Обзор первичного рынка офисной недвижимости классов «А» и «В»
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА
1. Продолжается децентрализация рынка офисной недвижимости, вызванная следующими факторами:
2. Сохраняется тенденция перехода от точечной застройки внутри Садового кольца к комплексной и масштабной застройке за пределами ЦАО.
- Два проекта, совместно реализуемые компаниями «МОРЕ - московская недвижимость» и MR Group: бизнес-парк площадью около 300 тыс. кв. м Ленинградском проспекте и бизнес парк «Фили» площадью порядка 600 тыс. кв. м в районе «Большого Сити».
- Осенью текущего года компания Mirax Group планирует возвести коммерческие офисные объекты на территории АОЗТ «Мосдизайнмаш», перебазировав предприятие с Винницкой улицы Западного административного округа за пределы МКАД.[3]
- Компания Coalco планирует строительство бизнес-центра класса А с рекреационной и торговой зонами общей площадью 200 тыс кв. м. на территории машиностроительного конструкторского бюро «Искра» имени И. И. Картукова, который в свою очередь в 2009 году будет перенесен в подмосковные Химки.
- Совместный проект компаний Coalco и «Аллтек девелопмент», предполагающий строительство офисного комплекса площадью 360.000 кв. м на территории завода по обработке цветных металлов на в районе Серпуховского Вала;
- ГК «Метрополь-девелопмент» рядом с заводом «Москвич» на участке в 75 га планирует создать бизнес-парк площадью 400 тыс. кв м и стоимостью $600 млн путем реконструкции зданий, ранее принадлежащих АЗЛК «Москвич», а так же строительства новых объектов .
3. Границы развития деловых зон продолжают отодвигаться все дальше от Москвы, география расширения охватывает:
Кроме того, недалеко от пересечения МКАД и Можайского шоссе ГК «Центурион» реализует проект создания бизнес-парка «Западные Ворота», который включает три офисных здания общей площадью около 64 тыс. кв м. Завершение строительства запланировано на конец 1 квартала 2009 года.
Компания SKM Group заявила о планах строительства многофункционального комплекса «МОСТ-Плаза», состоящего из офисного блока, гостиницы, СПА- и фитнес центров, торговой части, общей площадью 180 тыс. кв м в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе. Старт реализации первого этапа запланирован на конец 2009 года.
Компания «Евразия Сити» вблизи Домодедово намерена реализовать проект «Константиново», представляющий собой город-спутник Москвы на 150 тыс. жителей. Одним из партнеров является "Первый канал", который совместно с "Евразией" построит в "Константинове" медиапарк. К 2015 году на территории 3087 га планируется возвести 6,5 млн кв. м жилой и 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости.
4. На ряду со строительством крупных многофункциональных комплексов и масштабных бизнес-парков отмечается явный дефицит коммерческих площадей малых блоков для развития малого и среднего бизнеса. В связи с этим, развивается тенденция строительства бизнес-инкубаторов и многофункциональных комплексов с малыми блоками. В рамках «Городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2008 годы» в 2007 году было построено около 165 кв. м офисных площадей для малого и среднего бизнеса, а в 2008 году планируется возведение 1.600 тыс. кв. м, в том числе 29 технопарков (в Кожухово, Чагино и т.д.).
СПРОС
По состоянию на конец I квартала 2008 года на московском рынке офисной недвижимости спрос на офисные площади значительно превышает предложение. Большая часть офисных площадей арендуется в бизнес-центрах еще на стадии строительства. К моменту ввода объекта офисной недвижимости в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50-80%, а к моменту получения заказчиком права собственности на объект - 100%.
В структуре спроса (см.диаграмму) преобладали заявки на аренду офисных помещений - 70%, а доля покупки составила 30%. По сравнению с 2007 годом кардинальных изменений не произошло - интерес к аренде вырос, а к покупке понизился на 6 процентных пунктов.
