Новое качество. Офисная недвижимость Москвы за I полугодие 2008 года

Расскажите друзьям

Обзор первичного рынка офисной недвижимости классов «А» и «В»

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА

1. Продолжается децентрализация рынка офисной недвижимости, вызванная следующими факторами:

  • ограничение масштабного офисного строительства в ЦАО (бизнес-центры более 5.000 кв. м) с одновременным определением приоритетов развития объектов социальной инфраструктуры (согласно утвержденной московскими органами исполнительной власти концепции развития ЦАО на 2008-2010 гг.);
  • дефицит территорий для устройства наземных паркингов;
  • низкая пропускная способность автомобильных дорог в ЦАО;
  • наличие неосвоенных промышленных зон на территории Москвы за пределами Садового кольца и свободных участков под застройку за пределами МКАД.
Тем не менее, офисное строительство на территории ЦАО полностью не исключено. На основании реализации Программы комплексной реконструкции центральной части Москвы заявлено строительство офисного центра площадью 34 тыс. кв.м на ул. Сергея Макеева, 13. Также заявлено строительство нового административного здания в Богословском пер., 10-12 и офисных площадей, возводимых в рамках реконструкции трамвайного депо им. Апакова.

2. Сохраняется тенденция перехода от точечной застройки внутри Садового кольца к комплексной и масштабной застройке за пределами ЦАО.

  • Наметилась тенденция реконструкции и реорганизации целых районов в пределах Москвы. В феврале Правительством Москвы планировалось рассмотреть проект реконструкции Лефортово вдоль набережной Яузы на территории 9,2 га. Наряду с сохранением исторической застройки района предлагается снос ветхого жилья, перебазирование складских и производственных помещений. На реорганизованном пространстве проект предусматривает возведение жилых домов и многофункционального комплекса с офисной составляющей.[1]
  • В настоящее время все больше проектов имеют площади более 100.000 кв. м. Среди последних заявленных крупномасштабных проектов в офисном сегменте следует выделить:
- Проект бизнес-комплекса «Домино» на улице Складочная, в районе станции метро Савеловская, в непосредственной близости от ТТК и Дмитровского шоссе. Общая площадь проекта - 310,4 тысячи кв. м. Ожидается, что объем инвестиций в проект составит около $800 млн;

- Два проекта, совместно реализуемые компаниями «МОРЕ - московская недвижимость» и MR Group: бизнес-парк площадью около 300 тыс. кв. м Ленинградском проспекте и бизнес парк «Фили» площадью порядка 600 тыс. кв. м в районе «Большого Сити».

  • В связи с нехваткой площадей под строительство новых качественных бизнес-центров, многофункциональных комплексов и формирования деловых зон с современным инженерным обеспечением и инфраструктурой, продолжает развитие тенденция перебазирования промышленных предприятий за пределы Москвы и освоения территорий промышленных зон[2].
Примеры анонсированных проектов в этой сфере в первом полугодии 2008 года:

- Осенью текущего года компания Mirax Group планирует возвести коммерческие офисные объекты на территории АОЗТ «Мосдизайнмаш», перебазировав предприятие с Винницкой улицы Западного административного округа за пределы МКАД.[3]

- Компания Coalco планирует строительство бизнес-центра класса А с рекреационной и торговой зонами общей площадью 200 тыс кв. м. на территории машиностроительного конструкторского бюро «Искра» имени И. И. Картукова, который в свою очередь в 2009 году будет перенесен в подмосковные Химки.

- Совместный проект компаний Coalco и «Аллтек девелопмент», предполагающий строительство офисного комплекса площадью 360.000 кв. м на территории завода по обработке цветных металлов на в районе Серпуховского Вала;

- ГК «Метрополь-девелопмент» рядом с заводом «Москвич» на участке в 75 га планирует создать бизнес-парк площадью 400 тыс. кв м и стоимостью $600 млн путем реконструкции зданий, ранее принадлежащих АЗЛК «Москвич», а так же строительства новых объектов .

3. Границы развития деловых зон продолжают отодвигаться все дальше от Москвы, география расширения охватывает:

  • Территории вдоль МКАД на пересечении с крупными транспортными магистралями Москвы.
Так, в городе Химки продолжается строительство одного из крупнейших бизнес-парков «Химки бизнес-парк» площадью 186 тыс. кв. м вдоль Ленинградского шоссе. Девелопером проекта - компанией IKEA -намечен ввод в эксплуатацию II очереди комплекса площадью 17 тыс. кв м в 2008 году. По-соседству с вышеуказанным проектом компанией Platzdarm Development ведется строительство многофункционального комплекса «Химки-Сити» (общая площадь более 360 тыс. кв м), включающего помимо прочих офисные площади и конгресс-центр. Комплекс должен быть завершен к концу 2008 года.

