Жилая недвижимость Краснодара и Ставрополя. Обзоры

  По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, объем возводимого многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Ставрополь и г. Михайловск составляет 412 340 кв. м и представлен 32 новостройками, рассчитанных на 7 749 квартир. Объем первичного рынка МЖС в данных городах (с учетом введенных в эксплуатацию проектов, но все еще имеющих значительный объем квартир в остатке - свыше 10 ед.) - 528 347 кв. м (38 новостроек на 9 540 квартир).

Отметим, что вышеприведенный объем предложения, во-первых, не включает самострои, среди которых можно выделить два жилых комплекса (ЖК) по ул. 50 лет ВЛКСМ, 75 (девелопер - ЖСК «Мегаполис»), ЖК по ул. Лермонтова, 117 (В. Дерипаско), ЖК по 50 лет ВЛКСМ и т.д. Во-вторых, проекты, все квартиры в рамках которых реализованы по различным государственным и муниципальным программам в области жилищной политики. К таким проектам можно отнести комплексную застройку территории в 204 и 566 кварталах г. Ставрополь. Последний проект рассчитан на проживание 7 700 чел. и включает 14 новостроек, ввод которых запланирован на конец 2011 г. Все квартиры в них предназначены для военнослужащих, уволенных из Министерства обороны и силовых структур после 1 января 2005 г. В рамках проекта также предполагается строительство поликлиники, 2 детских садов и школы.

Оставшиеся 10,2% рынка принадлежат два проектам в элитном сегменте: «Гарден-Сити» и «Александровский парк». 

Предложение

Источник: собственные данные компании MACON Realty Group

Структура первичного рынка МЖС г. Ставрополь и г. Михайловск, 03.2011, кв. м

Особенность местного рынка - преобладание проектов комплексной застройки территории

При рассмотрении характера застройки видно преобладание комплексных проектов. Крупнейшим среди них является микрорайон «Перспективный» в 529 и 560 кварталах на юго-западе г. Ставрополь компании ООО «ЮгСтройИнвест». На втором месте находится комплексная застройка территории в 530 квартале г. Ставрополь компании ПКСЖ «Дружба». Она предусматривает строительство шести жилых комплексов: Белый лебедь, Белый Парус, Белый Город, Белый Аист, Белый Дельфин, Белый Танец. Третьим по масштабам застройки является проект в северной части г. Михайловск на 13,4 Га.


Источник: собственные данные компании MACON Realty Group

Характеристика комплексных проектов застройки территории на первичном рынке МЖС г. Ставрополь                                  и г. Михайловск, 03.2011


Структура первичного рынка МЖС г. Ставрополь и г. Михайловск
по классам, 03.2011, кв. м
Александровский парк»
«Гарден-Сити»
Ценовая ситуация

 
НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ЭКОНОМ-КЛАСС  ЯВЛЯЕТСЯ «ОСНОВОЙ» РЫНКА

В докризисные месяцы 2008 г. высокий уровень спроса и благоприятная макроэкономическая ситуация способствовали активному росту цен. Однако с наступлением активной стадии кризиса, который значительно повлиял на локальный первичный рынок МЖС, уровень цен стал стабильно снижаться. Отметим, что в кризисный и посткризисный периоды девелоперы, наряду с открытым снижением цен, также шли на индивидуальные скидки/дисконты, предоставляли беспроцентные рассрочки платежа до окончания строительства проекта, скидки от 5% до 15% при стопроцентной оплате.

При выявлении зависимости размера преференций и степени готовности объектов, важно обратить внимание на то, что девелоперы проектов, находящихся на начальной стадии строительства, шли на большее снижение цен. Это следствие меньшего, по сравнению с проектами на финальной стадии готовности, интереса со стороны потенциальных покупателей. С начала 2009 г. темпы падения цен начали замедляться. В 2010 г. количество сделок стало возрастать и, ответной реакцией девелоперов на данное незначительное, но все же «оживление» спроса стала фиксация цен (она прослеживалась во втором полугодии 2010 г.). Отметим, что снижение цен, произошедшее за 2010 г., являлось скорее номинальным. Отрицательная коррекция среднерыночного «ценника» была сопряжена, во-первых, с выбытием из предложения наиболее дорогостоящих квартир - 1-комн. и/или 2-комн. на нижних этажах. Во-вторых, с открытием продаж в некоторых проектах, находящихся на начальной стадии строительства (проекты низкой степени готовности традиционно имеют самые низкие цены реализации квартир). В-третьих, с полной продажей квартир в ряде новостроек высокой степени готовности и, как следствие, имеющих максимальные по сравнению с проектами-аналогами «на котловане» цены 1 кв. м.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ставрополь и г. Михайловск, по оценкам консультантов компании MACON Realty Group, составляет 25 455 руб. Минимальное значение зафиксировано в проекте «Белый танец» (19 000 руб. за 1 кв. м), максимальное - в проекте «Александровский парк» (от 34 000 до 44 000 руб. за 1 кв. м).

