Новое качество. Рынок элитной жилой недвижимости Москвы за I полугодие 2008

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА

• Активизация рынка. Первый квартал 2008 года, в целом, ознаменовался повышенной  покупательской активностью, пик который пришелся на март и апрель месяцы.
• Цены продолжили свой рост. Цены на элитные новостройки Первичного рынка в центре города прибавили еще 3,8 % по сравнению с предыдущим кварталом. Их совокупный рост в первой половине 2008 года составил 8,97%. Темпы роста цен на Вторичном рынке превысили соответствующие показатели на Первичном рынке и составили 15,2%.
• В структуре предложения значительных изменений не произошло. За отчетный период на рынок не было выведено ни одного значимого объекта, в связи с тем, что начало реализации крупных проектов намечено на второе полугодие 2008 г. При этом Вторичный рынок имеет более положительную динамику, где наибольшую долю предложения составляют объекты в новостройках,  выставленные на продажу их собственниками.
• Диверсификация деятельности профильных игроков рынка. В результате роста цен на землю и жёстких административных барьеров, многие девелоперские компании начали развивать смежный бизнес. Из сегмента элитного жилья интересы смещаются в проекты, связанные с коммерческой недвижимостью. Помимо прочего, сегмент эконом-класс набирает все большую популярность.
•  Развитие нового формата элитного жилья - крупномасштабных комплексов, обусловленное действующим запретом на точечную застройку
• Сокращение площади промышленных зон Москвы[1] с высвобождением территории под новое, в т.ч. жилищное строительство. Площадь столичных промышленных территорий на сегодняшний день составляет около 15 тыс. га  - 16% территории города. (для сравнения: общая площадь лесопарковых зон составляет всего лишь 13%) и к 2020 году запланировано их существенное сокращение. Уже сегодня девелоперы проявляют все больший интерес к данным территориям. Наиболее перспективным  с этой точки зрения можно назвать район Хамовники.
• Увеличение платежеспособного спроса, что, в свою очередь, обеспечивает рост цен на рынке элитного жилья.
• Динамика качественных параметров спроса - покупатели становятся все более требовательными к  окружающей и внутренней инфраструктуре, кроме этого, на первый план также выходят экологические характеристики жилья, которые порой являются определяющими при приобретении того или иного объекта.

2. СПРОС

В целом, первое полугодие 2008 года показало высокую активизацию спроса, который по-прежнему опережает предложение. И, если  в начале года, спрос был достаточно стабилен, а наибольший пик пришелся на март и апрель месяцы, то начало летнего периода принесло ожидаемое затишье. Среди факторов, которые оказали влияние на рост спроса, необходимо отметить возникновение кризисной ситуации на международном фондовом рынке, что в свою очередь вызвало перетекание части инвестиционных активов в более стабильный сегмент элитного жилья.

Касаемо географии спроса, традиционно самыми популярными являются Центральный и Западный округа, где в ЦАО наибольшую востребованность имеет Остоженка, Хамовники, Замоскворечье и Арбат. Также растет заинтересованность в Пресненском районе, в первую очередь, в связи с его развитием как новой деловой зоны столицы.

Нельзя не отметить и качественной динамики спроса. В настоящее время при покупке жилья все большее внимание уделяется качеству жилья и его экологическим характеристикам, в том числе, с точки зрения местоположения.  Так, наблюдается рост спроса на Западный и Юго-Западный округа, которые  характеризуются не только благоприятной экологической ситуацией, но и имеют в своем распоряжении весьма достойные объекты.


Анализируя потребности покупателей элитных квартир по их площади, можно отметить, что основная доля проса по-прежнему приходится на квартиры общей площадью 120-150 кв.м. Как правило, это трехкомнатные квартиры, обеспечивающие комфортное проживание всем членам семьи.

Также большую популярность набирают клубные дома, но, все же, значительная часть покупателей отдает предпочтение именно масштабным жилым комплексам, которые насыщены объектами инфраструктуры.

3.  ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В структуре предложения по итогам первого полугодия 2008 г. значительных изменений на рынке элитной жилой недвижимости не произошло. За отчетный период на рынок не было выведено ни одного значимого объекта из тех, начало реализации которых, было  запланировано уже  на второе полугодие 2008 г.

