Коммерческая недвижимость: классификация

Расскажите друзьям
Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание, поскольку бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта. Наряду с ростом арендных ставок повышаются и требования, предъявляемые к объектам недвижимости.

Но, к сожалению, часто во многих регионах на вопрос, по каким критериям вы различаете бизнес-центры или склады,  выделяют две категории: дешевое и дорогое, центр или периферия. Но разве это правильно?

Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.

А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.

Однако новые стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы и регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале.

Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий. Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.

В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.

Далее предлагаем Вашему вниманию классификацию объектов недвижимости, которую удобно использовать в нашей деятельности.


Наименование

Описание

 

Характеристика

Значение

 

Класс А

Назначение

Бизнес-центры

Возраст здания

Новое строительство

 

Расположение

Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом

 

Конструктивные решения

Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)

 

Планировочные решения

Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами

 

Архитектура и отделка

Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление

 

Инженерия

Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания;UPS (источник бесперебойного питания)

 

Инфраструктура и сервис

Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха

 

Паркинг

Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.

 

Управление зданием

Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

 

Класс В

Назначение

Бизнес-центры, офисные здания

Возраст здания

Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки

 

Расположение

Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)

 

Конструктивные решения

Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков

 

Планировочные решения

Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)

 

Архитектура и отделка

 

 

Инженерия

Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)

 

Инфраструктура и сервис

Менее широкий спектр услуг

 

Паркинг

Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест

 

Управление зданием

Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием

 

Класс С

Назначение

Офисные здания

Возраст здания

Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения

 

Расположение

С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)

 

Конструктивные решения

Возможность установки подвесных потолков

 

Планировочные решения

Достаточно эффективные поэтажные планы

 

Архитектура и отделка

Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам

 

Инженерия

Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха

 

Инфраструктура и сервис

Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха

 

Паркинг

Недостаточное количество машиномест

 

Управление зданием

Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель

 

Класс D

Назначение

Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы

Возраст здания

Более 10 лет

 

Расположение

Требования не предъявляются

 

Конструктивные решения

 

 

Планировочные решения

 

 

Архитектура и отделка

Более или менее качественный ремонт

 

Инженерия

Устаревшие инженерные коммуникации

 

Инфраструктура и сервис

Требования не предъявляются

 

Паркинг

 

 

Управление зданием

Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

 

Класс E

Назначение

Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)

Возраст здания

Требования не предъявляются

 

Расположение

 

 

Конструктивные решения

 

 

Планировочные решения

 

 

Архитектура и отделка

Более или менее качественный ремонт

 

Инженерия

Устаревшие инженерные коммуникации

 

Инфраструктура и сервис

Требования не предъявляются

 

Паркинг

 

 

Управление зданием

 

 

Класс F

Назначение

То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)

Возраст здания

 

 

Расположение

 

 

Конструктивные решения

 

 

Планировочные решения

 

 

Архитектура и отделка

Требуется реконструкция и ремонт (отделка)

 

Инженерия

То же, что класс Е

 

Инфраструктура и сервис

 

 

Паркинг

 

 

Управление зданием

 

 


Продолжение следует..

Елена Андреева

Сеть Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ"
expertufa@yandex.ru
 


Комментарии

Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи.
Экосистема инноваций
30 ноября 2017
Ещё события


Telegram канал @rusbase