С СЕНТЯБРЯ 2008 г. И ПО СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ «ЦЕННИК» НА РЫНКЕ СНИЖАЕТСЯ, НО ЕСЛИ ДО 2010 г ПАДЕНИЕ ЦЕН БЫЛО РЕАЛЬНЫМ,  ТО С 2010 г. ЕГО МОЖНО ОХАРАКТЕРИЗОВАТЬ КАК НОМИНАЛЬНОЕ


Источник: 12.2008 и 12.2009 - официальные данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ставропольскому краю, опубликованные в отчете о результатах деятельности главы г.Ставрополь и администрации г. Ставрополь за 2009 г., 03.2011 - собственные данные компании MACON Realty Group

Динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ставрополь и г. Михайловск,                           12.2008-03.2011, руб.

-13,6%

-15,8%

-2,6%

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе на первичном рынке МЖС г. Ставрополь и г. Михайловск составляет 23 747 руб. (-6,7% по отношению к среднерыночному значению стоимости 1 кв. м), в элитном -  39 000 руб. (+53,2%).

Необходимо отметить, что ценовая дельта между классами является высокой. Это является свидетельством четкой сегментированности рынка, которое обуславливает отсутствие «перетекания» спроса из сегмента в сегмент.


Анализ спроса


 

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Ставрополь и г. Михайловск, 03.2011, руб.

Источник: собственные данные компании   MACON Realty Group

Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на покупательскую активность как в Северо-Кавказском  федеральном округе в целом, так и в г. Ставрополь и в г. Михайловск в частности. В течение всего периода активной стадии кризиса (с сентября 2008 г. и до середины 2009 г.) покупательская активность на локальном первичном рынке оценивалась как низкая. Лишь в весенний и осенний периоды 2009 г. были зафиксированы небольшие «вспышки» спроса, проявляющиеся в увеличении как числа обращений, так и реальных сделок. Данный рост покупательский активности - традиционный период «оживления» рынка, который имел место и в период мирового финансового кризиса, но в значительно меньшей степени, чем при нормальных условиях развития рынка.

Многие эксперты рынка (представители компаний-застройщиков, инвесторов, брокеры по недвижимости) отмечают, что начиная с первых месяцев 2010 г. активность спроса на рынке увеличилась ощутимо. Несмотря на все еще небольшое число заключаемых сделок на локальном первичном рынке МЖС, покупательская активность уже оценивалась как средняя. Заявки в строительные компании с начала 2010 г. поступали, хотя они в большей степени носили исследовательский характер. Более ощутимое наращивание объема платежеспособного спроса и, как следствие, количества сделок начало прослеживаться со 2 полугодия 2010 г. Основными факторами, которые повлияли на рост активности потенциальных покупателей на рынке МЖС, стали наращивание объема «дешевого» предложения на рынке, постепенное возобновление ипотечного кредитования, значительное снижение процентных ставок, возврат на рынок части «отложенного» спроса и общая стабилизация экономической ситуации в стране.

В связи с общим снижением платежеспособности потенциальных покупателей (ухудшение уровня доходов, ожиданий и прекращение выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке МЖС) наиболее востребованными остаются квартиры с малым бюджетом покупки. Таким образом, в современных условиях рынка наиболее важным фактором устойчивого спроса является ценовой фактор. Кроме того, наиболее востребованными являются квартиры в готовых проектах или в проектах с наиболее близкими сроками сдачи в эксплуатацию, т.е. в тех, в которые возможно переехать в ближайшее время.

Рынок ипотечного кредитования с наступлением кризиса практически перестал существовать, что выразилось в «сворачивании» программ кредитования физических лиц на первичном рынке МЖС. Отметим, что данный негативный фактор был частично компенсирован сбытовой политикой застройщиков, которые предлагали рассрочку на весь период строительства (иногда - и на более длительный срок) и различные льготные условия, основной целью которых было стимулирование спроса.

Реальный рост количества сделок стал прослеживаться с середины 2010 г.

«Нет» - ипотеке. «Да» - рассрочке.

Тенденции и перспективы

Первичный рынок МЖС г. Ставрополь и г. Михайловск постепенно «оживает». Подтверждают это основные тенденции прошлого года и начала 2011 г.: ежемесячное наращивание объема предложения и количества сделок, а также остановка снижения цен. По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (2Н2011-1Н2012), только на смену фиксации цен придет их постепенный рост (не более 5-7% за данный период). 