Кроме того, недалеко от пересечения МКАД и Можайского шоссе ГК «Центурион» реализует проект создания бизнес-парка «Западные Ворота», который включает три офисных здания общей площадью около 64 тыс. кв м. Завершение строительства запланировано на конец 1 квартала 2009 года.

Компания SKM Group заявила о планах строительства многофункционального комплекса «МОСТ-Плаза», состоящего из офисного блока, гостиницы, СПА- и фитнес центров, торговой части, общей площадью 180 тыс. кв м в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе. Старт реализации первого этапа запланирован на конец 2009 года.

  • Московскую область вдоль основных магистралей. Появляются крупномасштабные проекты формирования отдельных микрорайонов в Московской области.
Так, компания Limitless Development Дубайского холдинга Dubai World и компания RDI Group планируют в 2009 году начать строительство масштабного микрорайона в Химкинском районе (113 га) на расстоянии 8 км от Москвы. Общая площади строительства составит 730 тыс. кв. м, из которых жилые площади (малоэтажные дома, таун-хаусы, коттеджи) предполагаются в размере 550 тыс. кв.м, коммерческие площади и инфраструктура района - 184 тыс. кв. м.[4]

Компания «Евразия Сити» вблизи Домодедово намерена реализовать проект «Константиново», представляющий собой город-спутник Москвы на 150 тыс. жителей. Одним из партнеров является "Первый канал", который совместно с "Евразией" построит в "Константинове" медиапарк. К 2015 году на территории 3087 га планируется возвести 6,5 млн кв. м жилой и 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости.

4. На ряду со строительством крупных многофункциональных комплексов и масштабных бизнес-парков отмечается явный дефицит коммерческих площадей малых блоков для развития малого и среднего бизнеса. В связи с этим, развивается тенденция строительства бизнес-инкубаторов и многофункциональных комплексов с малыми блоками. В рамках «Городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2008 годы» в 2007 году было построено около 165 кв. м офисных площадей для малого и среднего бизнеса, а в 2008 году планируется возведение 1.600 тыс. кв. м, в том числе 29 технопарков (в Кожухово, Чагино и т.д.).

СПРОС

По состоянию на конец I квартала 2008 года на московском рынке офисной недвижимости спрос на офисные площади значительно превышает предложение. Большая часть офисных площадей арендуется в бизнес-центрах еще на стадии строительства. К моменту ввода объекта офисной недвижимости в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50-80%, а к моменту получения заказчиком права собственности на объект - 100%.

В структуре спроса (см.диаграмму) преобладали заявки на аренду офисных помещений - 70%, а доля покупки составила 30%. По сравнению с 2007 годом кардинальных изменений не произошло - интерес к аренде вырос, а к покупке понизился на 6 процентных пунктов.

Самой востребованной территорией расположения офисной недвижимости, как и в 2007 году, остается центр Москвы - доля спроса на покупку офисов составляет 42%. Это можно объяснить преимуществами расположения:: престижностью района, хорошими параметрами транспортной доступности, развитой инфраструктурой. Свободные земельные участки в центральной части города крайне привлекательны для реализации офисных проектов класса «А», но предложение в центре Москвы ограничено и ситуация усугубляется транспортными проблемами, поэтому спрос постепенно смещается в другие районы. Так, спрос на объекты недвижимости Юго-Западного округа занимает вторую позицию в рейтинге популярности направлений, и его доля составляет порядка 23%.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По состоянию на конец I полугодия 2008 года объем предложения (см. диаграмму) в сегменте офисной недвижимости классов «А» и «В» составил около 901,5 тыс. кв. м. Из них в I квартале возведено 525 тыс. кв. м офисов, а во II квартале - 376 тыс. кв.м. В сравнении с аналогичным периодом предыдущего года, показатель I квартала увеличился на 21%, а показатель II квартала уменьшился на 40%. Снижение объемов является следствием задержек запланированного ввода объектов в эксплуатацию и перенесения сроков открытия на конец календарного года.

В целом в течение I полугодия 2008 года на рынок офисной недвижимости вышли около 32 крупных объектов. Из них 20 объектов относятся к классу «А», совокупная общая площадь которых составляет около 505 тыс.кв. м, и 12 объектов класса «В» общей площадью 405 тыс. кв. м.

