Rusbase
Кто строит новые технологические города в России и зачем они нужны?
Можно ли самому построить город и насколько это выгодно?

8 августа 2018



В последние годы в России начали появляться новые технологические города. В чем-то они наследуют традиции советских наукоградов, поскольку становятся центрами развития технологий и инвестиций в инновационные проекты. «Новые» населенные пункты могут быть как инициативой правительства (например, Сколково), так и частного лица (Поселок программистов).

Rusbase предлагает разобраться детальнее, как развиваются в России «новые» населенные пункты.
История строительства новых городов в современной России началась в 2010 году, когда президент РФ Дмитрий Медведев подписал закон «Об инновационном центре „Сколково"». Инноград «Сколково» — первый построенный с нуля город и наукоград в России с момента распада СССР. Строительство инновационного центра началось в 2010 году, а завершение строительства всех объектов иннограда общей площадью 2,5 млн кв. м запланировано на 2025 год.

С момента начала строительства в иннограде уже было введено в эксплуатацию первое здание центра «Гиперкуб», построен и заселен «квартал Менделеева», в котором размещается медицинский кластер, сдана первая очередь самого крупного в Восточной Европе технопарка и введены в эксплуатацию первые объекты социальной инфраструктуры — апартаменты и Семейный кампус.

Вице-президент фонда «Сколково» Александра Барщевская объясняет, что градостроительный проект «Сколково» должен служить прототипом города будущего. При его реализации проектировщики создавали инновационную городскую среду, которая должна раскрыть современные идеи о функциональности и комфорте городов. При этом при проектировании иннограда учитывались главные современные градостроительные стандарты: композиционная и стилистическая целостность, малая высотность, низкая плотность застройки, приоритет для экологических решений и продуманная транспортная инфраструктура.

По словам Александры Барщевской, каждый из четырех районов, входящих в город — Южный, Технопарк, Университет, Северный — полностью автономен и создает все условия, необходимые для комфортной работы и досуга. В то же время все районы иннограда, а также Центральная зона и Зона озеленения составляют единое пространство, образующее общую инфраструктуру центра.

На сегодняшний день непосредственно на территории инновационного центра работает несколько сотен инновационных компаний. Всего же резидентами «Сколково» являются около 2 тысяч компаний, костяк которых составляют российские ученые, конструкторы, инженеры, программисты и предприниматели.
Другие новые ИТ-города в России
Иннополис, город-спутник Казани, также построен с нуля и является самым новым городом в постсоветской России. Он, как и подмосковный центр «Сколково», был создан специально для развития технологий и инноваций. Идею проекта, который сначала получил рабочее название «IT-деревня», впервые озвучил президент Татарстана Рустам Минниханов в 2010 году, а спустя два года, в июне 2012 года, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев и Рустам Минниханов заложили в основание будущего города капсулу с посланием горожанам.

На сегодняшний день в городе проживает более 3 тысяч жителей. При этом резидентами Иннополиса являются 75 компаний, среди которых «Яндекс», «Тинькофф-банк», «Сбербанк-Технологии», RedMadRobot, Cognitive Technologies и другие. Большую часть жителей города составляют ИТ-специалисты, работающие в особой экономической зоне «Иннополис». Кроме того, в городе живут более 500 студентов Университета Иннополис. Еще приблизительно 1 тысяча человек приезжает сюда ежедневно на работу из Казани и других соседних населенных пунктов.

В городе уже сейчас работает 15 сервисов: детский сад, школа, хостел, кафе, бар, книжный и цветочный магазины, коворкинг, тайм-кафе и другие сервисы. При этом власти города планируют запустить в Иннополисе еще один детский сад и начать строительство культурного центра. В этом году в городе должны появиться еще 732 квартиры, и количество жителей наукограда вырастет до 5 тысяч человек.

Иннополис входит в муниципальное образование «Городское поселение город Иннополис» и имеет свою администрацию и мэрию. Мэр города Руслан Шагалеев говорит, что администрация Иннополиса старается выполнять функции сервисной компании для горожан, решая бытовые вопросы жителей быстро и без дополнительной бюрократии.

По словам Руслана Шагалеева, городские власти Иннополиса находятся от жителей на расстоянии одного сообщения, поэтому горожане спутника Казани часто непосредственно влияют на состояние городской среды: участвуют в выборе новых городских объектов, указывают на необходимость уборки дорог, предлагают проведение мероприятий.