  По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в начале июня 2011 г. в стадии строительства находилось 160 многоэтажных жилых комплексов, общая площадь которых составила 3кв. м, совокупная жилая - 2425кв. м, общее количество квартир в них - 35ед.

При рассмотрении тенденций, которые прослеживались в последние годы (с 09.2008 и по сегодняшний день) видно, что основной (тенденция №1) являлась тенденция к сокращению объема предложения. Однако стоит отметить, что оно стало менее значительным со второго полугодия 2010 г. (посткризисный период). Более того, в некоторых месяцах прослеживался прирост объема возводимого МЖС. Например, в июле 2010 г. - +1,3%, в октябре 2010 г. - +0,9%, в ноябре 2010 г. - +0,9%, в мае 2011 г. - +12,6%. Данный факт - следствие возрастающей активности девелоперов в отношении закладки новых проектов МЖС. Объем новых строительных пятен наращивается не только осуществляющими свою деятельность на локальном рынке игроками, но и новыми. Так, в мае 2011 г. начались активные строительные работы в рамках проекта «Панорама», инициатором которого является ООО «ЮгСтройИнвест Кубань» (дочернее предприятие крупной  ставропольской строительной компании).

Тенденцией №2 является сокращение объема «замороженных» площадок. В конце 2010 г. произошло возобновление строительных работ на ряде площадок компании ООО СИК «Девелопмент-ЮГ». Также в 2010 г. был решен вопрос о завершении строительства всех проблемных многоэтажек компании ООО «ГК «ДСК», которые стали долгостроями еще задолго до наступления кризиса. Часть из них перешла от ООО «ГК «ДСК» к иным игрокам рынка. Например, ЖД по Дмитриевской Дамбе, 3 отошел компании ООО «ЮРСК», ЖД на пересечении улиц Гаражная и Морская - ООО «Фирма «Нефтестройиндустрия-Юг». 21.04.2011 состоялось подписание Соглашения о намерениях по реализации проекта «Строительство жилых домов «Изумрудный» по ул. Мачуги, 2 с татарской компанией ЗАО «Партнерз Девелопмент». Новый инвестор обязуется достроить литеры «Б1», «Б2», «В» и «Г» в рамках данного проекта.

На сегодняшний день «основой» первичного рынка МЖС г. Краснодар является эконом и средний классы (32,4% и 37,6% соответственно). Именно на данные сегменты предъявляется наибольший спрос со стороны потенциальных покупателей. Бизнес-класс занимает 28,8%. Элитный сегмент представлен только 2 проектами: «замороженной» «Ривьерой» и «Бельведером-2».

При рассмотрении структуры рынка по классам важно отметить особенность в сегментах эконом и средний - комплексность освоения территории. На сегодняшний день в данных классах самыми крупными проектами, строительство которых осуществляется несколькими девелоперами, являются такие микрорайоны, как «Московский» (ООО «ОБД-Инвест», ООО «Мастерстрой») и застройка в районе ул. Восточно-Кругликовская (ООО «Таурас-96», ЗАО «Кубанская марка», ООО строительная фирма «ВСВ», ООО «РенКапСтрой»), жилой комплекс по ул. им. А. Покрышкина (ЗАО «Кубаньстройпроект») и т.д.



Предложение


Источник: собственная база объектов первичного рынка МЖС г. Краснодар  компании MACON Realty Group


Структура первичного рынка МЖС  г. Краснодар по классам, 05.2011


Тенденция №1 - рост активности девелоперов в отношении закладки новых проектов

Тенденция №2 - сокращение объема «замороженных» площадок

Ценовая ситуация

На 1 июня 2011 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар составила 40руб., что на 1,7% ниже показателя на 1 мая 2011 г. Отметим, что снижение цен зафиксировано впервые за 2011 г. (в период с января по апрель 2011 г. прослеживался прирост на 0,4%-1,0% ежемесячно) и в большей степени является номинальным (например, связано с полной реализацией 1-комн. и/или 2-комн. квартир - самых дорогостоящих - в проектах, ценообразование которых осуществляется с привязкой к типам квартир, продажей всех остатков в новостройках, цена 1 кв. м в которых превышает среднерыночное значение и т.д.). Данный отрицательный скачок является скорее исключением из тренда 2011 г. к росту средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар.