Класс объектаОбщее количество объектовОбщий объем офисного строительства, тыс.кв. мВсего, кв. м
«А»20506901
«В»12405
По данным компании «Новое Качество»

Формирование предложения в Центральном округе осуществляется в большей мере в ММДЦ «Москва-Сити», однако в рамках Государственной программы комплексной реконструкции центральной части города Москвы также выходит на рынок значительное количество офисных зданий. Так около 40% (365 тыс кв. м) всех офисных площадей, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2008 года, расположены в ЦАО.

ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ

Средняя цена покупки офисной площади в целом по классам «А» и «В» составила 8.975 долларов США за кв. м без учета НДС. Данный показатель в сравнении с показателем предыдущего квартала (8.500 долларов США за кв. м) вырос на 5,6%. К концу II квартала 2008 года средняя цена продажи одного кв. м объекта класса «А» установилась на отметке 10.700 долларов США без НДС, рост показателя составил 500 долларов США или 5% (в предыдущем квартале данный показатель составлял 4,3%). Цена на недвижимость класса «В» достигла 7.250 долларов США без учета НДС, рост цены во II квартале 2008 года составил 6,6%. Таким образом, на фоне незначительного замедления темпов роста цен продажи объектов класса «А» темпы роста цен на объекты класса «В» продолжают увеличиваться.


*Цены не включают НДС (18%)

За снижением активности рынка офисной недвижимости в IV квартале 2007 года (одной из причин стал переносов сроков ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров на более позднее время), последовало оживление рынка. Рост средних арендных ставок в течение IV квартала 2007 года составил 6% по классу «А» и 3% - по классу «В», а в I квартале 2008 года - 12% по классу «А» и 6,5% по классу «В». Таким образом, в начале 2008 года темп роста ставок увеличился в 2 раза. Скачок цен имеет сезонную природу - многие собственники и девелоперы пересматривают условия договоров аренды в начале года. Также резкий рост ставок может быть объяснен выходом на рынок некоторых высококачественных объектов, срок сдачи которых ранее был перенесен.

К концу I полугодия 2008 года ставки аренды выросли на 80 долларов США (6,7%) и 85 долларов США (11,5%) для объектов класса «А» и «В» соответственно. Во II квартале 2008 года прирост арендных ставок изменил свой постоянный характер. Рост средней ставки аренды недвижимости класса «В» значительно опередил аналогичный показатель для класса «А». Это связано в большей степени с повышением качества строительства объектов класса «В», а также с повышением ставок в зависимости от степени готовности объекта - срок экспозиции офисов класса «В» превышает таковой для класса «А», при том , что спрос на последние существенно выше, и они по-прежнему остаются дефицитными.


* Арендные ставки не включают НДС (18%) и операционные расходы

Сравнивая динамику роста цен и арендных ставок на офисную недвижимость, необходимо отметить, что сложившаяся ситуация опережения темпов роста арендных ставок перед темпами роста цен продажи продолжила свое развитие и в начале 2008 года, однако их разрыв постепенно сокращается. Так, за 2006 год средние арендные ставки на объекты офисной недвижимости класса «А» по сравнению с предыдущим периодом повысились на 14%, класса «В» - 11%, а рост цен продажи объектов за тот же период составил 52% и 49% соответственно. В 2007 году прирост ставок аренды уже составил в классе «А» - 34%, в классе «В» - 24%; а рост цен - 27% и 13% соответственно. В первой половине 2008 года арендные ставки на объекты офисной недвижимости класса «А» по сравнению с концом 2007 года повысились на 20%, класса «В» - 19%, а рост цен продажи объектов за тот же период составил 9,5% и 12,5% соответственно.

Ключевые сделки по итогам I полугодия 2008 года

Осовные барьеры рынка

Выводы и прогнозы

Автор — Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Новое качество


[1] Проект реконструкции Лефортово предусматривает благоустройство берега Яузы и снос ветхих строений в районе // РБК-Москва, от 07.02.2008.

[2] Реогранизация промышленных зон осуществляется в соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 года, Программой реорганизации производственных зон г.Москвы (постановление Правительства Москвы «О развитии и реорганизации промышленных зон» от 4 апреля 1995 года №276) и другими нормативно-правовыми актами

[3] Mirax группируется на Мичуринском проспекте // Коммерсант, № 14(3831) от 31.01.2008

[4] Three New Towns To Appear Outside Moscow // Real Estate Quarterly, Q1 2008
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
Петербургский Международный Инновационный Форум
28 ноября 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase