Becar. Рынок бизнес-центров Москвы (кл. «А» и «В»). Итоги III кв. 2008 г.

Предложение

На конец III квартала 2008 года общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В» составило 7 865 000 кв.м.
В III квартале 2008 года в эксплуатацию было введено порядка 520 000 кв.м. офисных площадей класса «А» и «В» (в I кв. - 320 000 кв.м., во II кв. - 240 000, в III кв. - 520 000 кв.м).
В сентябре 2008 года начали активно проявляться последствия мирового кризиса ликвидности. В связи с этим, стоит ожидать, что реализация многих проектов будет приостановлена и тенденция к переносу сроков ввода объектов в эксплуатацию будет провялятся еще более активно.


Несмотря на то, что в конце исследуемого периода рынок начал испытывать значительные трудности, темпы прироста площадей на рынке столичной деловой недвижимости в III квартале 2008 года значительно выше, чем в аналогичном периоде 2007 года. В январе-сентябре 2008 года было введено на 24% больше качественных офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В», чем в январе-сентябре 2007 года.
Как и в предыдущие периоды, в III квартале 2008 года основную долю введенных офисных площадей в объеме нового предложения составили бизнес-центры класса «В» - 57%. Доля нового предложения бизнес-центров класса «А» составила 43%.

Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в I-III квартале 2008 года:



В IV квартале 2008 года заявлен ввод более 700 тыс.кв.м офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В». Необходимо учитывать, что в связи с финансовым кризисом многие проекты «замораживаются» и сроки открытия изменяются.

Учитывая данные факторы, объем нового предложения в IV квартале не превысит 80-85% от планируемого. Таким образом, по итогам 2008 года будет введено более 1,7 млн.кв. м офисных площадей класса «А» и «В».

Наиболее значимые объекты, запланированные к вводу во IV квартале 2008 года:



Спрос

На рынке столичной деловой недвижимости спрос на качественные офисные помещения по-прежнему превышает предложение. Снижение показателей спроса было зафиксировано в сентябре, когда объем заключаемых сделок был довольно маленьким. В условиях финансового кризиса, стоит ожидать, что показатели спроса будут продолжать снижаться, однако в ближайшее время это не окажет кардинального влияния на уровень вакантных площадей, т.е. уровень заполняемости бизнес-центров класса «А» и «В» останется на высоком уровне.

В том числе, в течение III квартала 2008 года доля свободных площадей в бизнес-центрах класса «А» не превышала 5%, в бизнес-центрах класса «В» - 8%.

Наиболее значимые сделки, совершенные на рынке бизнес-центров класса «А» и «В» в I-III квартале 2008 года:



Арендные ставки и цены продажи

В течение III квартала высокий спрос на офисные площади в бизнес-центрах класса «А» и «В» по-прежнему способствовал росту арендных ставок и цен продажи. Несмотря на наступивший кризис ликвидности, в сентябре также наблюдалась небольшая положительная динамика арендных ставок и цен продажи. Однако ожидается, что в IV квартале стоимость столичной деловой недвижимости может снизиться.

В среднем за III квартал 2008 года уровень арендных ставок вырос примерно на 5%. Цены продажи за III квартал 2008 года увеличились в пределах 3%-5%. По итогам III квартала 2008 года арендные ставки и цены продажи колеблются в следующем диапазоне.

Диапазон арендных ставок и цен продажи офисных помещений в бизнес-центрах класса «А» и «В»:



Основные тенденции и события

Влияние мирового финансового кризиса на российский рынок коммерческой недвижимости

В III квартале 2008 года на рынке офисной недвижимости начали активно проявляться последствия мирового финансового кризиса. В том числе многие компании объявили о том, что «замораживают» ряд своих проектов. Таким образом, объекты, которые находятся на завершающих стадиях строительства, скорее всего, будут введены в эксплуатацию, но многие проекты, которые планировалось реализовать в ближайшие годы, отложены. В связи с этим, стоит ожидать, что динамика нового предложения будет значительно снижена. Помимо этого, одним из последствий кризиса также может стать некоторое снижение спроса на качественные офисные помещения, в первую очередь в бизнес-центрах класса «А», что также может повлиять на снижение арендных ставок и цен продажи.

Многофункциональность и масштабность

В течение III квартала 2008 года ряд компаний заявили о планах строительства крупных объектов офисной недвижимости. При этом большинство из них представляет собой многофункциональные комплексы. В III квартале было заявлено о реализации более 8 проектов, общая площадь которых превышает 100 000 тыс.кв.м.

Однако стоит ожидать, что в условиях финансового кризиса, не все из заявленных объектов будут реализованы в планируемые сроки и обозначенных масштабах. В особенности, учитывая тот факт, что о большинстве проектов было заявлено в июле-августе, до того как кризис ликвидности начал свое влияние на российский рынок коммерческой недвижимости.

Наиболее значимые объекты, о планах строительства которых было заявлено в III квартале 2008 года:



Децентрализация

С каждым годом, все активнее проявляется тенденция к децентрализации рынка. Подавляющее большинство качественных офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В», запланированных к вводу в эксплуатацию во IV квартале 2008 года находится в поясе Третье транспортное кольцо - МКАД (70%).

Рост инвестиций

В III квартале 2008 года ряд российских и иностранных компаний объявили о своих планах инвестирования своих средств в рынок офисной недвижимости Москвы, однако большинство данных заявлений пришлись на июль-август. В связи с переходом кризиса ликвидности в активную фазу, стоит ожидать, что в ближайшем будущем объем инвестиций сократиться, ряд инвесторов примут решение уйти с российского рынка, а также ряд заявленных ранее проектов не будут реализованы.

Becar, 19 Ноября 2008 года