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе на первичном рынке МЖС г. Краснодар составляет 36 616 руб. (-9,8% по отношению к среднерыночному значению средневзвешенной стоимости 1 кв. м), в среднем - 40 289 руб. (-0,5%), в бизнес - 45 236 руб. (+11,4%), в элитном - 67 500 руб. (+66,2%). Необходимо отметить, что на первичном рынке МЖС г. Краснодар ценовая дельта в эконом, среднем и бизнес классах является малой (нормальной величиной считается значение, равное +15,0%), в связи с чем происходит частичное перетекание спроса с низких классов в высокие.

На  сегодняшний день средний бюджет продажи квартиры на первичном рынке МЖС г. Краснодар составляет 2,9 млн. руб. Отметим, что данное значение сильно разнится в зависимости и от класса (чем ниже класс, тем ниже цены и компактнее планировки квартир) и типа квартиры (бюджет продажи квартиры прямо пропорционален ее площади):

Малая ценовая дельта между классами - причина частичного перетекания спроса с низких классов в высокие

Тенденции и перспективы

Состояние первичного рынка МЖС г. Краснодар оценивается как стабильное: инвестиционная активность в отношении закладки новых проектов и активность потенциальных покупателей увеличивается, средневзвешенная стоимость 1 кв. м возрастает (ее отрицательный скачок в мае 2011 г. является скорее исключением из данного тренда). По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (2Н2011-1Н2012), что еще более повысит инвестиционную привлекательность локального первичного рынка МЖС.


Средний бюджет продажи квартир на первичном рынке МЖС г. Краснодар по классам в разрезе типов квартир, 05.2011*


Источник: собственная база объектов первичного рынка МЖС г. Краснодар компании MACON Realty Group

 

* - рассчитан исходя из средневзвешенной стоимости 1 кв. м в классе и средней площади каждого из типов квартир


Количество сделок на рынке стабильно возрастает

Главный фактор при выборе квартиры  - ее цена. Именно это вынуждает некоторых покупателей рисковать и вкладывать деньги в планируемые ЖК и новостройки от «частных» строительных компаний,  которые продают квартиры по низким ценам

Анализ спроса

Кризисный период (его следствием стало снижение реальных доходов населения и, как следствие, платежеспособности потенциальных покупателей) отразился на снижении спроса, которое в 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». На сокращение общего числа сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар в 2009 г. также оказало влияние сворачивание ипотечных программ, фактическое исчезновение инвестиционного спроса и выжидательная позиция потенциальных покупателей, связанная с надеждой на дальнейшее снижение цен.

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в 2009 г. общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар сократилось на 45,1% относительно 2008 г.

В связи с этим некоторые застройщики, во-первых, стали соблюдать «золотое правило», которое в 2009 г. при прочих равных условиях было способно обеспечить им приемлемый уровень продаж, - «Стоимость 1 кв. м должна быть ниже/равна среднерыночному уровню цен на объекты-аналоги». Во-вторых, стали предлагать альтернативу ипотечному кредитованию - рассрочка платежа (сейчас некоторые строительные компании выделяют период беспроцентной рассрочки на 3 месяца, предлагают индивидуальный график платежей и т.д.).

С начала 2010 г. начало прослеживаться «оживление» платежеспособного спроса. Отметим, что основными факторами, которые повлияли на рост активности потенциальных покупателей на рынке МЖС г. Краснодар, стали постепенное возобновление ипотечного кредитования, значительное снижение процентных ставок, возврат на рынок части «отложенного» спроса и общая стабилизация экономической ситуации в стране.

Главным фактором при выборе квартиры по-прежнему является бюджет покупки, что говорит о сохраняющейся сниженной платежеспособности потенциальных покупателей.

Максимально ликвидными являются предложения квартир компактных планировок в объектах, находящихся на средней и финальной стадиях строительства с бюджетом покупки до 2,0 млн. руб.

При высоком спросе и низком объеме предложении (новые квартиры выходят на рынок в минимальных объемах, остатки квартир рассматриваемой категории в строящихся многоэтажках ежемесячно сокращаются) начал прослеживаться дефицит квартир рассматриваемой категории и даже тех, которые находятся на начальной стадии строительства. В этой связи ряд потенциальных покупателей вынужденно удовлетворяют свою потребность в жилье посредством планируемых объектов. Например, на сегодняшний день активно идут продажи в проектируемых лит. 17, 18, 19 в микрорайоне по ул. Восточно- Кругликовская компании ООО «Таурас-96» (по 34 000 и 32 000 руб. за 1 кв. м). Отметим, что фактором, положительно влияющим на лояльность потенциальных покупателей к данному девелоперу, являются непрерывный ход и нормальный темп осуществления строительных

 
MACON Realty Group