Colliers International. Обзор гостиничной недвижимости за I полугодие 2008

позволяет говорить о сохранении главной тенденции предыдущих лет - дефицита гостиничного предложения во всех сегментах на фоне стабильного спроса на средства размещения. Однако темпы роста рынка замедлились по сравнению с динамикой соответствующего периода
2006-2007 гг.

В верхнем сегменте рынка показатель загрузки за январь-июнь 2008 г. остался практически на уровне соответствующего периода 2007 г., составив 71,4%. На основе анализа ежедневной статистики можно отметить, что зачастую пики заполняемости приходятся на один день (вторник или среда), в то время как в январе-июне 2007 г. пиковыми обычно являлись оба дня. Помимо этого, в текущем полугодии наблюдаются более резкие колебания загрузки в течение недели: снижение показателя в выходные дни по сравнению с рабочей неделей составляет сейчас в среднем 30-32 процентных пункта, в то время как в прошлом году этот показатель составлял около 26-28 пунктов.

Средняя цена продажи номера (ADR) в среднем по верхнему сегменту составила 9 876 руб., превысив показатель первой половины 2007 г. на 12%. Таким образом, доход на номер (RevPAR) для отелей верхнего сегмента увеличился на 11,5%. Год назад данный показатель вырос существеннее - на 20%; в любом случае, двузначные цифры прироста RevPAR для европейских городов являются скорее исключением, чем правилом.

Средний сегмент испытал сокращение загрузки до уровня 69,8% (минус 2,6 пункта по сравнению с январем-июнем
2007 г.), при этом ADR вырос на 18,3%. Можно с уверенностью предполагать, что часть клиентов отелей среднего сегмента ввиду существенного удорожания стоимости проживания предпочитают размещаться в более дешевых гостиницах низкого класса.

В нижнем сегменте рынка по итогам первого полугодия 2008 г. была зафиксирована самая высокая заполняемость - 75,3%, что практически повторяет результат аналогичного периода прошлого года. ADR в среднем по сегменту также значительно вырос - на 18%.

В целом по рынку Москвы средняя загрузка составила 71,3%, продемонстрировав снижение на 1,2 процентных пункта по сравнению с первым полугодием 2007 г. Подобные незначительные колебания показателя свидетельствуют о стабилизации спроса. С учетом низкой интенсивности ввода гостиничных объектов можно ожидать, что в ближайшее время значительные изменения в показателях маловероятны.

* Гостиницы были открыты после реконструкции
Источник: данные компаний, Colliers International


График 1. Динамика загрузки гостиниц Москвы по сегментам, январь-июнь 2008 г.

Источник: The Bench, ГАО «Москва», Colliers International


Международные операторы на рынке Москвы

В 1991 г. в Москве открылась первая гостиница под управлением международного оператора - Pullman Iris (5*, 195 номеров), ставшая с 1993 г. Sofitel Iris; в настоящее время управляется российской компанией. Также с начала 1990-х годов функционирует Radisson SAS Славянская (4*, 410 номеров). Последующие 6-7 лет были периодом относительно слабой активности международных игроков: открылись пятизвездочные Baltschug Kempinski и Marriott Grand, а также ряд отелей категории 4* (бренды Novotel, Renaissance (с 1997 года - Marriott Renaissance) и Holiday Inn, а также Marriott и Sheraton, которые стали управлять открытыми ранее отелями). При этом в период 1994-1995 гг. не было открыто ни одной гостиницы под управлением международных операторов. Всего к концу 1998 г. совокупный номерной фонд представленных в Москве международных гостиничных цепей составлял приблизительно 2 400 номеров.

В первый послекризисный год в Москве были открыты 2 гостиницы (операторов Marriott International и Starwood Hotels & Resorts Worldwide) - вероятно, сказался перенос сроков ввода в эксплуатацию; далее в 2000-2001 гг. на рынке снова наблюдалось «затишье», обусловленное, в том числе, последствиями кризиса.

Начиная с 2002 г., активность международных операторов в Москве возрастает, о чем свидетельствуют данные, представленные на Графике 2. На сегодняшний день более 6 400 номеров в Москве находятся под управлением международных сетей и по большей части относятся к верхнему сегменту рынка. Согласно заявленным планам операторов, в 2011 г. данный показатель достигнет более 10 500 номеров.

График 2. Присутствие международных гостиничных операторов на рынке Москвы и загрузка гостиниц верхнего сегмента, 1999-2011 г.

Источник: Colliers International

Сопоставление темпов ввода гостиниц международных цепей с динамикой показателя загрузки наглядно иллюстрирует начавшуюся после 2004 г. стабилизацию рынка по мере выхода новых качественных отелей высокого уровня. Таким образом, по мере возрастания конкуренции в верхнем сегменте у рыночных игроков остается все меньше возможностей для расширения своего присутствия. В будущем следует ожидать экспансии операторов в крупные региональные города, где уровень конкуренции крайне низкий.

В Москве в последнее время все больше гостиничных проектов с привлечением международных операторов заявляются в составе многофункциональных комплексов (см. Таблицу 2). Насколько успешной станет эта практика и смогут ли участники проектов реализовать все выгоды МФК, можно будет увидеть уже после 2010 г., когда заявленные объекты будут вводиться в эксплуатацию.


Основные события первого полугодия 2008 г.

• В феврале было объявлено о скором начале реконструкции старейшей пятизвездочной гостиницы Москвы Baltschug Kempinski, которая продлится 3 года; отель при этом продолжит принимать гостей. Также стало известно, что в апреле словацкая компания J&T; Group завершила сделку по приобретению 75% акций ООО «Балчуг», владеющей гостиницей, у компании Kempinski Hotels.
• В апреле стало известно, что компания «Ренова-Стройгрупп» привлечет оператора Park Plaza Hotels & Resorts для управления гостиницами своей будущей региональной сети. На ближайшие 4 года намечено открытие более 15 гостиниц категории 3-4* в крупных городах России.
• В мае ВАО «Интурист» и компания International Hotel Investments (бренд Corinthia Hotels, 5*) объявили о создании фонда для развития сети гостиниц 4-5* в городах-миллионниках. Общий объем фонда с учетом привлекаемых средств составит около $300 млн.
• В июне российская гостиничная сеть «Азимут» (всего в управлении компании более 3200 номеров) объявила о своем выходе на московский рынок. Первый отель сети откроется в 2010 г. в рамках делового квартала «Даниловская мануфактура».
• В конце июня ОАО «Гостиница «Новослободская», дочерняя структура компании «ОПИН», выкупила у Правительства Москвы 31% площадей гостиницы Novotel Moscow Centre, став, таким образом, 100%-м собственником отеля.
• В 2008 г. международная гостиничная сеть Hilton представит сразу три своих бренда на российском рынке. Помимо открывшейся «Hilton Moscow Ленинградская» - первой гостиницы сети в России - в текущем году ожидается открытие отеля под маркой Doubletree в Новосибирске и Hilton Garden Inn в Перми.

© Colliers International, 2008

Данный отчет является общим исследованием рынка недвижимости и основан на собственных или предоставленных нам материалах, которые мы считаем достоверными. При составлении данного отчета основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не предоставляем никаких гарантий отсутствия фактических ошибок. Мы будем признательны, если Вы сообщите нам о таких ошибках для оперативного редактирования информации. Colliers International не несет никакой ответственности за ущерб или убытки, возникшие по причине неточностей или некорректности информации, содержащейся в данном отчете.