Максимальная доля предложения приходится на Центральный административный округ, в то же время, наблюдается увеличение доли Западного округа. Традиционно наиболее популярными районами являются: Остоженка, Хамовники, Замоскворечье, Тверской, Плющиха, Якиманка и Пресненский. Стоит отметить большие перспективы развития района Хамовники, где будет выведен ряд промышленных предприятий, а них месте построено элитное жильё.[2]  

Касаемо распределения предложения во времени в пределах рассматриваемого периода стоит отметить, что начало года характеризовалось некоторым снижением объемов предложения. Это было связано с тем, часть элитных квартир была снята с продажи в преддверии весеннего обострения спроса. К концу второго квартала снова наблюдалась некоторая отрицательная динамика, в целом затронувшая все районы ЦАО, что также объясняется сезонными колебаниями спроса (снижением в летний период). В целом, такая ситуация способствовала некоторой ценовой стабилизации.

Что касается структуры предложения первичного и вторичного рынка, то здесь наибольшую положительную динамику демонстрирует последний. При этом значительную часть предложения на вторичном рынке составляют объекты в новостройках, выставленные на рынок их собственниками.

По итогам первого полугодия 2008 года в ЦАО насчитывается 34 элитных жилых объекта, запланированные к строительству в отчетный период. При этом продажи ведутся только в 23 домах, где строительство уже идет полным ходом. Количество квартир в строящихся объектах составляет более 2 500 единиц, из них в продаже представлены более 800 квартир.

Общая площадь строящихся объектов жилой элитной недвижимости по итогам первого полугодия 2008 года составляет более 460 000 квадратных метров.

4. ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ

Небывалый рост цен на элитную недвижимость в 2006 году - порядка 70%,  привел к их первичной стагнации. За 2007 год цены на новостройки увеличились только на 28,1%. Первая половина 2008 года характеризовалась уже более умеренными темпами роста цен и при этом претерпела достаточно большой цикл изменений, связанных прежде всего с сезонностью спроса. Так, ускоренные темпы роста цен в начале года начали сдавать свои позиции к марту месяцу, а в мае насупил перелом - квартиры стали дорожать медленнее, при этом начали наблюдаться некоторые шаги к стабилизации. В целом, рынок строящейся элитной недвижимости характеризовался положительной ценовой динамикой, не смотря на то, что было отмечено падение цен во многих многоквартирных комплексах. Его рост с начала года составил 8,97%, зафиксировав отметку средней стоимости элитных жилых объектов первичного рынка на уровне около 19417$ за кв.м (min - 8 340 $/кв.м, max 48 670 $/кв.м). Вторичный рынок элитной недвижимости традиционно имеет более высокие стоимостные рамки, где средняя за квадратный метр составляет 22370$ (min - 15 000 $/кв.м, max -  62000 $/кв.м), а прирост цен зафиксирован на уровне 15,2%. При этом наибольшее влияние на стоимостные показатели оказали:

• Большое число заявленных проектов, сдерживающих  дальнейший рост цен в элитном сегменте. В частности, анонсирование новых многоквартирных домов, цена квадратного метра в которых на стадии котлована была относительно низкой, оказало влияние на снижение «ценника» элитных новостроек.
• Мировые колебания фондового рынка.

Традиционно самые дорогие квартиры располагаются в центре города. Подавляющее их  большинство, среди выставленных сегодня на продажу, расположены в районе Остоженки, далее по популярности следуют районы Замоскворечья, Якиманки и Арбата. Стоимость квартир, выставленных на продажу, имеет весьма широкие диапазоны - от 800 тыс. до 12 000 тыс.$.


5. ОСНОВНЫЕ БАРЬЕРЫ РЫНКА

Среди основных сдерживающих факторов развития рынка элитного жилья по-прежнему можно назвать существующие административно-правовые барьеры земельно-имущественных отношений, связанные с непрозрачностью и длительностью процедур выделения площадок для жилищного строительства и согласования проектной документации, и препятствующие здоровой конкуренции. Лишь немногие строительные площадки попадают на открытый аукцион, что, в свою очередь, порождает правовые риски реализации подобных проектов.

