Александр Вагин: "Кто бы что ни говорил, строить будет легче"

Расскажите друзьям

Сейчас то время, когда услуги fee-девелоперов наиболее актуальны

Сегодня в условиях финансового кризиса о сроках реализации проектов предпочитают не говорить. Александр Вагин, президент компании «Открытие-Недвижимость», - один из немногих, кто с уверенностью утверждает, что их объекты будут реализованы точно в срок. Секрет его спокойствия - в специализации компании: fee-девелопмент (от англ. fее - «вознаграждение») - достаточно новый формат на российском рынке и сегодня очень востребованный.

- В условиях кризиса спрос на работы, связанные с сопровождением проектов, снижается, многие инвесторы отложили их реализацию. Будут ли востребованы услуги fee-девелоперов, которые работают за вознаграждение?

- По моему мнению, сейчас как раз то время, когда услуги fee-девелоперов будут наиболее актуальны. На рынке происходит автоматический передел собственности - банки забирают проекты своих должников практически даром, и у них возникает вопрос: что с этим всем делать? И даже если в банках есть свои аффилированные компании, им не всегда хватает знаний и возможностей, чтобы реализовать проекты. Поэтому им просто необходимы рыночные игроки в качестве партнеров. Монстров привлекать невозможно, потому что у них другие цены и, самое главное, другая жизненная концепция. Она заключается в том, что я профинансировал проект, сам руковожу им и поэтому сам хочу получить все деньги. Поэтому спрос на услуги небольших профессиональных компаний с устойчивой репутацией будет расти. Сейчас мы участвуем в нескольких конкурсах на управление проектом в качестве fee-девелопера.

- У вас есть серьезные конкуренты?

- Есть одна маленькая деталь: компаний, готовых оказать услугу по fee-девелопменту, очень мало. Многие из них либо сами выступали в роли инвесторов, либо выросли из крупных строительных компаний. На мой взгляд, девелоперами практически никто из них не стал, так как нет соответствующего опыта. Девелопер - это тот, кто придет и скажет, что на данном участке земли нужно построить вот это, он понимает, какому инженерному бюро заказать разработку концепции, что востребовано в данном районе, где нужно посмотреть соответствующую аналитику, что происходит с рынком и т. д.

- И с какими заказами ваша компания работает?

- Линейка состоит из трех глобальных продуктов. Первый - завершение стадии lend-девелопмента. Мы берем проект с разными проблемами, например без разрешительных документов или по которым идут серьезные судебные разбирательства и др., их решаем и получаем градостроительный план земельного участка. Этот продукт может быть продан. Но если появится инвестор, мы можем предложить свои услуги как fee-девелопера и закончить проект. Второй продукт - это разработка концепции, проектирование, получение всех разрешительных документов на строительство и выход на площадку. Третий - полное управление строительством. Если здание строится не для собственных нужд, то мы также предоставляем услуги по созданию бизнеса, включая сдачу в аренду, учет, юридическое сопровождение и т. д.

- Каков размер комиссии?

- В зависимости от масштаба проекта эта услуга составляет от 5% до 10% от стоимости строительства.

- Только от стоимости строительства или от общего объема инвестиций в проект?

- Здесь есть свои тонкости. Если проект находится на ранней стадии реализации, его нужно довести до конца и речь идет о ставке 5%, то она исчисляется скорее от общего объема инвестиций в проект. Но если проект находится на более поздней стадии, например когда есть проект и разрешение на строительство, то ставка считается только от стоимости строительства.

- Какие услуги востребованы в условиях кризиса?

- Экспертиза проектов. На рынке сегодня находится огромное число проектов, их количество нарастает как лавина, и есть компании со средствами, которые хотят их купить. Многие потенциальные покупатели отдают себе отчет в том, что приобретать нужно именно сейчас, но они не понимают, что это за проекты, какие в них подводные камни, есть ли судебные разбирательства и т. п.

Еще одно актуальное направление - финансовая отчетность. Чтобы ее правильно предоставлять, нам пришлось многому учиться. В настоящее время у нас сформирована хорошая команда, включая специалистов по автоматизации необходимой отчетности и правильных инвестиционных решений. По проекту Vivaldi Plaza мы ежемесячно отчитываемся перед большим количеством компаний. Все зарубежные инвесторы назначили своих наблюдателей в лице международных юридических и аудиторских компаний, которые требуют от нас своего формата отчетности.

- У вас наметились новые договоры?

- Мы участвуем в нескольких тендерах на функцию fee-девелопера, все они проходят в Москве.

- Над чем ваша компания работает сейчас?

- Поскольку на этапе lend-девелопмента проекты никогда не афишируются, я могу назвать только те, которые относятся к третьему продукту. Самый крупный - проект Vivaldi Plaza. Мы работаем как fee-девелопер - управляем строительством за вознаграждение. Это офисно-гостиничный комплекс класса А, строительство которого идет в районе Павелецкой площади на ул. Кожевнической. Общая площадь объекта - около 111 000 кв. м. Комплекс состоит из четырех офисных зданий по 11 этажей каждое, гостиничного корпуса международного класса высотой 13 этажей, а также 2-этажного реконструируемого особняка.

- Как вы получили этот проект?

- Он был приобретен нами у другой девелоперской компании. Раньше на данной территории располагался Московский фурнитурный завод, который выведен в подмосковный Подольск.

- Каков бюджет комплекса?

- Примерно $460 млн. Из них $140 млн - это стоимость площадки и $320 млн - объем инвестиций.

- Кто финансирует Vivaldi Plaza?

- Среди инвесторов проекта такие компании, как Deutsche Bank AG, European Commercial Real Estate Group, инвестиционный фонд Starr Capital.

- Кто еще принимает участие в проекте?

- На генподряд мы привлекли известную австрийскую компанию Strabag. Jones Land LaSalle и Knight Frank - коэксклюзивные консультанты по маркетингу и сдаче помещений в аренду.

- Когда объект будет сдан?

- Полное завершение строительства - весна 2009 г. До конца 2008 г. все корпуса возведут в бетоне, а некоторые участки зданий будут застеклены.

- Практика показывает, что фактически ни один проект в Москве не реализуется в намеченный срок и не вписывается в выделенный бюджет. Вы уверены, что у вас получится?

- Мы уверены. Это наша ответственность.

- Несмотря на финансовый кризис?

- Я считаю, что в сложившихся условиях, кто бы что ни говорил, строить будет легче. Поскольку многие проекты остановились, на рынок вышли российские подрядчики очень высокого уровня с заключением договоров, о которых раньше можно было только мечтать. Сейчас они уже выстроились в очередь, лишь бы их кто пригласил.

- Какова дальнейшая судьба Vivaldi Plaza?

- Уже подписан договор с одним из крупнейших немецких инвестиционных фондов - KanAm Grundinvest Fonds на покупку объекта после его завершения. Насколько мне известно, на текущий момент данная сделка - крупнейшая из форвардных сделок на рынке недвижимости России. Как правило, стратегия фонда заключается в том, что обычно он держит на собственной позиции приобретенную недвижимость определенное количество лет, условно пять лет, после чего решает либо выходить из этого проекта, либо продолжать получать арендные платежи.

- На каких условиях была заключена сделка?

- Мы не можем комментировать незавершенную форвардную сделку, это один из важнейших пунктов договора.

- Какой расчетный срок окупаемости проекта?

- Я считаю, что эта формулировка не совсем корректна в данном случае. Западные инвесторы считают все доходы, которые связаны с данным объектом. Они могут быть как явные - это то, что собственник получил от сдачи в аренду площадей, - так и связанные с изменением стоимости имущества. Год или два года назад, когда формировался бизнес-план, считали следующим образом: на аренде можно заработать примерно 10%, на росте стоимости имущества - 6%, а всего 16%. Поэтому, если речь идет об институциональных инвесторах - а это прежде всего фонды, - расчеты окупаемости исчисляются именно таким способом.

- Какие еще объекты у вас в работе?

- Второй уже практически завершенный проект - строительство комбината по обогащению кварцевых песков в Рязанской области. Это самый крупный комбинат на европейской части России и один из крупнейших в Европе. В этом проекте мы тоже участвуем как fee-девелопер, управляем строительством и работаем в интересах инвестора. Еще у нас есть собственный проект Strazdelio Namai - многофункциональный жилой комплекс, расположенный в старом Вильнюсе, в месте, лучше которого в городе нет. Это очень тяжелый реставрационно-строительный проект, где кладка каждого кирпича идет под наблюдением специалистов ЮНЕСКО. В доме всего 12 000 кв. м. Мы участвуем в нем с партнерами, но нам принадлежит самая крупная доля - 25% проекта.

- В какой стадии находится проект?

- Проект разбит на три очереди. В настоящее время первая очередь уже завершена и продается.

- Как идут продажи, ведь страны Балтии входят в число самых пострадавших от кризиса?

- Кризис повлиял на многие сегменты рынка и на недвижимость в том числе. Но наш проект уникальный. Уже после обострения ситуации мы продали три квартиры. Продажи идут по цене от 5000 до 8000 евро за 1 кв. м.

- Есть различия в работе девелопера в России и в Европе?

- В Европе работать легче. Все взаимоотношения в вопросах получения разрешений абсолютно четкие. До финансового кризиса процентные ставки по кредитам составляли всего от 4% до 5% годовых, причем денег можно было взять сколько угодно.

- Но если в Европе работать так хорошо, почему вы ограничились только одним проектом?

- Потому, что доходность проектов в Прибалтике ниже, чем в России. Раньше в России проекты с доходностью меньше 30% никто даже не обсуждал, а в Прибалтике 12-15% - это нормально, под них находятся инвесторы.

- Насколько я знаю, у вас еще есть проект в Тамбове.

- Там мы строим торгово-развлекательный комплекс такого формата, как «Мега», но не такого масштаба. В проект компания «Открытие-Недвижимость» вошла как девелопер и инвестор на самой ранней стадии его реализации. В городе находится наше представительство, и мы полностью контролируем процесс. Кроме нас в проекте участвуют еще два инвестора - московская и тамбовская компании. Общая площадь ТРЦ - 27 000 кв. м. Объект располагается в центре города. По концепции, качеству отделки и инженерии ничего подобного в Тамбове нет. Завершить его строительство мы планируем в конце 2009 г.

- У вас хватит денег на его финансирование?

- Масштаб проектов, в которых мы участвуем как инвесторы, небольшой, поэтому их финансирование не является критичным для нашего бизнеса. Мы уверены в том, что у нас хватит средств, чтобы завершить все начатые проекты.

- Арендаторами площадей являются тамбовские компании?

- Нет, это московские сетевые компании. К сегодняшнему дню достигнуты договоренности по сдаче в аренду более половины площадей. Мы рассчитываем на успех проекта, потому что все остальные торговые объекты на территории города строить прекратили.

- В условиях кризиса на рынок на продажу могут выйти не только проекты, но и целые компании. Чем это грозит?

- Акционеры потеряют свои акции, а для компаний все может сложиться совсем неплохо. Разве плохо, если такой финансовый монстр, как ВТБ или Сбербанк, станет собственником разорившейся компании? Завтра он даст денег и будет реализовывать замороженные проекты.

- А у вас есть свой прогноз, когда ситуация поправится?

- Так жизнь устроена - нельзя, чтобы все в ней было плохо бесконечно. Но считаю, что не меньше года все будет не очень хорошо. Давайте я вам расскажу один анекдот на эту тему. Приходит прихожанин к раввину и говорит: «У меня в жизни все очень плохо, что делать?» На что раввин отвечает: «А ты напиши табличку "Так будет не всегда" и повесь ее на видном месте». Прихожанин так и сделал. Прошло время, жизнь стала налаживаться, появились деньги, достаток. Прихожанин опять пошел к раввину и говорит: «Спасибо за волшебную табличку, она очень помогает!» На что раввин ему отвечает: «А ты не спеши ее снимать!»

- Когда ваша компания организована и кто ее владельцы?

- Компания была создана в 2003 г. под конкретный проект на ул. Баррикадной. Сейчас в этом здании располагается штаб-квартира ПИК. На тот момент в компании работало не более 15 человек. Владельцы компании - три собственника, в том числе два миноритарных акционера, которым принадлежит примерно 15% доли компании, - Борис Крутов и я. В настоящее время мы являемся топ-менеджерами компании.

- Сколько человек сейчас работает в компании?

- Около 150 человек. У нас есть специалисты всех профессий, создана высокопрофессиональная команда специалистов по строительству, согласованию и т. д. Мы можем предложить своим клиентам комплексное решение вопросов, включая проведение проверок, постановку учета, решение юридических вопросов и многое другое.

- Какое у вас образование?

- По первому диплому я математик - образование дает системный подход, когда любую ситуацию можешь представить в понятном и правильном свете. Еще я учился экономике и защитил кандидатскую диссертацию, получив степень кандидата экономических наук.

- А на личную жизнь времени хватает?

- Хватает. У меня уже два внука - девочка и мальчик. И я горжусь тем, что они, когда вырастут, смогут пройти по Москве и показать своим друзьям здания, строительством которых управлял их дедушка.

Людмила Чичерова, «Ведомости», 08.12.2008, №232 (2254)



Комментарии

Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи.
FinCon
25 октября 2017
Ещё события


Telegram канал @rusbase