Фракционая недвижимость: как стать миллионером на час

Расскажите друзьям

Фракционные схемы позволяют владеть элитной недвижимостью за небольшие деньги

Не обязательно покупать весь торт, чтобы съесть один кусок. Эта простая истина воплощена в схеме продажи фракций, когда за сравнительно небольшую сумму можно купить долю владения элитной недвижимостью.

Большинство покупателей зарубежной недвижимости могут выезжать на отдых только на несколько недель в году, остальное время дом либо пустует, либо сдается в аренду. Именно это обстоятельство удерживает многих от покупки, ведь налог на недвижимость и коммунальные расходы часто перекрывают стоимость гостиничного номера или аренды апартаментов на том же курорте, а поиск арендаторов - довольно хлопотное занятие. Покупка фракций позволяет, с одной стороны, сэкономить как на покупке, так и на содержании недвижимости, а с другой - отдыхать в гораздо более дорогом и роскошном доме.

Впервые я узнал о фракционной недвижимости в 2002 году. Тогда даже для Америки это была относительно новая схема. Мой приятель Пол работает дантистом в Нью-Джерси. Он весьма активно вкладывает свободные деньги в недвижимость, причем исключительно "на паях": помимо собственного дома, он владеет долей своего медицинского офиса, а также половиной другого офисного здания, которое сдается в аренду. Хотя Пол - человек вполне состоятельный, я все же был удивлен, когда мы приехали на его виллу в штате Вермонт на одном из лучших американских горнолыжных курортов: дом явно тянул на $1 млн, а приятель отдыхал в нем пару недель в году. Такая покупка выглядела расточительной.

Когда я сказал Полу что-то вроде "красиво жить не запретишь", он только засмеялся и ответил: "Да нет, я тут владею только фракцией на две недели". Я тогда решил, что речь идет о таймшере. Лишь через пару лет, во время одного из визитов Пола в Москву, он рассказал мне подробнее о юридической стороне дела.

Все началось с кооперации

Фракционное владение на рынке недвижимости возникло в начале 1990-х годов в США. Инициатива исходила не от акул бизнеса, а от компаний друзей, которые стали покупать курортную недвижимость в складчину. Сегодня большинство фракционных объектов - это уже не "кооперативы" друзей. По словам пионера продаж курортной недвижимости Дэвида Дисика, когда в середине 1990-х годов. он открывал первые "частные жилые клубы" (Private Residence Clubs), он никак не думал, что вскоре эта индустрия будет генерировать продажи в объеме $2 млрд в год.

По сути система фракций похожа на схему, по которой распределяется квартира между членами семьи. Но в отличие от квартиры владелец пользуется не частью площади, а всем объектом, но ограниченное время. Фракциями продается не основное жилье, а курортная недвижимость, и за каждым собственником в договоре закрепляется период, в течение которого он ежегодно может отдыхать в этом доме (три месяца при покупке одной четвертой доли, две недели - при покупке 5%). В частичную собственность предлагаются не только особняки, но и апартаменты и номера в кондо-отелях.

Это не таймшер

Система фракций принципиально отличается от таймшера. Таймшер рассчитан не на элитные объекты, а на обычные виллы в гостиничных комплексах. Но главное отличие заключается в юридической схеме. Таймшер предполагает покупку права пользования объектом, который остается в собственности компании, и права клиента защищены только договором. Если фирма обанкротится, можно потерять деньги. Известны и связанные с таймшером аферы.

Покупатель фракции получает полноценно оформленную долю собственности на объект с возможностью свободно ее продавать, дарить, завещать и т.д. Некоторые договоры предполагают плату при перепродаже контракта, и клуб сам занимается поиском новых покупателей. Но ключевое положение неизменно: имя клиента указывается в документе, подтверждающем право собственности на недвижимость. Именно благодаря низким рискам фракционные схемы завоевывают рынок, оттесняя таймшер на задний план.

Фракционные схемы предполагают и программы обмена. Существует и особая форма - фонды, дающие своим членам возможность отдыхать на любых курортах, входящих в сеть. Клиент покупает не долю объекта, а пай самого фонда и фактически становится собственником небольшой доли всех принадлежащих фонду домов в соответствии с размером взноса. Подобную концепцию продвигает, например, компания Rocksure Property Ltd.

Не прибыли ради

Обычно фракционная собственность рассматривается не как инвестиция, а как доступная возможность для роскошного отдыха. В отличие от номера в отеле в свой "фракционный" дом можно пригласить семью и друзей.

Тем не менее иногда доля собственности становится достойным инвестиционным объектом. Так, мой друг Пол, купивший одну двадцать пятую долю дома в Вермонте в конце 1990-х за $20 тыс., сегодня мог бы легко продать ее втрое дороже.

Конечно, сегодня цены на недвижимость уже не те, что лет десять назад, но выбрать фракцию в рамках бюджета от $30 тыс. до $150 тыс. не составляет труда. Например, одна четвертая доля особняка на Мадейре обойдется в $120 тыс.; за $70 тыс. можно купить фракцию шикарной виллы в национальном парке Крюгер в ЮАР; в $20 тыс. оценивается неделя в итальянском комплексе с бассейном, теннисными кортами и прекрасными видами на горы и Адриатику. Кроме того, на часть стоимости может быть оформлена рассрочка.

Миллионер на час

Развитие сегмента фракций на рынке зарубежной недвижимости, по мнению экспертов, имеет не только коммерческое, но и социальное значение. По сути, возник и растет класс "миллионеров" из среднего класса, которые живут той же жизнью, что и настоящие миллионеры, но платят значительно меньше, приобщаясь к предметам роскоши, о которых прежде могли только мечтать. Это "миллионеры" не по объему капиталов, а по образу жизни.

А у настоящих миллионеров подобные схемы не пользуются спросом. "Отдых в высокие сезоны надо бронировать за несколько месяцев, - говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. - Например, если у виллы десять собственников, то в следующий раз ваша очередь проводить в ней рождественские каникулы, возможно, подойдет как раз через десятилетие. Поэтому состоятельные клиенты готовы заплатить больше, чтобы быть единоличным владельцем и иметь возможность самостоятельно принимать решение, когда и как эксплуатировать свою недвижимость".

Тем не менее - и вопреки общему спаду на рынках недвижимости - фракционные схемы покупки процветают и завоевывают умы европейцев. Потребители увидели в этом сегменте возможность сохранить высокий уровень жизни в условиях экономического спада. По словам основателя компании Fractional Life Пирса Брауна, люди сознают, что жизнь не бесконечна, поэтому многие хотят получить максимум возможного здесь и сейчас. У них особое отношение к роскоши, они особенно высоко ценят впечатления. Для таких людей фракции становятся идеальным вариантом.

Материал предоставлен журналом Homes Overseas


Комментарии

Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи.
Экосистема инноваций
30 ноября 2017
Ещё события


Telegram канал @rusbase