Сейчас мэрия города продолжает тестировать в Иннополисе отдельные технологии smart city. В иннограде уже работают сети «умных» счетчиков и «умных» домофонов, на бытовые вопросы горожан отвечает виртуальный сотрудник мэрии бот Инна, а по улицам города курсируют электробусы.
Фотографии представлены администрацией Иннополиса
Другой пример нового населенного пункта в России, созданного для развития информационных технологий — Поселок программистов, расположенный в Кировской области. Новый поселок является исключительно частной инициативой и был основан несколько лет назад бывшим сотрудником «Яндекса».

Идеолог и основатель проекта Алексей Конышев говорит, что Поселок программистов изначально создавался как комфортное место для жизни. Алексей и его семья хотели жить в окружении природы, но при этом сохранить привычный круг общения — в профессиональном и социальном плане. При этом экопоселения в чистом виде отталкивали создателей проекта не всегда прозрачной идеологией, а жизнь в классической деревне не подходила из-за ряда нерешаемых проблем, таких как отсутствие инфраструктуры и депрессивность российской глубинки.

Алексей говорит, что на сегодняшний день почти все жители поселка — это семьи разработчиков, зарабатывающих удаленным трудом. Однако в этом году в деревне появилась первая семья, не связанная непосредственно с программированием — это предприниматели из Брянска, занимающиеся развитием сети мастерских по ремонту цифровой техники.

Главным критерием, по которому авторы проекта отбирают новых жителей Поселка программистов, по словам Алексея Конышева, является удаленный заработок и интеллектуальный труд. В дальнейшем основатели экодеревни рассчитывают, что к ним присоединятся представители других современных профессий — дизайнеры, копирайтеры и прочие удаленные специалисты.

За время, прошедшее с момента основания поселка, его строители уже успели провести здесь все основные коммуникации — сделали подземное электроснабжение, водопровод, проложили дорогу до поселка и провели оптический интернет. Сейчас создатели ИТ-поселка работают над строительством детской площадки и планируют до конца года выложить брусчаткой первую улицу поселка, а также хотят запустить строительство зимнего варианта летней школы программирования «Хуториум», которая начала свою работу в поселке в этом году. Привлечь деньги на эти проекты Алексей планирует с помощью частного капитала и краудфандинга и уже сейчас ведет переговоры с инвесторами.
Фотографии предоставлены администрацией Поселка программистов
Доброград — первый частный город
Несколько иным способом развития новых городов в России может стать создание частных городов. Тем более что уже есть первые примеры. Строительство первого в России частного города началось в 2014 году во Владимирской области. Градостроительный проект получил название Доброград (до апреля 2016 года — Гудвил).

Автором идеи нового города, расположенного в экологически чистой зоне и использующего современные разработки в области городского дизайна, выступил президент группы компаний «Аскона» Владимир Седов. С 2010 года предприниматель, уже много лет занимающийся развитием крупнейшего в России производителя товаров для сна и матрасов, начал смещать свои бизнес-интересы в сторону социальных проектов, медицины и новых городских форматов.

Идея создания частных городов в мире появилась достаточно давно. Одним из самых известных примеров частного города является проект Селебрейшн — статистически обособленная местность в округе Оцеола (штат Флорида, США), большинством земель которой владеет The Walt Disney Company. Идея этого города родилась в голове основателя компании Уолта Диснея, но воплотить ее удалось только после его смерти, в начале 1990-х годов.

Похожий проект сегодня также развивается на западном побережье Индии. В новом индийском городе Лаваса, строящемся на деньги частной строительной компании, вся власть сосредоточена в руках управляющей компании. При этом новые кварталы города застраиваются в соответствии с особой концепцией, предполагающей создание большого свободного пространства, совмещение бизнес-зон и жилой застройки и сохранение природных парков.

Почти вся инфраструктура российского Доброграда, кроме школы и ветки железной дороги, возводится за счет частного капитала. Предполагается, что жителями города станут 35 тысяч человек, при этом в новом населенном пункте будет создано около 5 тысяч рабочих мест.

В качестве целевых групп потребителей авторы проекта рассматривают жителей Владимирской области, которые хотят улучшить качество жизни и смогут добираться на работу из загородной зоны, россиян из дальних регионов страны, желающих переехать ближе к центру, а также переселенцев — северян, военных, нефтяников и газовиков.

