, построенного позже 90-го года, необходимо проверить, было ли оформлено разрешение на его строительство. Нужно понимать, что в 90-е годы многие московские девелоперы возводили объекты там, где это коммерчески выгодно, не ожидая согласований, а документы на строительство получали уже постфактум.       

3. Юридические риски

С покупкой недвижимости связаны и юридические риски. К таковым можно отнести, к примеру, ненадлежащее оформление прав собственности предыдущим хозяином помещения. Если «проглядеть» этот риск, вложенных в объект денег можно просто лишиться. Предположим, собственник продает объект, некогда выделенный из структуры госучреждения. Если предыдущая сделка прошла законно – это одна ситуация; если нет, то приобретение объекта несет в себе риски. Доказывать в суде, что ты приобрел объект законно и ничего не знаешь о предыдущих сделках, как правило, бывает бессмысленно.

В отношении инвестиционных, юридических и административных рисков важнейшим способом их выявления становится опыт других игроков рынка. Нет, промышленным шпионажем мы не занимаемся. Тем не менее, важным источником информации являются различные мероприятия – конференции, семинары и другие площадки, где собираются лидеры отрасли. И, безусловно, важно отслеживать судебную практику, связанную с коммерческой недвижимостью.

4. Финансовые риски

Есть у бизнеса в России и такие риски, управлять которыми, мы, казалось бы, никак не можем. На дворе кризис, и риски макроэкономические нам никак не подвластны. Покупать коммерческую недвижимость надо как раз в кризис, «на дне». Мыльный пузырь московских цен сдулся, и сроки окупаемости объектов стали весьма интересны для вложений, снизившись с 16-17 лет до 7-10 лет. А вот активных инвесторов, готовых вкладывать в недвижимость свои сбережения, на рынке стало меньше. Грубо говоря, если деньги уже в валюте, не все их готовы менять сейчас.

Такого рода риск мы заставили работать на себя. Предложили такую схему работы, которая превращает риск в преимущество. И вот как мы это сделали. Согласно стандартной схеме работы, инвесторы, желающие приобрети здание, становятся пайщиками ЗПИФа, после чего фонд выкупает помещение. Однако, в случае с одним из наших последних объектов торговой недвижимости (весьма и весьма ликвидным), мы должны были действовать очень быстро и максимально ускорить формирование ЗПИФа. Мы предложили собственнику здания стать участником нашего фонда. Внесение объекта в капитал ЗПИФа оказалось выгодно продавцу, так как, по мере продажи долей, он продолжает получать и арендный доход, то есть в период сделки получает дополнительную прибыль сверх той, по которой продает объект нашим инвесторам. Это стало выгодно также новым инвесторам, они покупают пай, уже обеспеченный активом, и начинают получать прибыль с собственной доли в объекте сразу по мере вхождения в проект, не дожидаясь окончания формирования фонда. Эффект не заставил себя ждать, такая схема работы вызвала интерес у инвесторов.

В целом, в теории работы с рисками все, казалось бы, несложно. Здесь важно не упустить детали. Поэтому и время на оценку и анализ рисков не стоит экономить.

Пусть ваше «дерево рисков» будет «ветвистым и раскидистым», но только на бумаге!

Материалы по теме:

Инструменты для инвестора в России: как и где искать стартапы

Путина просят отрегулировать краудфандинг и blockchain

Конвертируемый заем – что это такое?

«Когда клиент приносит тебе деньги, он постоянно ждет подвоха»

Три совета, как не бояться рисковать

Видео по теме:

Фото на обложке: Shutterstock.