Почему выгодно покупать бартерные квартиры

В кризисные времена на рынок новостроек вернулся бартер. У девелоперов, жалующихся на слабые продажи, не всегда хватает денег, чтобы расплатиться с поставщиками и подрядчиками. Последние иногда получают оплату квартирами. Впоследствии это жилье выходит на рынок ниже рыночной цены - строителям и поставщикам тоже нужны деньги. В итоге конечный покупатель при покупке "зачетных" квартир может сэкономить неплохую сумму.

Как и любое явление бартерной экономики, зачет квартирами в новостройках особо никто не афиширует, хотя иногда новости о сделках такого рода доходят до общественности. Одна из самых известных из ставших публичных бартерных сделок состоялась между группой ПИК и компанией Strabag, с которой девелопер рассчитался за работы квартирами в жилом комплексе на улице Заповедной. Участники рынка предполагают, что к разного рода бартерным вариантам зачастую склоняется ДСК-1.

Бартер новостроек как явление существует не только в Москве, но по своему организационному развитию наибольшее развитие получил на рынке новостроек Северной столицы. В Санкт-Петербурге для желающих сэкономить на приобретении квартиры созданы специальные интернет-площадки (пример можно посмотреть здесь), которые представляют собой что-то среднее между биржей подержанного товара и интерактивной доской объявлений, на которой организации, получающие за работу жилье, могут обмениваться им в зависимости от наличия покупателей на какую-то конкретную площадь. К сожалению, в Москве и Подмосковье ничего подобного обнаружить не удалось. Практика в столице оказалась совершенно иной.

Как определить бартерный товар?

Как правило, никто из продавцов вам не признается сразу, что выбранная вами квартира - бартерная. Среди них обнаружилась прямо-таки тотальная боязнь озвучивать подобную информацию - все говорят, что работают "от застройщика". В какой-то мере это действительно так, просто уже в ходе работы с бумагами при оформлении сделки выяснится, что между застройщиком и конечным покупателем есть некая промежуточная организация.

Характерно, что с наплывом бартера появились целые агентства, у которых он стал важной частью заработка. Они начали приобретать широкую известность примерно с осени прошлого года. Это небольшие компании, изначально предлагающие традиционный спектр услуг на вторичном рынке, в сфере загородной недвижимости, аренды офисов и т.п. Но главным для них является продажа новостроек. Небольшой опрос представителей риэлтерского мира дал обобщающий ответ: многие организации получили во время кризиса жилье вместо денег и запасов для реализации таких квартир хватит еще на какое-то время, как минимум на ближайший год.

Квартиры от "зачетников" обычно распознаются по ряду признаков, и потребитель легко сможет обнаружить бартерный товар, просто воспользовавшись поиском в интернете по той или иной новостройке или строящемуся микрорайону. Как правило, бартер часто появляется по адресам, которые рекламировались как известные новостройки пару лет назад, а то и больше. Иначе говоря, если вы видите возникший вдруг в продаже набор квартир (именно набор, а не единичные вторичные предложения от частников) где-нибудь в микрорайоне Кожухово, давно построенном и проданном, с большой долей вероятности это будет зачетная недвижимость.

Кроме того, такое жилье выдает себя ценами продаж - квартиры от подрядчиков и поставщиков обычно дешевле, чем при вторичных продажах. "Обычное" физлицо в большинстве случаев все равно будет ждать своего покупателя, если даже готово торговаться. Организация вынуждена платить за аренду помещений, ей нужны деньги на заработную плату и т.д. Поэтому неудивительно, что чем тяжелее период на рынке, тем больше появляется зачетных квартир, и тем дешевле они продаются. По отзывам брокеров "Миэля", в непростые месяцы 2009 года доля бартерных новостроек в общем объеме предложения доходила до 20%, а дисконт до 35% от уровня рыночных цен.

Однако даже при более или менее стабильной ситуации зачетные квартиры - по банальной причине потребности в текущем финансировании - продают по крайней мере по нижней планке рынка. К примеру, в строящихся корпусах 7-11 микрорайона новостроек "Катюшки" (Лобня) цена трешек в настоящее время варьируется от 3,4 до 3,8 млн рублей, предложения по зачету обычно идут по нижней планке рынка, то есть примерно по 3,4 млн. Таким образом можно сэкономить порядка 10%.

В целом в предложениях от агентств есть одна очень четкая особенность, отличающая бартерный ассортимент. В нем практически нет маркетинговой логики. Так, рядом с эконом-классом ближнего Подмосковья могут предлагаться квартиры бизнес-класса в Москве, а полным контрастом к тем и другим служат обычно варианты из листинга топ-недвижимости. Например, Кожухово, "Заповедный уголок" (Медведково), "Катюшки" (Лобня) и жилье в доме "Остоженка парк палас" (причем с назидательным уточнением, что объект находится в 5 минутах пешком от метро "Кропоткинская", будто покупатели подобной недвижимости озабочены близостью подземного транспорта). Типичный образец бартера, хотя, и без ликвидной недвижимости топ-класса, приведен здесь.

Современная бартерная мода

По мере выхода из кризиса многие организации, ведущие те или иные работы или поставляющие на стройки материалы и комплектующие, несколько улучшили свое финансовое положение. А заодно выяснили для себя, что бартерных квартир им больше не хочется. Во-первых, продать не так уж просто даже с дисконтом, во-вторых, строители в качестве хорошего объекта рискуют получить неликвид.

Поэтому последней тенденцией на рынке стали предложения со стороны девелоперов забирать квартиры за стройматериалы. Среди таких вариантов появляются и публичные. Так, в январе этого года московский девелопер "Грейс-Сити", работающий над несколькими проектами на территории большого Сочи, публично предложил всем желающим квартиры в обмен на поставки. Можно предположить, что поскольку ситуация с реализацией недвижимости на курортах сейчас тяжелая, превратить метры в деньги, даже полученные с хорошим дисконтом от докризисного уровня цен, будет очень непросто.

Еще один пример - новостройка в подмосковном Подольске, где с середины 2000-х годов ведется строительство жилого дома по улице Молодежной, вл. 6. Ранее срок сдачи объекта был намечен на 2007 год. В настоящее время достройкой дома занимается некоммерческое партнерство "Защита прав соинвесторов "Молодежная". В доме есть свободные квартиры, но поскольку он относится к проблемным, строители охотно рассматривают варианты приобретения нужных материалов в обмен на будущую жилплощадь.

И наконец, еще небольшое дополнение. Дело в том, что работающим на рынке компаниям также бывает трудно продать за деньги нужные на стройке материалы. Квартирами они получать оплату хотят далеко не все, при этом за деньги готовы предоставлять хорошие скидки. Поэтому, зачастую и здесь не обходится без еще одного персонажа - бартерного перекупщика.