На сегодняшний день застроена только первая часть города, однако Доброград уже функционирует как всесезонный спортивно-оздоровительный курорт, единственный центр такого класса в ЦФО. Кроме лыжных, велосипедных и пешеходных спортивных трасс, в инфраструктуру курорта входят летний детский лагерь, веревочный парк, водоемы для рыбалки, футбольный стадион, скейт-парк, поле для гольфа и другие объекты.

Владимир Седов отмечает, что идею будущего Доброграда он подсмотрел в Европе: его вдохновил «умный» город PlanIT Valley в Португалии, строительством которого сейчас занимается английская компания Living PlanIT.

По словам основателя «Асконы», команда, создающая Доброград, старается с особой тщательностью сохранять экосистему участка: все строительные объекты должны быть вписаны в существующий холмистый ландшафт, лес сохраняется, а парковые деревья частично переносятся на новые участки. При этом инженерные сети города проложены под землей и все отходы канализации перерабатываются в органические удобрения или воду, а управлять городским коммуникациями и выявлять проблемные зоны города помогает специальная система, разработанная российскими компаниями.
Сколько стоит переехать в эти города
Доброград

Чтобы купить двухкомнатную квартиру площадью 60-65 кв. м в строящемся доме, потребуется около 2 млн рублей. Возможно также жить в таунхаусе или собственном доме.

Поселок программистов

Чтобы жить в Поселке, нужно купить участок и оплатить постройку дома. Согласно информации на сайте, участок с домом «под ключ» площадью 72 кв. м обойдется примерно в 2,3 млн рублей.

Иннополис

Аренда квартиры в Иннополисе обойдется в 7-10 тыс. руб. в месяц в зависимости от площади. На покупку квартиры в таунхаусе площадью 70 кв. м в предчистовой отделке заложите около 4 млн рублей. Самый недорогой вариант — купить квартиру площадью 41,6 кв. м в строящемся доме за 2,3 млн рублей.

Сколково

Цены на аренду апартаментов в квартале Тетрис составляют от 32 до 92 тыс. рублей в месяц, максимум цены по всему Сколково – 277 тыс. рублей в месяц за апартаменты бизнес-класса.
Другие примеры «новых» населенных пунктов
Новые поселения в современной России развиваются также за счет других направлений. В число первых населенных пунктов в новейшей истории России входят экопоселения. Экологические поселения — одна из форм идейной общины — впервые появились в 1960-х годах в США. Цель их создания — организация экологически чистого пространства, основанного на концепции устойчивого развития. Первые экопоселения начали появляться на территории РСФСР еще в конце 1980-х годов, и этот тренд продолжил нарастать в последующие годы. Сейчас по разным оценкам в России насчитывается от 200 до 400 экопоселений, больше половины из которых относятся к родовым поместьям.

Новые населенные пункты в Российской Федерации также начинают появляться в рамках реализации программы «дальневосточный гектар». В правительстве сообщают, что построенные с нуля поселки могут появиться в местах с высокой плотностью размещения «дальневосточных гектаров» в Хабаровском крае, Сахалинской области и Якутии.

Между тем российские власти намерены продолжать строительство новых технопарков и наукоградов в регионах страны. Так, в октябре 2017 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев объявил о старте строительства нового инновационного центра в возводящемся городе-спутнике Южный на юге Санкт-Петербурга.

Проект ЖК «Южный» реализует управляющая компания «СТАРТ Девелопмент» в Пушкинском районе на юге Петербурга. При этом участок площадью 100 гектаров в новом городе займет научно-образовательный и инновационно-производственный кластер «ИТМО Хайпарк» Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики (ИТМО). В инфраструктуру нового кампуса университета войдут научные центры, лаборатории, учебные корпусы, жилье и другие объекты.
Экономика новых ИТ-городов и поселений
Вице-президент фонда «Сколково» Александра Барщевская, рассказывая об экономической модели инновационного центра, говорит, что «Сколково» можно назвать показательным примером реализации государственно-частного партнерства в России. Соотношение инвестиций в развитие иннограда, отмечает эксперт, со стороны государства и внешних инвесторов составляет 1:4, поэтому пример подмосковного центра нельзя назвать типичным для частных девелоперских проектов. Но с другой стороны, авторы проекта никогда не ставили перед собой такую задачу. Основной целью строительства «Сколково», говорит Александра Барщевская, был не девелоперский бизнес, а создание условий для развития российской инновационной среды.