Также необходимо отметить следующие факторы:

• Сложности подведения инженерных коммуникаций и дефицит инженерных мощностей, особенно по электроэнергии.
• Ужесточение нормативов необходимого расчетного количества парковочных мест в подземном паркинге, а также количества необходимых гостевых стоянок при  строящихся и реконструируемых домах и комплексах.
• Высокая «доля города» в проекте - 40%.
• Рост стоимости строительных материалов (за 2008 год рост цен на цемент по предварительным оценкам может превысить 50%).
• Ухудшение транспортной ситуации в городе. В настоящее время улицы города, а особенно, его центральной части, испытывают серьезные перегрузки, и передвигаться по городу на автомобиле становится всё сложнее.
• Введение московскими властями моратория на точечную застройку.

6. ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ

Подводя итог, отметим, что в целом рынок элитной недвижимости первой половины 2008 года характеризовался переменными показателями, как в структуре спроса и предложения, так и в ценовой ситуации, демонстрируя то рост, то затишье, традиционно проявляя сезонную активность.

При этом данный период можно назвать временем относительного затишья перед стартом реализации  многих крупных проектов, намеченных уже на следующее полугодие.

В более дальней  перспективе следует ожидать снижения предложения на первичном рынке в центральной части города вследствие дефицита здесь земельных ресурсов. При этом доля объектов класса De-Luxe по сравнению с объектами Premium класса в общем объеме предложения будет сокращаться, что будет связано с дальнейшим повышением цен на землю в Москве. Одновременно с этим можно ожидать качественных преобразований предложения, преимущественно связанных с тенденцией к увеличению масштабности жилых комплексов в данном сегменте.

Начиная с 2009 года, в ЦАО города Москвы количество введенных площадей объектов элитной недвижимости будет постепенно снижаться. В условиях устойчивой тенденции роста платежеспособного спроса, это приведет к планомерному росту цен, что продолжит «подпитывать»  инвестиционную привлекательность новых проектов.

Ориентировочный объем ввода элитного жилья в Москве, кв. м*


* Примечание: указанные объемы могут быть скорректированы виду возможных задержек строительства и отсутствия информации по ряду планируемых объектов, выход которых возможен в рассматриваемой перспективе (официально не анонсированы).

Количество новостроек внутри Садового кольца будет и дальше сокращаться, и все больше они будут возводиться между Садовым кольцом и ТТК, а не внутри самого исторического центра Москвы. При этом стоимость квартир и квадратного метра внутри Садового кольца продолжит свой рост.

Наиболее перспективными районами для строительства можно назвать районы Хамовники и Замоскворечье. Кроме того, потенциальными элитными кварталами могут стать земельные участки, освобождающиеся в результате вывода промышленных территорий из центральной части столицы в соответствии с соответствующей программой Правительства Москвы (как, например, упомянутые Хамовники и Замоскворечье).[3]

На дальнейшее развитие сегмента элитного жилья будут влиять как качественные изменения,  например, внедрение новых технологий строительства и вывод на рынок новых форматов жилья, так и количественные - положительная динамика спроса.

При этом необходимо помнить, что ликвидность рынка элитной жилой недвижимости Москвы как такового является хоть и более низкой, по сравнению с другими массовыми сегментами рынка жилья, но остается привлекательным и консервативным инструментом для инвестирования и сохранения средств в «семейном фонде» будущих поколений, что также будет способствовать стабильному спросу на данный сегмент и его развитию..

Кроме того, появление новых финансовых инструментов, таких как VIP-ипотека также окажет положительное влияние на рынок. Значительная часть инвестиционных интересов переместится в сегмент элитного жилищного строительства. Выгода покупателя в этом случае заключается в возможности  инвестировать в высокодоходный сегмент рынка, не выводя при этом своих активов из оборота (для приобретения жилой недвижимости).

Автор — Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Новое качество

---

[1] Вывод промышленных зон за пределы Москвы осуществляется в соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 года, Программой реорганизации производственных зон г.Москвы (постановление Правительства Москвы «О развитии и реорганизации промышленных зон» от 4 апреля 1995 года №276) и другими нормативно-правовыми актами 

[2] РИА Новости «Cистема-Галс» построит жилье и офисы в районе Зубовского бульвара»

[3]  Утверждена постановлением Правительства Москвы «О развитии и реорганизации промышленных зон» от 4 апреля 1995 года №276