Самой востребованной территорией расположения офисной недвижимости, как и в 2007 году, остается центр Москвы - доля спроса на покупку офисов составляет 42%. Это можно объяснить преимуществами расположения:: престижностью района, хорошими параметрами транспортной доступности, развитой инфраструктурой. Свободные земельные участки в центральной части города крайне привлекательны для реализации офисных проектов класса «А», но предложение в центре Москвы ограничено и ситуация усугубляется транспортными проблемами, поэтому спрос постепенно смещается в другие районы. Так, спрос на объекты недвижимости Юго-Западного округа занимает вторую позицию в рейтинге популярности направлений, и его доля составляет порядка 23%.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По состоянию на конец I полугодия 2008 года объем предложения (см. диаграмму) в сегменте офисной недвижимости классов «А» и «В» составил около 901,5 тыс. кв. м. Из них в I квартале возведено 525 тыс. кв. м офисов, а во II квартале - 376 тыс. кв.м. В сравнении с аналогичным периодом предыдущего года, показатель I квартала увеличился на 21%, а показатель II квартала уменьшился на 40%. Снижение объемов является следствием задержек запланированного ввода объектов в эксплуатацию и перенесения сроков открытия на конец календарного года.
В целом в течение I полугодия 2008 года на рынок офисной недвижимости вышли около 32 крупных объектов. Из них 20 объектов относятся к классу «А», совокупная общая площадь которых составляет около 505 тыс.кв. м, и 12 объектов класса «В» общей площадью 405 тыс. кв. м.
По данным компании «Новое Качество»
Формирование предложения в Центральном округе осуществляется в большей мере в ММДЦ «Москва-Сити», однако в рамках Государственной программы комплексной реконструкции центральной части города Москвы также выходит на рынок значительное количество офисных зданий. Так около 40% (365 тыс кв. м) всех офисных площадей, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2008 года, расположены в ЦАО.
ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ
Средняя цена покупки офисной площади в целом по классам «А» и «В» составила 8.975 долларов США за кв. м без учета НДС. Данный показатель в сравнении с показателем предыдущего квартала (8.500 долларов США за кв. м) вырос на 5,6%. К концу II квартала 2008 года средняя цена продажи одного кв. м объекта класса «А» установилась на отметке 10.700 долларов США без НДС, рост показателя составил 500 долларов США или 5% (в предыдущем квартале данный показатель составлял 4,3%). Цена на недвижимость класса «В» достигла 7.250 долларов США без учета НДС, рост цены во II квартале 2008 года составил 6,6%. Таким образом, на фоне незначительного замедления темпов роста цен продажи объектов класса «А» темпы роста цен на объекты класса «В» продолжают увеличиваться.
*Цены не включают НДС (18%)
За снижением активности рынка офисной недвижимости в IV квартале 2007 года (одной из причин стал переносов сроков ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров на более позднее время), последовало оживление рынка. Рост средних арендных ставок в течение IV квартала 2007 года составил 6% по классу «А» и 3% - по классу «В», а в I квартале 2008 года - 12% по классу «А» и 6,5% по классу «В». Таким образом, в начале 2008 года темп роста ставок увеличился в 2 раза. Скачок цен имеет сезонную природу - многие собственники и девелоперы пересматривают условия договоров аренды в начале года. Также резкий рост ставок может быть объяснен выходом на рынок некоторых высококачественных объектов, срок сдачи которых ранее был перенесен.
К концу I полугодия 2008 года ставки аренды выросли на 80 долларов США (6,7%) и 85 долларов США (11,5%) для объектов класса «А» и «В» соответственно. Во II квартале 2008 года прирост арендных ставок изменил свой постоянный характер. Рост средней ставки аренды недвижимости класса «В» значительно опередил аналогичный показатель для класса «А». Это связано в большей степени с повышением качества строительства объектов класса «В», а также с повышением ставок в зависимости от степени готовности объекта - срок экспозиции офисов класса «В» превышает таковой для класса «А», при том , что спрос на последние существенно выше, и они по-прежнему остаются дефицитными.
* Арендные ставки не включают НДС (18%) и операционные расходы
Сравнивая динамику роста цен и арендных ставок на офисную недвижимость, необходимо отметить, что сложившаяся ситуация опережения темпов роста арендных ставок перед темпами роста цен продажи продолжила свое развитие и в начале 2008 года, однако их разрыв постепенно сокращается. Так, за 2006 год средние арендные ставки на объекты офисной недвижимости класса «А» по сравнению с предыдущим периодом повысились на 14%, класса «В» - 11%, а рост цен продажи объектов за тот же период составил 52% и 49% соответственно. В 2007 году прирост ставок аренды уже составил в классе «А» - 34%, в классе «В» - 24%; а рост цен - 27% и 13% соответственно. В первой половине 2008 года арендные ставки на объекты офисной недвижимости класса «А» по сравнению с концом 2007 года повысились на 20%, класса «В» - 19%, а рост цен продажи объектов за тот же период составил 9,5% и 12,5% соответственно.
Ключевые сделки по итогам I полугодия 2008 года
Осовные барьеры рынка
Выводы и прогнозы
Автор Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Новое качество
[1] Проект реконструкции Лефортово предусматривает благоустройство берега Яузы и снос ветхих строений в районе // РБК-Москва, от 07.02.2008.
[2] Реогранизация промышленных зон осуществляется в соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 года, Программой реорганизации производственных зон г.Москвы (постановление Правительства Москвы «О развитии и реорганизации промышленных зон» от 4 апреля 1995 года №276) и другими нормативно-правовыми актами
[3] Mirax группируется на Мичуринском проспекте // Коммерсант, № 14(3831) от 31.01.2008
[4] Three New Towns To Appear Outside Moscow // Real Estate Quarterly, Q1 2008
1. Продолжается децентрализация рынка офисной недвижимости, вызванная следующими факторами:
- ограничение масштабного офисного строительства в ЦАО (бизнес-центры более 5.000 кв. м) с одновременным определением приоритетов развития объектов социальной инфраструктуры (согласно утвержденной московскими органами исполнительной власти концепции развития ЦАО на 2008-2010 гг.);
- дефицит территорий для устройства наземных паркингов;
- низкая пропускная способность автомобильных дорог в ЦАО;
- наличие неосвоенных промышленных зон на территории Москвы за пределами Садового кольца и свободных участков под застройку за пределами МКАД.
2. Сохраняется тенденция перехода от точечной застройки внутри Садового кольца к комплексной и масштабной застройке за пределами ЦАО.
- Наметилась тенденция реконструкции и реорганизации целых районов в пределах Москвы. В феврале Правительством Москвы планировалось рассмотреть проект реконструкции Лефортово вдоль набережной Яузы на территории 9,2 га. Наряду с сохранением исторической застройки района предлагается снос ветхого жилья, перебазирование складских и производственных помещений. На реорганизованном пространстве проект предусматривает возведение жилых домов и многофункционального комплекса с офисной составляющей.[1]
- В настоящее время все больше проектов имеют площади более 100.000 кв. м. Среди последних заявленных крупномасштабных проектов в офисном сегменте следует выделить:
- Два проекта, совместно реализуемые компаниями «МОРЕ - московская недвижимость» и MR Group: бизнес-парк площадью около 300 тыс. кв. м Ленинградском проспекте и бизнес парк «Фили» площадью порядка 600 тыс. кв. м в районе «Большого Сити».
- В связи с нехваткой площадей под строительство новых качественных бизнес-центров, многофункциональных комплексов и формирования деловых зон с современным инженерным обеспечением и инфраструктурой, продолжает развитие тенденция перебазирования промышленных предприятий за пределы Москвы и освоения территорий промышленных зон[2].
- Осенью текущего года компания Mirax Group планирует возвести коммерческие офисные объекты на территории АОЗТ «Мосдизайнмаш», перебазировав предприятие с Винницкой улицы Западного административного округа за пределы МКАД.[3]
- Компания Coalco планирует строительство бизнес-центра класса А с рекреационной и торговой зонами общей площадью 200 тыс кв. м. на территории машиностроительного конструкторского бюро «Искра» имени И. И. Картукова, который в свою очередь в 2009 году будет перенесен в подмосковные Химки.
- Совместный проект компаний Coalco и «Аллтек девелопмент», предполагающий строительство офисного комплекса площадью 360.000 кв. м на территории завода по обработке цветных металлов на в районе Серпуховского Вала;
- ГК «Метрополь-девелопмент» рядом с заводом «Москвич» на участке в 75 га планирует создать бизнес-парк площадью 400 тыс. кв м и стоимостью $600 млн путем реконструкции зданий, ранее принадлежащих АЗЛК «Москвич», а так же строительства новых объектов .