Мэр Иннополиса Руслан Шагалеев объясняет, что Иннополис сфокусирован на развитии ИТ-отрасли и решении проблемы нехватки ИТ-специалистов, поэтому основная целевая аудитория города-спутника Казани — «айтишники». Мастер-план города рассчитан на 155 тысяч жителей, 60 тысяч из которых составят ИТ-специалисты. Для нового наукограда авторы проекта выбрали бизнес-модель, построенную на основе показателя ARPU, в случае с Иннополисом это НДФЛ. Руслан Шагалеев говорит, что поскольку ИТ-отрасль — высокооплачиваемый рынок, доходы от НДФЛ здесь заметно выше средних показателей по стране. Поэтому каждый новый житель Иннополиса вносит свой важный вклад в формирование городского бюджета для развития образования, медицины и городской инфраструктуры.

Основатель Поселка программистов Алексей Конышев, описывая экономику своего проекта, говорит, что сам экопоселок нельзя назвать коммерчески успешным проектом. Однако его создатели никогда и не ставили перед собой цель заработать на этом проекте. Выручка от продаж участков в Поселке программистов направляется на развитие инфраструктуры. Алексей говорит, что рассчитывал цены, исходя из прогноза будущих затрат, но из-за постоянного роста цен и множества неучтенных расходов эти расчеты оказались нереалистичными. В результате основателю поселка приходится постоянно вкладывать в развитие проекта личные деньги, и в настоящий момент «отрицательный баланс» проекта составляет около 11 млн рублей.

Однако Алексей Конышев отмечает, что Поселок программистов имеет важный сайд-эффект и может служить удобной площадкой для развития других проектов, связанных с ИТ. Работающая в поселке летняя школа программирования «Хуториум» уже за первый сезон показала внушительные коммерческие результаты. При этом создатели проекта еще не успели запустить дополнительный источник его монетизации, связанный с работой джуниоров. На начальном этапе выпускники школы смогут заниматься заказной разработкой, а в дальнейшем авторы проекта построят маркетплейс для работодателей.

Алексей объясняет, что без поселка такие возможности масштабирования вряд ли были бы возможны. Основатель экодеревни видит в подобных сайд-проектах большие перспективы и считает, что они могли бы стать основным драйвером, обеспечивающим развитие в России подобных поселений.

Александра Барщевская, оценивая перспективность строительства новых ИТ-городов в России, отмечает, что этот бизнес вполне мог бы стать коммерчески перспективным направлением, однако без участия государства в создании городской инфраструктуры задача будет весьма сложной. Эксперт считает, что частным девелоперам сегодня нужно задуматься над созданием новых рабочих мест (особенно для ИТ-отрасли) в строящихся жилых комплексах. Тогда застройщики сократят зависимость новых районов и поселений от центров городов, снизят нагрузку на дороги и уменьшат количество времени, которое затрачивают жители на дорогу из дома на работу.

Руслан Шагалеев говорит, что некоторые российские города и технопарки уже обращаются к руководству Иннополиса с просьбой поделиться опытом управления технологичным городом. Мэр иннограда уверен, что такие проекты как Иннополис могут и должны появляться в России, и считает, что подобные идеи обязательно нужно масштабировать, чтобы создавать в других регионах свои точки притяжения для ИТ-специалистов.
«Что касается вопроса коммерческой перспективности ИТ-поселений, боюсь, у меня на него нет точного ответа. Наш поселок сам по себе не является коммерчески успешным проектом, но мы изначально не стремились заработать. Я не исключаю, что при более точном и направленном подходе — с серьезными инвестициями в инфраструктуру на начальных этапах, мощном маркетинге и жесткой ценовой политике — подобные проекты можно сделать коммерчески успешными. С другой стороны, нужно помнить, что рынок недвижимости до сих пор испытывает кризис — предложение превышает спрос, цены на жилье не меняются или опускаются вниз, а цены на стройматериалы растут. Такие условия делают эту задачу еще более сложной».

Алексей Конышев
Основатель Поселка программистов
©Rusbase, 2018
Автор: Антон Кузнецов
Фото на обложке предоставлено администрацией Иннополиса



Людмила Чумак

Комментарии

Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.