Что и от кого скрывают владельцы объектов коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость от жилой отличается не только стоимостью и целями использования, но и законодательством, что регулирует отношения, направленные на ее приобретение и эксплуатацию. Что необходимо знать при приобретении коммерческой недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова").

Покупка нежилых помещений:

1. Объекты некапитального строительства покупать рискованно
Приобретая коммерческую недвижимость необходимо убедиться, что она не является объектом некапитального строительства. Кроме того, если рассматриваемое к покупке нежилое помещение ранее было объектом некапитального строительства, а впоследствии переоформлено как объект капитального строительства, то в обязательном порядке рекомендуется изучить правоустанавливающую документацию на данное имущество. Не раз суды признавали незаконным перевод объектов некапитального строительства в капитальный.
Каковы же риски? Если оформленное в собственность и продаваемое недвижимое имущество является объектом некапитального строительства и расположено на земельном участке, не оформленном в собственность, а находящемся, к примеру, в аренде, то очень высока вероятность одностороннего расторжения договора аренды с понуждением к сносу, демонтажу находящегося на нем объекта недвижимости.
«Подобная практика особенно актуальна для крупных городов, где местные органы власти, ранее передавая земельные участки в аренду на определенный срок, не продлевают договоры и понуждают к сносу возведенных на участках объектов некапитального строительства (ресторанов, магазинов, павильонов, иных сооружений). – Поясняет адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова"). - При отказе собственников снести возведенные и оформленные надлежащим образом сооружения некапитального строительства, суды придерживаются в основном интересов местных органов власти, что неминуемо приводит к сносу зданий и освобождению земли в интересах муниципалитета».

2. Иные претенденты на имущество по ранее заключенным договорам
По-другому это называется двойная продажа. Собственник объекта недвижимости может заключить договор купли-продажи, получить за него денежные средства, но в последующем отозвать заявление о регистрации перехода права собственности.
Судебные дела о понуждении к регистрации порой тянутся годами. В течение указанного времени собственник недвижимости может еще несколько раз осуществить реализацию такого имущество, в том числе через подставных лиц, по доверенностям и иными способами.
Как показывает судебная практика, встречаются случаи трех и даже четырехкратного отчуждения одного и того же нежилого помещения. Связано это с хорошей ликвидностью и значительной стоимостью коммерческой недвижимости.

3. Обременения со стороны третьих лиц, например, по иным договорам продажи, по кредитам, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов
«Под коммерческую недвижимость очень часто оформляются кредиты, - рассказывает адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова"), - недвижимость же становится залоговым обеспечением под такие кредиты. Любая реализация обремененного имущества возможна только при согласии банка/кредитного учреждения, выдавшего заем.
Мошенники скрывают информацию о залогах. Они имеют возможность обманывать покупателей путем заключения предварительных договоров, или обычных договоров купли-продажи, когда право собственности еще не зарегистрировано, например, в недавно построенных зданиях. Кроме того, существуют способы незаконного временного снятия обременений. При этом необходимо понимать, что любая сделка по отчуждению имущества, находящегося в залоге, является незаконной, недействительной.

4. Риск изъятия коммерческих помещений по муниципальным или федеральным программам
Коммерческая недвижимость достаточно востребована, вследствие чего практика ее продажи является редкостью. Однако очень часто нежилые помещения начинают быстро реализовываться, например, когда собственник узнает о планах местных органов власти о сносе коммерческих зданий с целью нового строительства дорог, жилых микрорайонов или нежилых центров, которые якобы необходимы взамен застоявшегося обветшалого коммерческого фонда.
Собственники такого нежилого фонда узнают о планах местных властей, продают коммерческую недвижимость по рыночной стоимости, а новые собственники принимают риски изъятие приобретенного имущества, порой за много меньшую компенсацию.

5. Сложность в переоформлении документов на коммуникации
Казалось бы, такое простое действие как переоформление коммуникаций и счетов по оплате на нового собственника часто приводит к ощутимым финансовым затратам. А если предыдущий собственник откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы прежнего собственника или самого объекта недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок. Следствием может стать ограничение в пользовании коммуникациями.
Также следует учитывать, что для разных видов деятельности необходимы различные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, о чем покупатели даже не задумываются в момент сделки. При этом случается, что такие услуги по объективным или субъективным причинам не могут быть оказаны, а жизненно необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть задействованы. Одним из примеров служит невозможность увеличения электрической мощности, установки кондиционера, дополнительного телефона, проведения независимой интернет линии, многое иное.

Аренда нежилых помещений:
1. Отношения по аренде всегда не стабильны
Никогда Арендодатель не может гарантировать, а арендатор быть уверенным в том, что договор аренды или субаренды не будут расторгнуты досрочно, или по завершению пролонгированы на новый срок. Порой собственнику и самому неизвестно, как долго он захочет сдавать коммерческую недвижимость вообще, или на определенных с арендатором условиях в частности. «Увеличивая стоимость коммерческой недвижимости путем проведения в ней ремонтных или косметических работ, арендатор, как правило, не имеет права на компенсацию затрат по улучшению данного имущества, не говоря уже об убытках, которые потерпит в связи с необходимостью освободить уже разрекламированное и подготовленное во всех смыслах к бизнесу помещение», - предупреждает адвокат Олег Сухов ("Юридический центр адвоката Олега Сухова").

2. Сюрпризы с эксплуатационными компаниями и обслуживанием
И об этом меньше всего задумываются как арендаторы, так и покупатели коммерческой недвижимости, а зря. Именно во власти управляющих компаний определять объем и стоимость обслуживания, размер эксплуатационных услуг, а также решать вопросы не только о спектре такого рода услуг, но и об отказе в их предоставлении.
Новому собственнику могут навязать абсолютно не нужные услуги, или определить по ним слишком высокий размер стоимости, например, заставить платить интернет или телефон по суммам в десятки раз превышающим обычные цены. Или навязать услуги охраны за огромную плату, или выставить счета на оплату мест общего пользования даже тех, которыми никто и никогда не пользуется.
Не редки случаи обязания оплаты расходов по текущему и капитальному ремонту, которые либо не проводятся, либо проводятся, но не интересны арендаторам в связи с ограниченным сроком аренды помещений.

Олег Сухов.