3. Границы развития деловых зон продолжают отодвигаться все дальше от Москвы, география расширения охватывает:
- Территории вдоль МКАД на пересечении с крупными транспортными магистралями Москвы.
Кроме того, недалеко от пересечения МКАД и Можайского шоссе ГК «Центурион» реализует проект создания бизнес-парка «Западные Ворота», который включает три офисных здания общей площадью около 64 тыс. кв м. Завершение строительства запланировано на конец 1 квартала 2009 года.
Компания SKM Group заявила о планах строительства многофункционального комплекса «МОСТ-Плаза», состоящего из офисного блока, гостиницы, СПА- и фитнес центров, торговой части, общей площадью 180 тыс. кв м в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе. Старт реализации первого этапа запланирован на конец 2009 года.
- Московскую область вдоль основных магистралей. Появляются крупномасштабные проекты формирования отдельных микрорайонов в Московской области.
Компания «Евразия Сити» вблизи Домодедово намерена реализовать проект «Константиново», представляющий собой город-спутник Москвы на 150 тыс. жителей. Одним из партнеров является "Первый канал", который совместно с "Евразией" построит в "Константинове" медиапарк. К 2015 году на территории 3087 га планируется возвести 6,5 млн кв. м жилой и 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости.
4. На ряду со строительством крупных многофункциональных комплексов и масштабных бизнес-парков отмечается явный дефицит коммерческих площадей малых блоков для развития малого и среднего бизнеса. В связи с этим, развивается тенденция строительства бизнес-инкубаторов и многофункциональных комплексов с малыми блоками. В рамках «Городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2008 годы» в 2007 году было построено около 165 кв. м офисных площадей для малого и среднего бизнеса, а в 2008 году планируется возведение 1.600 тыс. кв. м, в том числе 29 технопарков (в Кожухово, Чагино и т.д.).
СПРОС
По состоянию на конец I квартала 2008 года на московском рынке офисной недвижимости спрос на офисные площади значительно превышает предложение. Большая часть офисных площадей арендуется в бизнес-центрах еще на стадии строительства. К моменту ввода объекта офисной недвижимости в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50-80%, а к моменту получения заказчиком права собственности на объект - 100%.
В структуре спроса (см.диаграмму) преобладали заявки на аренду офисных помещений - 70%, а доля покупки составила 30%. По сравнению с 2007 годом кардинальных изменений не произошло - интерес к аренде вырос, а к покупке понизился на 6 процентных пунктов.
Самой востребованной территорией расположения офисной недвижимости, как и в 2007 году, остается центр Москвы - доля спроса на покупку офисов составляет 42%. Это можно объяснить преимуществами расположения:: престижностью района, хорошими параметрами транспортной доступности, развитой инфраструктурой. Свободные земельные участки в центральной части города крайне привлекательны для реализации офисных проектов класса «А», но предложение в центре Москвы ограничено и ситуация усугубляется транспортными проблемами, поэтому спрос постепенно смещается в другие районы. Так, спрос на объекты недвижимости Юго-Западного округа занимает вторую позицию в рейтинге популярности направлений, и его доля составляет порядка 23%. ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По состоянию на конец I полугодия 2008 года объем предложения (см. диаграмму) в сегменте офисной недвижимости классов «А» и «В» составил около 901,5 тыс. кв. м. Из них в I квартале возведено 525 тыс. кв. м офисов, а во II квартале - 376 тыс. кв.м. В сравнении с аналогичным периодом предыдущего года, показатель I квартала увеличился на 21%, а показатель II квартала уменьшился на 40%. Снижение объемов является следствием задержек запланированного ввода объектов в эксплуатацию и перенесения сроков открытия на конец календарного года.
В целом в течение I полугодия 2008 года на рынок офисной недвижимости вышли около 32 крупных объектов. Из них 20 объектов относятся к классу «А», совокупная общая площадь которых составляет около 505 тыс.кв. м, и 12 объектов класса «В» общей площадью 405 тыс. кв. м.
| Класс объекта | Общее количество объектов | Общий объем офисного строительства, тыс.кв. м | Всего, кв. м |
| «А» | 20 | 506 | 901 |
| «В» | 12 | 405 |
Формирование предложения в Центральном округе осуществляется в большей мере в ММДЦ «Москва-Сити», однако в рамках Государственной программы комплексной реконструкции центральной части города Москвы также выходит на рынок значительное количество офисных зданий. Так около 40% (365 тыс кв. м) всех офисных площадей, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2008 года, расположены в ЦАО.
ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ
Средняя цена покупки офисной площади в целом по классам «А» и «В» составила 8.975 долларов США за кв. м без учета НДС. Данный показатель в сравнении с показателем предыдущего квартала (8.500 долларов США за кв. м) вырос на 5,6%. К концу II квартала 2008 года средняя цена продажи одного кв. м объекта класса «А» установилась на отметке 10.700 долларов США без НДС, рост показателя составил 500 долларов США или 5% (в предыдущем квартале данный показатель составлял 4,3%). Цена на недвижимость класса «В» достигла 7.250 долларов США без учета НДС, рост цены во II квартале 2008 года составил 6,6%. Таким образом, на фоне незначительного замедления темпов роста цен продажи объектов класса «А» темпы роста цен на объекты класса «В» продолжают увеличиваться.
*Цены не включают НДС (18%)
За снижением активности рынка офисной недвижимости в IV квартале 2007 года (одной из причин стал переносов сроков ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров на более позднее время), последовало оживление рынка. Рост средних арендных ставок в течение IV квартала 2007 года составил 6% по классу «А» и 3% - по классу «В», а в I квартале 2008 года - 12% по классу «А» и 6,5% по классу «В». Таким образом, в начале 2008 года темп роста ставок увеличился в 2 раза. Скачок цен имеет сезонную природу - многие собственники и девелоперы пересматривают условия договоров аренды в начале года. Также резкий рост ставок может быть объяснен выходом на рынок некоторых высококачественных объектов, срок сдачи которых ранее был перенесен.
К концу I полугодия 2008 года ставки аренды выросли на 80 долларов США (6,7%) и 85 долларов США (11,5%) для объектов класса «А» и «В» соответственно. Во II квартале 2008 года прирост арендных ставок изменил свой постоянный характер. Рост средней ставки аренды недвижимости класса «В» значительно опередил аналогичный показатель для класса «А». Это связано в большей степени с повышением качества строительства объектов класса «В», а также с повышением ставок в зависимости от степени готовности объекта - срок экспозиции офисов класса «В» превышает таковой для класса «А», при том , что спрос на последние существенно выше, и они по-прежнему остаются дефицитными.
* Арендные ставки не включают НДС (18%) и операционные расходы
Сравнивая динамику роста цен и арендных ставок на офисную недвижимость, необходимо отметить, что сложившаяся ситуация опережения темпов роста арендных ставок перед темпами роста цен продажи продолжила свое развитие и в начале 2008 года, однако их разрыв постепенно сокращается. Так, за 2006 год средние арендные ставки на объекты офисной недвижимости класса «А» по сравнению с предыдущим периодом повысились на 14%, класса «В» - 11%, а рост цен продажи объектов за тот же период составил 52% и 49% соответственно. В 2007 году прирост ставок аренды уже составил в классе «А» - 34%, в классе «В» - 24%; а рост цен - 27% и 13% соответственно. В первой половине 2008 года арендные ставки на объекты офисной недвижимости класса «А» по сравнению с концом 2007 года повысились на 20%, класса «В» - 19%, а рост цен продажи объектов за тот же период составил 9,5% и 12,5% соответственно.
Ключевые сделки по итогам I полугодия 2008 года
Осовные барьеры рынка
Выводы и прогнозы
Автор Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Новое качество
[1] Проект реконструкции Лефортово предусматривает благоустройство берега Яузы и снос ветхих строений в районе // РБК-Москва, от 07.02.2008.
[2] Реогранизация промышленных зон осуществляется в соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 года, Программой реорганизации производственных зон г.Москвы (постановление Правительства Москвы «О развитии и реорганизации промышленных зон» от 4 апреля 1995 года №276) и другими нормативно-правовыми актами
[3] Mirax группируется на Мичуринском проспекте // Коммерсант, № 14(3831) от 31.01.2008
[4] Three New Towns To Appear Outside Moscow // Real Estate Quarterly, Q1 2008
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
ВОЗМОЖНОСТИ
09 декабря 2024
10 декабря 2024
10 декабря 2024